Renovierungskosten in Spanien 2026: reforma pro m²

Eine Renovierung (reforma) in Spanien kostet 2026 je nach Umfang grob 400 bis 1.500 Euro pro Quadratmeter: rund 400 bis 600 Euro für eine kosmetische Auffrischung, 600 bis 1.000 Euro für eine mittlere Sanierung und 1.000 bis 1.500 Euro und mehr für eine reforma integral (Komplettsanierung). Alle Werte sind Richtwerte (Stand 2026).

Diese Spannen sind kein verbindliches Angebot, sondern eine Budget-Orientierung. Was du am Ende zahlst, hängt von Region, Bausubstanz, Materialstandard und davon ab, ob die ermäßigte Mehrwertsteuer von 10 Prozent gilt. Dieser Ratgeber schlüsselt die €/m²-Spannen nach Umfang und Gewerk auf, erklärt die Mehrwertsteuer-Bedingungen und zeigt, welche Zusatzkosten viele beim ersten Kostenvoranschlag übersehen.

Inhalt

• Renovierungskosten pro Quadratmeter nach Umfang
• Was die einzelnen Gewerke kosten
• Bad und Küche renovieren: die teuersten Räume
• Was den Preis treibt: Region, Altbau, Material
• Mehrwertsteuer: 10 Prozent statt 21 Prozent auf Wohnraum
• Zusatzkosten neben dem Handwerker-Angebot
• Renovierungskosten-Rechner und Kostenvoranschläge
• FAQ
• Quellen

Renovierungskosten pro Quadratmeter nach Umfang

Der größte Hebel für den Preis ist der Umfang der Arbeiten. Die Branche unterscheidet grob drei Stufen, und zwischen einer kosmetischen Auffrischung und einer reforma integral (Komplettsanierung) liegt leicht der Faktor drei beim Quadratmeterpreis.

Die folgenden Werte sind Richtwerte (Stand 2026) für die Sanierung von Wohnraum, abgeleitet aus Reform-Portal-Daten (habitissimo, idealista und vergleichbare Branchenquellen). Sie verstehen sich als reine Bauleistung ohne Projekt, Genehmigung und Mehrwertsteuer, schwanken stark nach Lage und Materialwahl und ersetzen keinen konkreten Kostenvoranschlag.

Für eine Wohnung von 90 Quadratmetern bedeutet das grob 36.000 bis 54.000 Euro bei kosmetischer Arbeit und 90.000 bis 135.000 Euro und mehr bei einer reforma integral mit gehobenem Standard. Reform-Portale nennen für ein komplett saniertes Objekt von 100 Quadratmetern häufig eine Spanne von rund 50.000 bis 120.000 Euro, was sich mit diesen Quadratmeterwerten deckt.

Eine Komplettsanierung mit Eingriff in Statik, Grundriss oder Bauvolumen ist baurechtlich keine Kleinmaßnahme mehr, sondern eine obra mayor (große Bauarbeiten) mit Architektenprojekt und Lizenzpflicht. Wie sich obra menor und obra mayor abgrenzen und welche Genehmigung welche kostet, steht im Leitfaden zur Baugenehmigung in Spanien.

Was die einzelnen Gewerke kosten

Wenn du nicht alles auf einmal machst, sondern einzelne Gewerke vergibst, helfen Richtwerte je Position. Die folgende Tabelle fasst typische Spannen aus Reform-Portal-Daten zusammen. Auch hier gilt: Richtwert (Stand 2026), stark abhängig von Zustand, Material und Region.

Die Elektrik ist bei Altbauten oft der unterschätzte Posten: Eine nicht normgerechte Anlage muss bei einer größeren Sanierung an den aktuellen technischen Standard angepasst werden, und das treibt die Kosten. Sanitär und Elektrik zusammen machen bei einer mittleren Sanierung schnell ein Drittel des Budgets aus.

Bad und Küche renovieren: die teuersten Räume

Bad und Küche sind pro Quadratmeter die teuersten Räume, weil hier Sanitär, Elektrik, Fliesen, Möbel und Geräte zusammenkommen. Wer nur diese beiden Räume erneuert, holt sich am ehesten einen Festpreis vom Handwerker.

Reform-Portale nennen für ein Bad in Spanien einen Durchschnitt um 5.500 Euro und für eine Küche um 8.500 Euro, mit breiter Spanne nach oben bei gehobener Ausstattung. Haushaltsgeräte sind in diesen Werten meist nicht enthalten und werden steuerlich gesondert behandelt (siehe Mehrwertsteuer-Abschnitt). Vergleiche bei Bad und Küche immer mehrere Angebote auf gleicher Leistungs- und Materialbasis, nicht nur auf die Endsumme.

Was den Preis treibt: Region, Altbau, Material

Drei Faktoren verschieben die Quadratmeterwerte am stärksten. Sie erklären, warum dieselbe Wohnung in zwei Orten 30 Prozent auseinanderliegen kann.

• Region: In Madrid und Barcelona liegen die Preise nach Branchendaten rund 15 bis 20 Prozent über dem Landesschnitt. Auf den Inseln, besonders auf Mallorca und Ibiza, kommt ein Insel-Aufschlag durch Materialtransport und knappe Handwerkerkapazität dazu.
• Altbau und Finca: Bei alten Stadthäusern und ländlichen Fincas sind Feuchtigkeit, marode Leitungen, fehlende Dämmung und Überraschungen hinter dem Putz die Regel, nicht die Ausnahme. Ein Altbau- oder Finca-Aufschlag von 20 bis 40 Prozent gegenüber einer modernen Etagenwohnung ist realistisch, weil mehr Substanz angefasst werden muss. Bei Fincas auf ländlichem Boden kommt das Thema Legalität dazu.
• Materialstandard: Zwischen Standardfliesen und Naturstein, zwischen Serienküche und Schreinerküche liegen mehrere Hundert Euro pro Quadratmeter. Der Materialstandard ist der Posten, über den du dein Budget am direktesten steuerst.

Plane bei jeder Sanierung einen Puffer von 10 bis 20 Prozent für Unvorhergesehenes ein. Gerade im Altbau tauchen Mängel erst auf, wenn die Wand offen ist.

Mehrwertsteuer: 10 Prozent statt 21 Prozent auf Wohnraum

Bei der Mehrwertsteuer (IVA, Impuesto sobre el Valor Añadido) liegt ein relevanter Hebel. Der Regelsatz auf Bauleistungen ist 21 Prozent. Für Renovierungs- und Reparaturarbeiten an einer Wohnung ermäßigt sich der Satz auf 10 Prozent, wenn nach der spanischen Finanzbehörde (AEAT, Agencia Tributaria) alle drei folgenden Bedingungen erfüllt sind:

• Der Empfänger der Leistung ist eine Privatperson und nutzt die Wohnung privat, nicht für Vermietung oder Gewerbe.
• Bau oder Sanierung der Wohnung liegt mindestens zwei Jahre zurück (Bestand älter als zwei Jahre).
• Der vom Handwerker gestellte Materialanteil übersteigt nicht 40 Prozent der Bemessungsgrundlage der Leistung.

Übersteigt der Materialanteil 40 Prozent, gilt für die gesamte Leistung der Regelsatz von 21 Prozent. Haushaltsgeräte zählen nie als begünstigtes Material und werden immer mit 21 Prozent besteuert.

Der Unterschied ist Geld: Bei einer Bauleistung von 30.000 Euro sind 10 Prozent gegenüber 21 Prozent ein Unterschied von 3.300 Euro. Die Finanzbehörde verlangt vom Kunden in der Regel eine Eigenerklärung über die Erfüllung der Bedingungen. Lass dir den korrekten Satz im Angebot ausweisen und kläre Zweifelsfälle vor Auftragsvergabe, weil ein falsch angewandter Satz später zu Nachforderungen führen kann. Wie sich diese Mehrwertsteuer in die gesamten Erwerbs- und Folgekosten einordnet, zeigt der Überblick zu den Steuern und Nebenkosten beim Immobilienkauf.

Zusatzkosten neben dem Handwerker-Angebot

Die Quadratmeterwerte oben sind die reine Bauleistung. Daneben fallen Kosten an, die viele erst spät auf der Rechnung sehen. Rechne sie von Anfang an ins Budget ein.

• Architektenprojekt und Bauleitung: Bei einer obra mayor mit Statik- oder Grundrisseingriff sind ein Architektenprojekt (proyecto técnico) und eine Bauleitung Pflicht. Das Honorar bemisst sich prozentual an der Bausumme. Wer wofür zuständig ist, beauftragst du am besten, bevor die Baustelle startet (siehe Bauunternehmen und Handwerker beauftragen).
• Genehmigung und kommunale Bausteuer: Auf genehmigungspflichtige Arbeiten fällt die kommunale Bausteuer ICIO (rund 2 bis 4 Prozent der Bausumme) plus eine Lizenzgebühr an. Die Sätze legt jede Gemeinde selbst fest. Details und Beispiele stehen in der Übersicht zum Renovieren mit Genehmigung.
• Schutt und Container: Abriss, Bauschutt-Container und dessen kommunale Entsorgungsgebühr werden im Angebot gern knapp angesetzt. Bei einer reforma integral ist das ein vierstelliger Posten.
• Provisorische Unterbringung: Eine bewohnte Wohnung ist während einer Komplettsanierung nicht nutzbar. Miete für eine Übergangswohnung gehört ins Gesamtbudget.

Wie sich diese Posten in die gesamten Kaufnebenkosten einer Immobilie einfügen, behandelt der Überblick zu den Kaufnebenkosten in Spanien.

Renovierungskosten-Rechner und Kostenvoranschläge

Für eine schnelle erste Schätzung planen wir einen Renovierungskosten-Rechner, der Fläche, Umfang (kosmetisch, mittel, integral) und Region zu einer Euro-Spanne verrechnet. Bis dahin nimmst du die Quadratmeterwerte aus diesem Ratgeber als grobe Orientierung und holst dir für die belastbare Zahl mehrere Kostenvoranschläge (presupuestos) ein.

Beim Angebotsvergleich gilt: Achte auf Positionen, nicht auf die Endsumme. Ein seriöser Kostenvoranschlag listet Leistungen, Materialien, Mengen, Preise und einen Zeitplan auf, weist den Mehrwertsteuersatz aus und nennt einen Zahlungsplan nach Baufortschritt statt Vorkasse. Geprüfte Betriebe für die Ausführung findest du in unserem Verzeichnis für Handwerker in Spanien.

FAQ

Was kostet eine Renovierung pro Quadratmeter in Spanien 2026?

Als Richtwert (Stand 2026) liegt eine kosmetische Renovierung bei rund 400 bis 600 Euro pro Quadratmeter, eine mittlere Sanierung bei 600 bis 1.000 Euro und eine reforma integral (Komplettsanierung) bei 1.000 bis 1.500 Euro und mehr. Die Werte sind reine Bauleistung ohne Projekt, Genehmigung und Mehrwertsteuer und schwanken stark nach Region und Material.

Was kostet es, ein Badezimmer in Spanien zu renovieren?

Ein kleines Bad komplett zu sanieren kostet als Richtwert rund 3.500 bis 5.000 Euro, eine einfache Teilsanierung 2.000 bis 3.000 Euro. Pro Quadratmeter sind das grob 800 bis 1.200 Euro. Der Endpreis hängt von Sanitärtausch, Fliesen und Materialqualität ab. Es sind Richtwerte, keine garantierten Preise.

Was kostet eine neue Küche in Spanien?

Eine Standardküche komplett zu renovieren kostet als Richtwert (Stand 2026) rund 6.500 bis 12.000 Euro, mit breiter Spanne nach oben bei gehobener Ausstattung. Haushaltsgeräte sind darin meist nicht enthalten und werden immer mit 21 Prozent Mehrwertsteuer besteuert.

Wann gilt der ermäßigte Mehrwertsteuersatz von 10 Prozent bei Renovierungen?

Wenn der Auftraggeber eine Privatperson ist und die Wohnung privat nutzt, der Bau oder die Sanierung mindestens zwei Jahre zurückliegt und der vom Handwerker gestellte Materialanteil 40 Prozent der Bemessungsgrundlage nicht übersteigt. Sind nicht alle drei Bedingungen erfüllt, gilt der Regelsatz von 21 Prozent. Haushaltsgeräte werden immer mit 21 Prozent besteuert.

Was kostet eine Komplettsanierung (reforma integral) einer 90-Quadratmeter-Wohnung?

Bei einem Richtwert von 1.000 bis 1.500 Euro pro Quadratmeter liegt eine reforma integral für 90 Quadratmeter grob bei 90.000 bis 135.000 Euro und mehr, je nach Standard. Dazu kommen Projekt, Genehmigung, kommunale Bausteuer ICIO und Schutt. Die Werte sind Richtwerte und ersetzen keinen Kostenvoranschlag.

Welche Zusatzkosten kommen neben dem Handwerker-Angebot dazu?

Architektenprojekt und Bauleitung bei einer obra mayor, die kommunale Bausteuer ICIO (rund 2 bis 4 Prozent) plus Lizenzgebühr, Bauschutt-Container und Entsorgung sowie gegebenenfalls Miete für eine Übergangswohnung. Plane zusätzlich einen Puffer von 10 bis 20 Prozent für Unvorhergesehenes ein, besonders im Altbau.

Quellen

• Agencia Tributaria (AEAT): Tipo de IVA aplicable a las obras en viviendas.
• habitissimo: Reforma integral de vivienda: precio por m².
• idealista: ¿Cuánto cuesta reformar un baño y qué influye en el presupuesto?.
• BOE: Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE).

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Zuletzt aktualisiert: 10. Juni 2026

Keine Rechtsberatung - Einzelfall prüfen lassen. Quadratmeterpreise, Gewerk-Richtwerte und die Mehrwertsteuer-Bedingungen hängen von Region, Objekt, Materialstandard und Jahr ab und sind Richtwerte (Stand 2026). Sie ersetzen keinen konkreten Kostenvoranschlag. Lass den Mehrwertsteuersatz und die Genehmigungspflicht vor Auftragsvergabe von einem Fachmann oder der Gemeinde prüfen.