Kaufnebenkosten Spanien 2026: Was kostet der Immobilienkauf wirklich?

Beim Immobilienkauf in Spanien solltest du rund 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises zusätzlich für Kaufnebenkosten einplanen. Den größten Anteil macht die Kaufsteuer aus (ITP beim Bestand, IVA plus AJD beim Neubau), dazu kommen Notar (0,2 bis 0,5 Prozent), Grundbuch (0,1 bis 0,3 Prozent), Anwalt (rund 1 Prozent) und ein Gestoría (Verwaltungsdienstleister für Behördengänge). Auf Mallorca und den Balearen liegt der Wert wegen der höheren Steuer am oberen Rand.

Wer in Spanien kauft, plant oft nur mit dem Kaufpreis und der Finanzierung. Die Nebenkosten sind aber höher als in Deutschland und entscheiden mit darüber, wie viel Eigenkapital du wirklich brauchst. Dieser Leitfaden zeigt die Gesamtsicht: alle Posten als Budget, eine Beispielrechnung für 300.000 Euro und den Unterschied zwischen mittelteuren Regionen und dem Balearen-Aufschlag. Die steuerliche Detailrechnung steht im Artikel zu Steuern und Nebenkosten beim Immobilienkauf.

Inhalt

• Wie viel kostet der Immobilienkauf zusätzlich?
• Die Kostenblöcke im Überblick
• Steuern als größter Posten: ITP, IVA und AJD im Kurzüberblick
• Notar, Grundbuch und Gestoría
• Anwalt und Maklerprovision
• Finanzierungskosten: was die Hypothek zusätzlich kostet
• Beispielrechnung: 300.000 Euro Bestand gegen Neubau
• Regionale Unterschiede und der Mallorca-Aufschlag
• Typische Fehler bei der Budgetplanung
• FAQ

Wie viel kostet der Immobilienkauf zusätzlich?

Als Faustregel kommen zum reinen Kaufpreis rund 10 bis 15 Prozent dazu. Bei einer Wohnung für 300.000 Euro sind das grob 30.000 bis 45.000 Euro, die du zusätzlich zum Eigenkapital und zur Finanzierung mitbringen musst. Den größten Teil davon macht die Kaufsteuer aus, der Rest verteilt sich auf Notar, Grundbuch und Berater.

In Deutschland liegen die Kaufnebenkosten meist bei rund 10 Prozent und sind relativ einheitlich. In Spanien schwankt die Belastung stärker, weil die größte Position, die Kaufsteuer, regional festgelegt ist. Wer eine genaue Zahl will, braucht drei Angaben: die Region, die Objektart (Bestand oder Neubau) und ob mit Finanzierung gekauft wird. Erst daraus ergibt sich, wo im Korridor zwischen 10 und 15 Prozent du landest. Eine Einordnung der einzelnen Schritte gibt der Überblick über den Immobilienkauf in Spanien sowie der Kaufprozess Schritt für Schritt.

Die Kostenblöcke im Überblick

Die Kaufnebenkosten bestehen aus mehreren Blöcken. Diese Tabelle zeigt die Größenordnungen für einen Kauf ohne Sonderfälle:

Die Kaufsteuer ist mit Abstand der größte Posten. Notar, Grundbuch und Gestoría sind einzeln klein, summieren sich aber. Anwalt und Finanzierung kommen hinzu, sobald du eine rechtliche Begleitung beauftragst oder über eine Hypothek kaufst. Die Maklerprovision steht in der Tabelle, gehört aber in der Praxis meist nicht zu deinen direkten Kosten, weil sie üblicherweise der Verkäufer zahlt. Die steuerliche Seite der Posten ist im Steuer-Leitfaden zum Immobilienkauf im Detail aufgeschlüsselt.

Steuern als größter Posten: ITP, IVA und AJD im Kurzüberblick

Welche Steuer anfällt, hängt davon ab, ob du Bestand oder Neubau kaufst. Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie (segunda mano) zahlst du die ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, Grunderwerbsteuer), eine regionale Steuer von rund 6 bis 13 Prozent. Beim Neubau aus erster Hand vom Bauträger (obra nueva) zahlst du stattdessen 10 Prozent IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido, Mehrwertsteuer) plus die AJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, Stempelsteuer). Beide Wege schließen sich aus.

Wichtig für die Budgetplanung: Die Steuer wird auf den höheren Wert aus Kaufpreis und valor de referencia (amtlicher Referenzwert des Katasters) berechnet. Liegt der Referenzwert über deinem Kaufpreis, steigt die Steuer entsprechend. Die regionalen Sätze, die Balearen-Staffel im Detail, der valor de referencia, das Modelo 600 und die Zahlungsfrist von 30 Werktagen gehören in den Steuer-Leitfaden zum Immobilienkauf. Dieser Artikel behandelt die Steuer nur als einen Budget-Posten unter mehreren.

Notar, Grundbuch und Gestoría

Nach der Steuer sind Notar und Grundbuch die nächsten Pflichtposten. Beide Gebühren sind in Spanien staatlich über sogenannte Aranceles (gesetzliche Gebührenordnung) festgelegt, also bei jedem Notar und jedem Grundbuchamt grundsätzlich gleich.

• Notar (escritura): Die notarielle Beurkundung der Kaufurkunde kostet je nach Kaufpreis typischerweise 600 bis 900 Euro, das entspricht rund 0,2 bis 0,5 Prozent. Üblicherweise trägt der Käufer den größten Teil.
• Grundbuch (Registro de la Propiedad): Die Eintragung des Eigentums kostet meist 400 bis 700 Euro, also rund 0,1 bis 0,3 Prozent. Sie zahlt der Käufer.
• Gestoría: Ein Gestoría wickelt die Steuerzahlung, die Grundbucheintragung und die Behördengänge nach dem Notartermin ab. Das ist keine Pflicht, kostet aber einige hundert Euro und ist bei Finanzierung oft Teil des Pakets.

Die Aranceles sind degressiv gestaffelt: Der Prozentsatz sinkt mit steigendem Kaufpreis. Deshalb steigen Notar- und Grundbuchkosten nicht linear mit dem Preis. Bei teuren Objekten liegt der absolute Betrag höher, der Prozentanteil aber niedriger. Die rechtlichen Details der Urkunde und der Eintragung erklärt der Artikel zu Notar, Grundbuch und escritura.

Anwalt und Maklerprovision

Eine rechtliche Begleitung ist für ausländische Käufer dringend zu empfehlen, auch wenn sie keine Pflicht ist. Ein Anwalt prüft die Immobilie auf Lasten, illegale Anbauten und offene Gemeinschaftskosten und begleitet den Vertrag. Übliche Honorare liegen bei rund 1 Prozent des Kaufpreises, teils mit einem Mindesthonorar bei günstigen Objekten.

Die Maklerprovision ist ein eigener Fall. In Spanien liegt sie meist bei 3 bis 6 Prozent plus IVA und wird üblicherweise vom Verkäufer getragen, weil der Makler den Verkaufsauftrag hat. Rechtlich ist auch ein doppeltes Mandat (doble corretaje) zulässig, bei dem Käufer und Verkäufer je eine Provision zahlen, wenn beide eine Leistung erhalten und zustimmen. Für deine Budgetrechnung heißt das: Plane die Maklerprovision nicht automatisch als eigene Käuferkosten ein, kläre aber vor Vertragsschluss, wer sie trägt. Einen deutschsprachigen Immobilienmakler in Spanien findest du über unser Verzeichnis.

Finanzierungskosten: was die Hypothek zusätzlich kostet

Wer den Kauf über eine spanische Hypothek finanziert, hat zusätzliche Kosten. Die Bank verlangt eine Bewertung der Immobilie (tasación, Wertgutachten), die 2026 meist 250 bis 400 Euro kostet. Hinzu kommen je nach Bank eine Bearbeitungs- oder Bereitstellungsgebühr.

Seit der Hypothekenreform 2019 trägt die Bank den größten Teil der mit dem Darlehen verbundenen Kosten: die AJD auf die Hypothek, die Notar- und Grundbuchkosten der Hypothekenurkunde sowie die Gestoría für die Hypothek. Für dich bleibt im Wesentlichen die tasación. Plane außerdem ein, dass spanische Banken ausländischen Käufern oft nur 60 bis 70 Prozent des Werts finanzieren. Den Rest plus alle Kaufnebenkosten musst du als Eigenkapital mitbringen. Genau an dieser Lücke scheitern Käufer, die nur knapp kalkuliert haben. Die Details zur Finanzierung stehen im Artikel zu Hypothek und Finanzierung.

Beispielrechnung: 300.000 Euro Bestand gegen Neubau

Diese Rechnung vergleicht denselben Kaufpreis von 300.000 Euro einmal als Bestand und einmal als Neubau. Für den Bestand ist hier ein ITP-Satz von 8 Prozent angenommen, ein mittlerer Wert für viele Festland-Regionen. In Madrid oder Andalusien wäre die Steuer niedriger, auf den Balearen höher. Für den Neubau sind 10 Prozent IVA plus eine AJD von 1,5 Prozent angesetzt.

Die Finanzierungskosten (tasación, Bankgebühr) sind hier nicht enthalten, weil sie nur bei einer Hypothek anfallen. Die Maklerprovision ist ebenfalls nicht enthalten, weil sie üblicherweise der Verkäufer zahlt. Schon dieser Vergleich zeigt: Der Neubau ist trotz oft modernerer Ausstattung steuerlich teurer, weil 10 Prozent IVA plus AJD über dem typischen ITP-Satz vieler Festland-Regionen liegen. Auf den Balearen kehrt sich das Bild, weil dort schon der ITP zweistellig werden kann.

Regionale Unterschiede und der Mallorca-Aufschlag

Die Kaufsteuer ist regional festgelegt, deshalb fällt die größte Position je nach Comunidad Autónoma (autonome Region) unterschiedlich aus. In günstigen Regionen wie Madrid liegt die ITP bei rund 6 Prozent, in Andalusien und auf den Kanaren bei etwa 6,5 bis 7 Prozent. Die Balearen gehören zu den teureren Regionen und rechnen mit einer progressiven Staffel von 8 bis 13 Prozent.

Auf den Balearen wird wie bei der Einkommensteuer jede Preisstufe mit ihrem eigenen Satz besteuert, nicht der gesamte Preis mit dem Spitzensatz. Dadurch steigt der effektive Satz mit dem Kaufpreis. Für Ferienimmobilien in den teureren Lagen Mallorcas treibt das die Gesamtnebenkosten in Richtung 13 bis 15 Prozent. Es gibt Ermäßigungen für den Hauptwohnsitz, etwa für junge Käufer oder Großfamilien, die aber an Bedingungen geknüpft sind. Die genaue Balearen-Staffel mit Rechenbeispiel pro Stufe steht im Steuer-Leitfaden zum Immobilienkauf.

Typische Fehler bei der Budgetplanung

Einige Fehler kosten ausländische Käufer regelmäßig Geld oder gefährden die Finanzierung:

• Nur mit dem Kaufpreis rechnen. Wer die 10 bis 15 Prozent Nebenkosten nicht einplant, hat am Ende eine Eigenkapital-Lücke.
• Den valor de referencia ignorieren. Liegt er über dem Kaufpreis, steigt die Kaufsteuer, ohne dass du es einkalkuliert hast.
• Annehmen, der Makler kostet den Käufer nichts oder umgekehrt. Wer zahlt, gehört vor Vertragsschluss geklärt.
• Die Finanzierungsquote überschätzen. Wenn die Bank nur 60 bis 70 Prozent finanziert, brauchst du mehr Eigenkapital als gedacht.
• Bestand und Neubau steuerlich gleichsetzen. Neubau bedeutet IVA plus AJD, nicht ITP, und ist je nach Region teurer.

Wer diese Punkte von Anfang an einplant, kommt mit einer belastbaren Budgetzahl in die Verhandlung statt mit einer groben Schätzung.

FAQ

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Spanien?

Rechne mit rund 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Der größte Posten ist die Kaufsteuer (ITP beim Bestand, IVA plus AJD beim Neubau), dazu kommen Notar, Grundbuch, Anwalt und Gestoría. Auf den Balearen liegt der Wert am oberen Rand.

Was kostet ein Hauskauf in Spanien zusätzlich zum Kaufpreis?

Über die Kaufsteuer hinaus etwa 0,2 bis 0,5 Prozent Notar, 0,1 bis 0,3 Prozent Grundbuch, rund 1 Prozent Anwalt und einige hundert Euro Gestoría. Bei Finanzierung kommen die tasación (250 bis 400 Euro) und eine mögliche Bankgebühr hinzu.

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten auf Mallorca?

Auf Mallorca und den Balearen treiben die höheren ITP-Sätze von 8 bis 13 Prozent die Gesamtnebenkosten in Richtung 13 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Die ITP ist progressiv gestaffelt, höhere Kaufpreise werden anteilig höher besteuert.

Wer zahlt den Makler beim Immobilienkauf in Spanien?

Üblicherweise zahlt der Verkäufer die Maklerprovision von 3 bis 6 Prozent plus IVA, weil der Makler den Verkaufsauftrag hat. Rechtlich ist auch ein doppeltes Mandat möglich, bei dem beide Seiten zahlen. Kläre die Verteilung vor Vertragsschluss.

Was kostet der Notar beim Hauskauf in Spanien?

Die notarielle Kaufurkunde kostet meist 600 bis 900 Euro, also rund 0,2 bis 0,5 Prozent des Kaufpreises. Die Gebühr ist staatlich über die Aranceles festgelegt und bei jedem Notar gleich.

Sind die Nebenkosten bei Neubau höher als bei Bestand?

Häufig ja. Beim Neubau fallen 10 Prozent IVA plus AJD an, was in vielen Festland-Regionen über dem ITP-Satz für Bestand liegt. Auf den Balearen kann der Bestand wegen der gestaffelten ITP dagegen teurer ausfallen.

Quellen

• idealista: ITP por comunidades autónomas.
• helpmycash: Gastos de compra de vivienda nueva y de segunda mano 2026.
• ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears): ITP und Modelo 600.
• Sede Electrónica del Catastro: valor de referencia.

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Zuletzt aktualisiert: 05.06.2026 Autor: Spanienberater Redaktion

Keine Steuer- oder Rechtsberatung - Einzelfall prüfen lassen. Steuersätze, Aranceles, Maklerprovisionen und Finanzierungsbedingungen unterscheiden sich je Region und Anbieter und ändern sich jährlich. Die Beispielrechnung beruht auf angenommenen Sätzen. Die Angaben entsprechen dem Recherchestand 2026 und ersetzen keine individuelle Beratung. Prüfe die konkreten Sätze und den valor de referencia vor dem Kauf oder lass dich begleiten.