Hypothek Spanien für Ausländer & Nicht-Residenten: Konditionen
Hypothek in Spanien für Ausländer: LTV Resident vs. Nicht-Resident, Zinsarten, Unterlagen, Ablauf bis zum Notar und wer die AJD zahlt.
Written by Spanienberater Redaktion
Ja, als Deutscher bekommst du in Spanien eine Hypothek (Hipoteca). Wer in Spanien gemeldet und steuerlich ansässig ist (Resident), erhält oft bis etwa 80 % Beleihung. Als Nicht-Resident finanzieren spanische Banken meist nur 60 bis 70 % des Werts. Den Rest und die Kaufnebenkosten musst du aus Eigenkapital tragen. Eine NIE (Ausländer-Identifikationsnummer) ist Pflicht. Seit 2018 zahlt die Bank die Hypothekensteuer AJD, die Bewertung (tasación) zahlst du.
Die Konditionen hängen stark von Bank, Nationalität und deinem Einkommensnachweis ab. Dieser Ratgeber zeigt, mit welcher Beleihung, welchen Zinsarten und welchen Unterlagen du planen solltest und wie der Antrag bis zum Notartermin abläuft.
Inhalt
- Bekomme ich als Ausländer eine Hypothek in Spanien?
- LTV: Resident vs. Nicht-Resident
- Zinsarten: tipo fijo, variable und mixto
- Laufzeit, Alter und Tragfähigkeit
- Benötigte Unterlagen für den Antrag
- Ablauf: von der Vorabzusage bis zum Notar
- Nebenkosten der Hypothek: wer zahlt was
- Spanische Bank oder spezialisierter Vermittler?
- FAQ
Bekomme ich als Ausländer eine Hypothek in Spanien?
Ausländer können in Spanien eine Immobilienfinanzierung aufnehmen, auch ohne hier zu wohnen. Voraussetzung ist immer eine NIE, die Steuernummer für Ausländer. Wie du sie bekommst, steht im Ratgeber zum NIE beantragen. Für die Auszahlung und die monatlichen Raten brauchst du außerdem ein spanisches Konto, siehe Bankkonto in Spanien eröffnen.
Die Bank prüft vor allem deine Bonität. Üblich sind ein stabiles, nachweisbares Nettoeinkommen und eine Verschuldungsquote, bei der die gesamten Kreditraten meist 30 bis 40 % des Nettoeinkommens nicht übersteigen. Banco de España nennt diese Tragfähigkeitsprüfung als gesetzliche Pflicht des Kreditgebers vor jeder Zusage.
Entscheidend ist der Status: Bist du in Spanien steuerlich ansässig (Resident) oder nicht (Nicht-Resident, no residente)? Davon hängen Beleihung, mögliche Laufzeit und teilweise auch der Zins ab.
LTV: Resident vs. Nicht-Resident
Der wichtigste Hebel ist der LTV (Loan to Value, Beleihungsauslauf), also der Anteil des Werts, den die Bank finanziert. Die Bank legt den LTV auf den niedrigeren von zwei Werten an: Kaufpreis oder Schätzwert aus der tasación (Wertgutachten). Liegt die tasación unter dem Kaufpreis, sinkt der finanzierte Betrag entsprechend.
| Status | Üblicher LTV 2026 | Eigenkapital ohne Nebenkosten |
|---|---|---|
| Resident (steuerlich ansässig) | bis ca. 80 % | ab ca. 20 % |
| Nicht-Resident (EU-Bürger) | ca. 60-70 % | ca. 30-40 % |
| Nicht-Resident (Nicht-EU, z. B. UK) | teils nur 50-60 % | ca. 40-50 % |
Für Nicht-Residenten bedeutet das in der Praxis: Du trägst nicht nur die fehlenden 30 bis 40 % des Kaufpreises selbst, sondern zusätzlich die kompletten Kaufnebenkosten. Diese liegen je nach Region grob bei 10 bis 13 % des Kaufpreises und werden nicht mitfinanziert. Wie sie sich zusammensetzen, steht im Ratgeber zu den Kaufnebenkosten gesamt.
Rechne konkret: Bei einem Kaufpreis von 250.000 Euro und 70 % LTV finanziert die Bank 175.000 Euro. 75.000 Euro Eigenanteil plus rund 25.000 bis 32.000 Euro Nebenkosten musst du selbst aufbringen. Das ist der häufigste Planungsfehler bei Nicht-Residenten.
Zinsarten: tipo fijo, variable und mixto
Spanische Banken bieten drei Zinsmodelle. Der Referenzindex für variable Anteile ist der Euríbor (Euro Interbank Offered Rate), in der Regel der 12-Monats-Euríbor.
| Zinsart | Funktionsweise | Wann sinnvoll |
|---|---|---|
| tipo fijo (Festzins) | gleicher Zins über die gesamte Laufzeit, konstante Rate | Planungssicherheit, oft bei Nicht-Residenten bevorzugt |
| tipo variable (variabel) | Euríbor plus fester Aufschlag (diferencial), Rate ändert sich bei Anpassung | wenn du Zinsschwankungen tragen kannst |
| tipo mixto (gemischt) | erst feste Zinsphase (oft 5-10 Jahre), danach variabel an Euríbor | Kompromiss aus Anfangssicherheit und späterer Flexibilität |
Bei variablen und gemischten Hypotheken wird die Rate periodisch an den Euríbor angepasst, meist jährlich. Konkrete Zinssätze einzelner Banken nennen wir hier bewusst nicht, weil sie sich laufend ändern und vom Einzelfall abhängen. Die Bank muss dir die Zinsbindung und alle Kostenfolgen vorab schriftlich in der FEIN erläutern (mehr dazu im Ablauf-Abschnitt).
Viele Banken koppeln einen Zinsrabatt (bonificación) an Zusatzprodukte wie Gehaltskonto, Wohngebäude- oder Risikolebensversicherung. Diese sind nicht verpflichtend, beeinflussen aber den effektiven Zins. Prüfe, ob sich das Paket über die Laufzeit wirklich rechnet.
Laufzeit, Alter und Tragfähigkeit
Die Laufzeit hängt an deinem Alter. Spanische Banken setzen meist die Grenze, dass die Summe aus Alter des jüngsten Kreditnehmers und Laufzeit 75 Jahre nicht übersteigt. Mit 50 Jahren ist die maximale Laufzeit damit oft 25 Jahre. Einzelne Banken gehen bis 80 Jahre, das ist aber kein Standard.
| Profil | Übliche maximale Laufzeit |
|---|---|
| Resident, jünger als 45 | bis ca. 30 Jahre |
| Nicht-Resident | meist 20-25 Jahre |
| Kreditnehmer nahe 50+ | begrenzt durch 75-Jahre-Regel |
Für Nicht-Residenten ist die Laufzeit oft zusätzlich auf 20 bis 25 Jahre gedeckelt, unabhängig vom Alter. Eine kürzere Laufzeit erhöht die Monatsrate und damit die geforderte Tragfähigkeit. Plane deshalb Laufzeit, Rate und 30-bis-40-%-Verschuldungsgrenze zusammen.
Benötigte Unterlagen für den Antrag
Die Bank verlangt von Ausländern in der Regel mehr Nachweise als von Inländern, weil Einkommen und Bonität aus dem Heimatland kommen. Plane Zeit für beglaubigte Übersetzungen ein, einzelne Dokumente müssen von einem vereidigten Übersetzer (traductor jurado) ins Spanische übertragen werden.
| Unterlage | Zweck |
|---|---|
| NIE und gültiger Reisepass/Personalausweis | Identität und Steuernummer |
| Einkommensnachweise (Gehaltsabrechnungen, bei Selbstständigen Bescheide) | Tragfähigkeit |
| Kontoauszüge der letzten Monate | Liquidität und Sparverhalten |
| Steuerbescheide (in Deutschland Einkommensteuerbescheid) | Einkommensplausibilität |
| Bonitätsauskunft (Schufa-Äquivalent) | Kredithistorie im Heimatland |
| Nachweis bestehender Kredite und Verpflichtungen | Verschuldungsquote |
| Nota simple und Kauf- bzw. Vorvertrag der Immobilie | Objekt und Kaufabsicht |
Die Schufa-Auskunft ist für deutsche Antragsteller praktisch der Standardnachweis der Kredithistorie. Manche Banken akzeptieren sie direkt, andere verlangen eine spanische Übersetzung. Vollständige Unterlagen beschleunigen die Zusage spürbar.
Ablauf: von der Vorabzusage bis zum Notar
Der Ablauf folgt seit der Ley 5/2019 (spanisches Hypothekarkreditgesetz, LCCI) festen Verbraucherschutzregeln. Banco de España beschreibt die Schritte so:
- Vorabzusage: Die Bank prüft Bonität und nennt unverbindlich einen Rahmen (LTV, Zins, Laufzeit). Hilfreich, bevor du ein verbindliches Kaufangebot abgibst.
- Tasación (Wertgutachten): Ein zugelassenes Bewertungsunternehmen schätzt den Marktwert. Daraus berechnet die Bank den finanzierbaren Betrag. Die Kosten der tasación trägt der Käufer.
- FEIN und FiAE: Die Bank liefert die FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada, europäisches Standard-Informationsblatt) als bindendes Angebot sowie die FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas, Standard-Warnhinweise). Die FEIN ist mindestens 10 Kalendertage bindend. Die FEIN ersetzt die frühere FIPER.
- Acta notarial: Spätestens am Tag vor der Unterschrift prüft ein Notar kostenlos, dass du alle Unterlagen erhalten und verstanden hast, und protokolliert das in einer Acta. Ohne diese Acta darf die Hypothek nicht unterzeichnet werden.
- Escritura (notarielle Beurkundung): Kauf und Hypothek werden beim Notar unterschrieben, die Bank zahlt aus, und die Hypothek wird ins Grundbuch (Registro de la Propiedad) eingetragen.
Diese Schritte greifen in den allgemeinen Kaufprozess ein. Wie Reservierung, Vorvertrag und Beurkundung zusammenspielen, steht im Ratgeber zum Kaufprozess Schritt für Schritt. Plane für den gesamten Hypothekenprozess realistisch mehrere Wochen ein, vor allem wegen Übersetzungen und der 10-Tage-Frist.
Nebenkosten der Hypothek: wer zahlt was
Die Kostenverteilung bei der Hypothek ist seit 2018 gesetzlich geregelt. Artikel 14 der Ley 5/2019 legt fest, welche Kosten die Bank trägt und welche du. Vor allem die AJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, Steuer auf beurkundete Rechtsakte) zahlt seit November 2018 die Bank, nicht mehr der Kreditnehmer.
| Kostenposten der Hypothek | Wer zahlt |
|---|---|
| Tasación (Wertgutachten) | Käufer/Kreditnehmer |
| AJD (Hypothekensteuer) | Bank |
| Notarkosten der Hypothekenurkunde | Bank |
| Grundbucheintrag der Hypothek | Bank |
| Gestoría (Abwicklung) der Hypothek | Bank |
| Kopie der Urkunde, wenn vom Kunden gewünscht | Käufer |
Wichtig ist die Abgrenzung: Diese Verteilung gilt für die Kosten der Hypothek. Die Kaufnebenkosten der Immobilie selbst, also Grunderwerbsteuer oder Mehrwertsteuer, Notar und Grundbuch des Kaufs, trägst weiterhin du als Käufer. Sie sind der größere Block und in den Kaufnebenkosten gesamt aufgeschlüsselt. Für deine Eigenkapitalplanung zählt die tasación als einzige nennenswerte Hypotheken-Nebenkostenposition.
Spanische Bank oder spezialisierter Vermittler?
Du kannst direkt bei einer spanischen Bank anfragen oder über einen spezialisierten Hypothekenvermittler gehen. Beide Wege haben praktische Unterschiede.
| Weg | Vorteil | Nachteil |
|---|---|---|
| Direkt zur spanischen Bank | keine Vermittlerkosten, direkter Draht | Sprachhürde, du vergleichst selbst, oft nur die eigenen Produkte |
| Spezialisierter Vermittler | vergleicht mehrere Banken, kennt Nicht-Resident-Konditionen | mögliche Vermittlergebühr, Qualität schwankt |
Für Nicht-Residenten ohne Spanischkenntnisse ist ein Vermittler oder ein deutschsprachiger Ansprechpartner oft praktischer, weil die Unterlagenprüfung und die Nicht-Resident-Konditionen verhandelt werden müssen. Viele Immobilienmakler in Spanien arbeiten mit Banken zusammen und können den Kontakt zur Finanzierung herstellen. Vergleiche trotzdem mindestens zwei Angebote, bevor du die FEIN unterschreibst. Eine Übersicht aller Themen rund um den Kauf findest du im Immobilien-Ratgeber.
FAQ
Bekomme ich als Deutscher eine Hypothek in Spanien?
Ja. Deutsche und andere Ausländer können in Spanien eine Hypothek aufnehmen, auch als Nicht-Residenten. Voraussetzung sind eine NIE, ein nachweisbares Einkommen und eine ausreichende Bonität. Als Nicht-Resident finanzieren Banken meist nur 60 bis 70 Prozent des Werts.
Wie viel Eigenkapital brauche ich als Nicht-Resident?
Bei 60 bis 70 Prozent Beleihung musst du 30 bis 40 Prozent des Kaufpreises selbst aufbringen. Dazu kommen die Kaufnebenkosten von grob 10 bis 13 Prozent, die nicht mitfinanziert werden. In Summe sind das oft rund 40 bis 50 Prozent des Kaufpreises an Eigenmitteln.
Wer zahlt die AJD-Steuer bei der Hypothek?
Seit November 2018 zahlt die Bank die AJD auf die Hypothek. Das ist in Artikel 14 der Ley 5/2019 festgelegt. Notar, Grundbuch und Gestoría der Hypothek trägt ebenfalls die Bank, die tasación zahlst du.
Fest oder variabel verzinst bei einer Hypothek in Spanien?
Es gibt tipo fijo (Festzins), tipo variable (Euríbor plus Aufschlag) und tipo mixto (erst fest, dann variabel). Festzins gibt Planungssicherheit und wird von Nicht-Residenten oft bevorzugt. Variabel hängt an der Entwicklung des Euríbor. Konkrete Sätze hängen von Bank und Einzelfall ab.
Welche Unterlagen braucht die Bank für eine Hypothek?
Typisch sind NIE und Pass, Einkommensnachweise, Kontoauszüge, Steuerbescheide, eine Bonitätsauskunft (in Deutschland die Schufa) sowie die nota simple und der Kaufvertrag. Einzelne Dokumente müssen beglaubigt ins Spanische übersetzt werden.
Wie lange dauert ein Hypothekenantrag in Spanien?
Realistisch mehrere Wochen. Neben der Bonitätsprüfung und der tasación greift die gesetzliche 10-Tage-Frist, in der die FEIN als bindendes Angebot vorliegen muss, bevor beim Notar unterschrieben wird. Übersetzungen können den Prozess zusätzlich verlängern.
Quellen
- Banco de España (Cliente Bancario): Contratación de la hipoteca, FEIN/FiAE und 10-Tage-Frist.
- Banco de España (Cliente Bancario): Contratos de crédito inmobiliario, neue Regulierung der Ley 5/2019.
- BOE: Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (Artikel 14, Kostenverteilung).
Zuletzt aktualisiert: 05.06.2026
Keine Rechts- oder Finanzberatung - Einzelfall prüfen lassen. LTV-Quoten, Zinsarten, Laufzeiten und Konditionen hängen von Bank, Nationalität, Einkommensnachweis und Einzelfall ab und ändern sich mit dem Euríbor. Die Angaben entsprechen dem Recherchestand und ersetzen keine individuelle Beratung.