Immobilie in Spanien kaufen: Der komplette Leitfaden (2026)

Eine Immobilie in Spanien zu kaufen läuft in festen Schritten ab: Objektsuche, Reservierung und Contrato de Arras (Vorvertrag), Prüfung der Immobilie (Due Diligence), Finanzierung, notarielle Escritura und Eintragung im Grundbuch. Plane rund 10 bis 15 Prozent Nebenkosten ein. Eine NIE (Ausländer-Identifikationsnummer) ist Pflicht.

Dieser Leitfaden ist der Einstieg in den gesamten Kaufprozess. Er ordnet jeden Schritt grob ein und verweist für Details auf den passenden Ratgeber. Wer als Deutscher oder Österreicher in Spanien kauft, sollte zuerst den Ablauf und die Kostenstruktur verstehen, bevor er ein verbindliches Angebot abgibt. Die größten Fehler passieren früh, lange vor dem Notartermin.

Inhalt

• Der Immobilienkauf in Spanien im Ueberblick
• Voraussetzungen: NIE-Nummer und spanisches Bankkonto
• Die Beteiligten: Makler, Anwalt, Notar, Gestoria
• Reservierung und Contrato de Arras
• Due Diligence: die Immobilie vor dem Kauf pruefen
• Finanzierung: Hypothek als Nicht-Resident
• Notar, Escritura und Eintragung im Grundbuch
• Kaufnebenkosten: 10 bis 15 Prozent extra
• Bestand oder Neubau: zwei Wege mit eigenen Regeln
• Laufende Steuern nach dem Kauf
• Sonderfaelle: Finca, Mallorca, Vermietung
• Wann brauche ich einen Anwalt?
• FAQ
• Quellen

Der Immobilienkauf in Spanien im Ueberblick

Der Kauf einer Immobilie in Spanien folgt einer klaren Reihenfolge. Jeder Schritt baut auf dem vorherigen auf, hat eigene Beteiligte und eigene Risiken. Diese Übersicht zeigt den gesamten Weg von der Suche bis zu den Pflichten nach dem Kauf.

Vom Contrato de Arras bis zum Notartermin vergehen ohne Komplikationen meist sechs bis zwölf Wochen. Der gesamte Prozess von der ersten ernsthaften Besichtigung bis zur fertigen Eintragung dauert oft zwei bis drei Monate. Die einzelnen Phasen mit Fristen und typischen Verzögerungen erklärt der Kaufprozess Schritt für Schritt.

Voraussetzungen: NIE-Nummer und spanisches Bankkonto

Bevor du überhaupt unterschreibst, brauchst du zwei Dinge. Erstens eine NIE (Número de Identidad de Extranjero, Ausländer-Identifikationsnummer). Sie ist für die spätere Eintragung im Grundbuch und für die Steuerzahlung zwingend. Artikel 254 der Ley Hipotecaria (spanisches Hypothekengesetz) schreibt vor, dass ohne NIF oder NIE aller Beteiligten keine Eintragung vorgenommen wird. Wie du die NIE bekommst, steht im Ratgeber zur NIE-Nummer beantragen.

Zweitens brauchst du praktisch ein spanisches Bankkonto. Rechtlich ist es nicht ausdrücklich vorgeschrieben, aber Anzahlung, Notarkosten und Steuern laufen in der Regel über ein spanisches Konto, und Banken müssen den Zahlungsweg dokumentieren. Die Eröffnung beschreibt der Ratgeber zum Bankkonto in Spanien eröffnen. Beide Schritte gehören an den Anfang, nicht kurz vor den Notartermin. Eine zu spät beantragte NIE ist eine der häufigsten Ursachen für Verzögerungen.

Die Beteiligten: Makler, Anwalt, Notar, Gestoria

Im spanischen Kaufprozess sind vier Rollen typisch. Wichtig ist, dass keine von ihnen automatisch deine Interessen vertritt, außer dem Anwalt, den du selbst beauftragst.

Der Notar ist gesetzlich neutral. Er prüft Form und Identität, berät dich aber nicht zu Lasten, Marktpreis oder Bauzustand. Der Makler wird in den meisten Fällen vom Verkäufer beauftragt und bezahlt. Die übliche Maklerprovision liegt bei 3 bis 6 Prozent plus IVA (Mehrwertsteuer) und trägt meist der Verkäufer. Wie sich die Provision verteilt und wann ein doppeltes Mandat möglich ist, behandelt der Ratgeber zur Maklerprovision. Einen Immobilienmakler in Spanien und einen Rechtsanwalt für den Kauf findest du über unser Verzeichnis.

Reservierung und Contrato de Arras

Hast du dich für ein Objekt entschieden, folgt oft eine Reserva (Reservierungsvereinbarung). Du zahlst einen kleinen Betrag, häufig zwischen 1.000 und 6.000 Euro, und der Verkäufer nimmt das Objekt kurz vom Markt. Die Reserva ist noch kein Kaufvertrag und rechtlich schwächer als der nächste Schritt.

Das Contrato de Arras (Anzahlungs- oder Vorvertrag) ist der erste wirklich bindende Schritt. Üblich sind arras penitenciales nach Artikel 1454 des Código Civil (spanisches Zivilgesetzbuch): Tritt der Käufer zurück, verliert er die Anzahlung, tritt der Verkäufer zurück, zahlt er sie doppelt zurück. Die Anzahlung liegt meist bei rund 10 Prozent des Kaufpreises, und der Vertrag setzt einen Termin für die notarielle Beurkundung, in der Praxis oft 20 bis 60 Tage. Unterschreibe diesen Vertrag nicht blind, weil ab hier dein Geld im Risiko steht. Die Vertragsklauseln und die Abgrenzung zu arras confirmatorias erklärt der Ratgeber zum Contrato de Arras.

Due Diligence: die Immobilie vor dem Kauf pruefen

Vor der ersten Zahlung gehört die Immobilie geprüft. Das Herzstück ist die Nota Simple (informativer Grundbuchauszug) aus dem Registro de la Propiedad. Sie zeigt, wer Eigentümer ist und welche Lasten auf dem Objekt liegen: Hypotheken, Pfändungen (embargos) oder Dienstbarkeiten (servidumbres). Online kostet sie rund 9 bis 10 Euro.

Manche Schulden des Vorbesitzers haften an der Immobilie selbst, nicht nur an seiner Person. Offene Gemeinschaftskosten (comunidad) haften nach Artikel 9 der Ley de Propiedad Horizontal (Wohnungseigentumsgesetz) für das laufende Jahr und die drei vorangegangenen Kalenderjahre. Auch eine unbezahlte Grundsteuer IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) kann an der Immobilie geltend gemacht werden. Dazu kommen Bewohnbarkeitsbescheinigung (cédula de habitabilidad), Energieausweis und die Legalität von Anbauten. Welche Dokumente du brauchst und in welcher Reihenfolge geprüft wird, steht im Ratgeber zur Nota Simple und Due Diligence.

Finanzierung: Hypothek als Nicht-Resident

Ja, als Deutscher bekommst du in Spanien eine Hypothek (Hipoteca), auch ohne hier zu wohnen. Entscheidend ist dein Status. Wer in Spanien steuerlich ansässig ist (Resident), erhält oft bis etwa 80 Prozent Beleihung. Als Nicht-Resident (no residente) finanzieren spanische Banken meist nur 60 bis 70 Prozent des Werts.

Den Rest des Kaufpreises und die kompletten Kaufnebenkosten musst du aus Eigenkapital tragen, denn die Nebenkosten werden nicht mitfinanziert. Die Bank legt den finanzierten Anteil auf den niedrigeren Wert aus Kaufpreis und Wertgutachten (tasación) an. Seit 2018 zahlt die Bank die Hypothekensteuer AJD, die tasación zahlst du. Wie der Antrag von der Vorabzusage bis zum Notar abläuft und welche Unterlagen die Bank verlangt, steht im Ratgeber zur Hypothek und Finanzierung.

Notar, Escritura und Eintragung im Grundbuch

Die Escritura Pública (notarielle Kaufurkunde) ist der Moment, in dem das Eigentum übergeht. Käufer und Verkäufer können den Notar frei wählen. Beim Termin prüft der Notar die Identität aller Beteiligten, verlangt NIF beziehungsweise NIE und genaue Angaben zu den Zahlungsmitteln. Mit der Unterschrift wird in der Regel der Kaufpreis gezahlt, häufig per Bankscheck (cheque bancario), und du bekommst die Schlüssel.

Mit der Escritura bist du wirtschaftlich Eigentümer, aber noch nicht öffentlich eingetragen. Die Eintragung im Registro de la Propiedad erfolgt nach Vorlage der gezahlten Steuern innerhalb von 15 Werktagen (días hábiles). Erst mit der Eintragung bist du als Eigentümer im Grundbuch geschützt. Danach folgen die Ummeldungen von IBI und Versorgern. Den Notartermin und die Eintragung im Detail behandelt der Ratgeber zu Notar, Grundbuch und Escritura.

Kaufnebenkosten: 10 bis 15 Prozent extra

Zum reinen Kaufpreis kommen rund 10 bis 15 Prozent Nebenkosten. Den größten Anteil macht die Kaufsteuer aus, der Rest verteilt sich auf Notar, Grundbuch, Anwalt und Gestoría. Diese Tabelle zeigt die Größenordnungen.

Welche Steuer anfällt, hängt von der Objektart ab. Beim Bestand (segunda mano) zahlst du die ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, Grunderwerbsteuer), regional rund 6 bis 13 Prozent. Beim Neubau zahlst du 10 Prozent IVA plus die Stempelsteuer AJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados). Auf Mallorca und den Balearen liegt der Gesamtwert wegen der höheren, gestaffelten ITP am oberen Rand. Die vollständige Aufschlüsselung mit Beispielrechnung steht in der Gesamtübersicht der Kaufnebenkosten, die steuerliche Detailrechnung im Cross-Cluster-Artikel zu Steuern und Nebenkosten beim Immobilienkauf.

Bestand oder Neubau: zwei Wege mit eigenen Regeln

Bestand und Neubau unterscheiden sich nicht nur im Zustand, sondern in Steuer und Prozess. Eine Bestandsimmobilie wird mit ITP besteuert, ein Neubau (obra nueva) mit 10 Prozent IVA plus AJD. In vielen Festland-Regionen ist der Neubau dadurch steuerlich teurer als der Bestand.

Beim Kauf vom Bauträger vor Fertigstellung (off-plan) kommen eigene Risiken dazu. Du zahlst in Raten nach Baufortschritt, und die geleisteten Anzahlungen müssen über eine Bankbürgschaft oder Versicherung abgesichert sein, damit dein Geld bei einer Insolvenz des Bauträgers nicht verloren ist. Dazu kommen Bauverzögerungen, die Abnahme und die Bauträger-Garantien für Mängel. Bestandsimmobilien sind dafür im Bestand prüfbar, bringen aber häufiger Fragen zu Altbausubstanz, illegalen Anbauten und der Aktualität der Grundbuchdaten mit.

Die Abwägung zwischen beiden Wegen behandelt der Ratgeber Neubau oder Bestand, die Besonderheiten beim Kauf ab Plan der Ratgeber Neubau, Bauträger und Off-Plan. Wer aufs Land will, sollte den Ratgeber zum Kauf einer Finca oder eines Landhauses lesen, weil auf Landgrund (suelo rústico) die Legalität von Wohngebäuden oft unklar ist und nachträgliche Legalisierungen teuer oder unmöglich sein können.

Laufende Steuern nach dem Kauf

Mit dem Kauf endet die Steuerseite nicht. Als Eigentümer zahlst du laufend die Grundsteuer IBI an die Gemeinde, die sich nach dem Katasterwert (valor catastral) richtet und einmal im Jahr fällig wird. Bist du Nicht-Resident, kommt das Modelo 210 (Steuererklärung für Nicht-Residenten) hinzu, auch ohne Vermietung, weil Spanien für selbstgenutzte Zweitimmobilien eine fiktive Eigennutzung (imputación de rentas) besteuert. Vermietest du, versteuerst du die Mieteinnahmen ebenfalls über das Modelo 210, als EU-Resident mit 19 Prozent und Abzug zurechenbarer Kosten.

Beim Verkauf fällt für den Verkäufer die kommunale Wertzuwachssteuer plusvalía municipal an. Diese laufenden und späteren Steuern erklären die Cross-Cluster-Artikel zu den Steuern für Immobilienbesitzer mit Modelo 210 und IBI und zu Steuern und Nebenkosten beim Immobilienkauf. Wer die Immobilie vererben oder verschenken will, findet die Rahmenbedingungen im Artikel zur Erbschaft- und Schenkungssteuer. Wer eine Immobilie in Spanien geerbt hat, findet den Ablauf von der Annahme bis zur Grundbuchumschreibung im Leitfaden zur geerbten Immobilie.

Sonderfaelle: Finca, Mallorca, Vermietung

Manche Kaufsituationen folgen eigenen Regeln. Diese Wegweiser führen zu den Spezialthemen:

• Immobilien auf Mallorca kaufen: höchste ITP-Staffel und strenges Vermietungsregime.
• Finca oder Landhaus kaufen: Legalität auf suelo rústico, Abrissrisiko bei illegalen Bauten.
• Ferienvermietung und licencia turística: regionale Lizenzpflicht, auf den Balearen weitgehend gesperrt.
• Langzeitmiete als Vermieter: das spanische Mietrecht aus Vermietersicht.
• Comunidad und Hausverwaltung: Gemeinschaftskosten und Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft.
• Renovieren und Baugenehmigung: licencia de obra für Umbauten.
• Immobilie verkaufen: der Verkauf aus Eigentümersicht.

Wer als Mieter sucht statt zu kaufen, findet die Mieter-Perspektive im Auswandern-Cluster unter Wohnung mieten in Spanien. Wer nach dem Kauf umbauen, sanieren oder neu bauen will, findet den Einstieg im Bauen-Pillar. Welche Region zu deinem Vorhaben passt, ordnet der Orte-Pillar ein.

Wann brauche ich einen Anwalt?

Ein eigener Anwalt (abogado) ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, für ausländische Käufer aber dringend zu empfehlen. Der Grund ist struktureller Natur: Der Makler wird meist vom Verkäufer bezahlt und verdient am Abschluss, der Notar ist neutral und prüft nur Form und Identität. Niemand in diesem Dreieck prüft den Kauf einseitig in deinem Interesse.

Ein abogado zieht die Nota Simple, bewertet die Lasten, holt die Bescheinigung über schuldenfreie Gemeinschaftskosten ein, prüft Bau- und Legalitätsdokumente und liest Vorvertrag und Escritura gegen. Besonders bei Ferienimmobilien, Fincas und Käufen aus dem Ausland ist diese Prüfung das Geld wert, das sie kostet. Einen Rechtsanwalt für den Immobilienkauf findest du über unser Verzeichnis. Welche Prüfschritte konkret dazugehören, steht im Ratgeber zur Nota Simple und Due Diligence.

FAQ

Wie läuft der Immobilienkauf in Spanien ab?

In sieben Schritten: Suche und Reserva, Contrato de Arras als bindender Vorvertrag, Due Diligence der Immobilie, Finanzierung, Escritura Pública beim Notar, Eintragung im Registro de la Propiedad und Nachkauf-Pflichten wie Steuern und Ummeldungen. Vom Vorvertrag bis zum Notar vergehen meist sechs bis zwölf Wochen.

Können Deutsche und andere Ausländer in Spanien eine Immobilie kaufen?

Ja. Es gibt keine Beschränkung für EU-Bürger. Voraussetzung ist eine NIE (Ausländer-Identifikationsnummer), praktisch auch ein spanisches Bankkonto. Eine Finanzierung ist als Nicht-Resident möglich, allerdings mit niedrigerer Beleihung als bei Residenten.

Wie hoch sind die Nebenkosten beim Immobilienkauf in Spanien?

Rechne mit rund 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Der größte Posten ist die Kaufsteuer (ITP beim Bestand, IVA plus AJD beim Neubau), dazu kommen Notar, Grundbuch, Anwalt und Gestoría. Auf Mallorca und den Balearen liegt der Wert am oberen Rand.

Brauche ich für den Kauf eine NIE und ein spanisches Bankkonto?

Eine NIE ist zwingend, weil ohne NIF oder NIE keine Eintragung im Grundbuch erfolgt (Artikel 254 Ley Hipotecaria). Ein spanisches Bankkonto ist rechtlich nicht ausdrücklich vorgeschrieben, in der Praxis aber für Anzahlung, Notar und Steuern fast immer nötig.

Brauche ich einen Anwalt beim Hauskauf in Spanien?

Gesetzlich nicht, in der Praxis sehr zu empfehlen. Weder Makler noch Notar vertreten einseitig deine Interessen. Ein eigener Anwalt prüft Lasten, Schulden, Bau- und Legalitätsdokumente und liest den Vorvertrag und die Escritura gegen.

Wie viel Finanzierung bekomme ich als Nicht-Resident?

Spanische Banken finanzieren Nicht-Residenten meist 60 bis 70 Prozent des niedrigeren Werts aus Kaufpreis und Schätzung. Residenten erhalten oft bis etwa 80 Prozent. Den Rest und die Kaufnebenkosten musst du aus Eigenkapital tragen.

Wie lange dauert ein Immobilienkauf in Spanien?

Vom Contrato de Arras bis zum Notartermin vergehen ohne Komplikationen meist sechs bis zwölf Wochen. Der gesamte Prozess von der Besichtigung bis zur Eintragung dauert oft zwei bis drei Monate, abhängig von Finanzierung und Prüfung.

Welche Steuern zahle ich nach dem Kauf?

Laufend die Grundsteuer IBI an die Gemeinde. Als Nicht-Resident zusätzlich das Modelo 210, auch ohne Vermietung. Beim späteren Verkauf fällt für den Verkäufer die plusvalía municipal an. Die Details stehen im Steuer-Cluster.

Quellen

• Colegio de Registradores: Nota Simple, Eintragung und Compraventa.
• Consejo General del Notariado: Rolle des Notars beim Immobilienkauf.
• BOE: Ley Hipotecaria, Artikel 254 (NIF/NIE als Voraussetzung der Eintragung).
• BOE: Código Civil, Artikel 1454 (arras) und Artikel 1280 (Escritura Pública).
• idealista: ITP por comunidades autónomas.

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Zuletzt aktualisiert: 10. Juni 2026 Autor: Spanienberater Redaktion

Keine Rechtsberatung - Einzelfall prüfen lassen. Ablauf, Fristen, Steuersätze, LTV-Quoten und regionale Vorgaben hängen von der autonomen Region, dem konkreten Objekt und dem Einzelfall ab und ändern sich. Die Angaben entsprechen dem Recherchestand vom 05.06.2026 und ersetzen keine individuelle rechtliche oder steuerliche Beratung.