Contrato de Arras Spanien: Vorvertrag & Anzahlung erklärt
Contrato de Arras in Spanien: Vorvertrag mit 10 % Anzahlung, die drei Arten (penitenciales, confirmatorias, penales), Artikel 1454 Código Civil, Pflichtinhalte und Risiken.
Written by Spanienberater Redaktion
Der Contrato de Arras (Anzahlungs- oder Vorvertrag) ist ein privatschriftlicher Vertrag, mit dem sich Käufer und Verkäufer einer Immobilie in Spanien vor dem Notartermin verbindlich auf den Kauf festlegen. Der Käufer zahlt eine Anzahlung, üblich rund 10 Prozent des Kaufpreises. Der Vertrag regelt Preis, Frist und die Folgen eines Rücktritts.
Der Arras-Vertrag ist der erste Schritt, bei dem echtes Geld im Risiko steht. Je nachdem, welche Art von Arras du unterschreibst, bedeutet ein Rücktritt den Verlust der Anzahlung, eine Schadenersatzpflicht oder sogar einen Anspruch der Gegenseite auf Erfüllung des Kaufs. Wer das vorher nicht klärt, riskiert teure Überraschungen.
Zuletzt aktualisiert: 5. Juni 2026
Inhalt
- Was der Contrato de Arras ist und wozu er dient
- Die drei Arten der Arras: penitenciales, confirmatorias, penales
- Arras penitenciales nach Artikel 1454 Código Civil
- Was im Contrato de Arras stehen muss
- Reserva oder Arras: der Unterschied
- Risiken: Doppelverkauf und Vorkasse ohne Prüfung
- Vor der Unterschrift: Nota Simple und Anwalt
- FAQ
Was der Contrato de Arras ist und wozu er dient
Der Contrato de Arras ist ein Vorvertrag (precontrato) zwischen Käufer und Verkäufer. Er hält fest, dass beide den Kauf zu einem bestimmten Preis abschließen wollen, und sichert diese Absicht über eine Anzahlung (señal) ab. Der Vertrag wird privatschriftlich geschlossen, also ohne Notar. Er ist trotzdem voll wirksam und vor Gericht durchsetzbar, wenn er korrekt abgefasst und von beiden Seiten unterschrieben ist.
Die Anzahlung liegt in der Praxis zwischen 5 und 10 Prozent des Kaufpreises, üblich sind 10 Prozent. Bei einer Immobilie für 250.000 Euro sind das 25.000 Euro, die du als Käufer vorab überweist. Dieser Betrag wird später auf den Kaufpreis angerechnet. Beim Notartermin zahlst du also nur noch die Differenz.
Der Arras-Vertrag erfüllt zwei Zwecke. Er nimmt das Objekt für dich vom Markt, und er gibt beiden Seiten Zeit, die offenen Punkte zu klären: Finanzierung, Prüfung der Immobilie und Vorbereitung der notariellen Urkunde (Escritura Pública). Innerhalb dieses Clusters ordnet der Ratgeber Hauskauf in Spanien Schritt für Schritt das Contrato de Arras in den gesamten Ablauf ein.
Die drei Arten der Arras: penitenciales, confirmatorias, penales
Der entscheidende Punkt steht oft im Kleingedruckten: Es gibt drei Arten von Arras, und sie führen bei einem Rücktritt zu völlig unterschiedlichen Folgen. Nur die arras penitenciales sind im Código Civil (spanisches Zivilgesetzbuch) ausdrücklich geregelt.
| Art | Rücktritt möglich? | Folge bei Rücktritt | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|---|
| Arras penitenciales (Reugeld) | ja, ohne Begründung | Käufer verliert die Anzahlung, Verkäufer zahlt sie doppelt zurück | Artikel 1454 Código Civil |
| Arras confirmatorias (Bestätigungsanzahlung) | nein | Gegenseite kann Erfüllung erzwingen oder Schadenersatz fordern | Artikel 1124 Código Civil |
| Arras penales (Strafanzahlung) | nein | vereinbarte Vertragsstrafe, befreit aber nicht von der Kaufpflicht | Artikel 1152 Código Civil |
Die arras penitenciales sind die einzige Form, die einen Rücktritt gegen Geld ausdrücklich erlaubt. Wer aussteigt, zahlt den vereinbarten Preis dafür: der Käufer mit der Anzahlung, der Verkäufer mit der Verdopplung. Mehr kann keine Seite verlangen.
Die arras confirmatorias funktionieren anders. Sie sind eine Anzahlung auf den Kaufpreis und bestätigen, dass der Kauf bereits fest vereinbart ist. Tritt eine Seite zurück, kann die andere nach Artikel 1124 Código Civil die Erfüllung des Vertrags verlangen oder ihn auflösen, jeweils mit Schadenersatz. Ein bloßer Verlust der Anzahlung reicht hier nicht, um aus dem Kauf herauszukommen.
Die arras penales sind eine Vertragsstrafe (cláusula penal). Sie legen vorab fest, welcher Betrag bei Vertragsbruch fällig wird, regeln das aber über Artikel 1152 Código Civil. Anders als beim Reugeld befreit die Zahlung der Strafe die vertragsbrüchige Seite nicht von der Pflicht, den Kauf trotzdem zu erfüllen, wenn die Gegenseite darauf besteht.
Arras penitenciales nach Artikel 1454 Código Civil
Für den normalen Wohnungskauf sind die arras penitenciales der Standard. Artikel 1454 Código Civil regelt sie knapp: Sind in einem Kaufvertrag Arras gegeben worden, kann der Vertrag aufgelöst werden, indem der Käufer den Verlust der Anzahlung hinnimmt oder der Verkäufer sie doppelt zurückzahlt.
Praktisch heißt das: Springst du als Käufer ab, ist die Anzahlung weg. Springt der Verkäufer ab, etwa weil er ein besseres Angebot bekommen hat, muss er dir das Doppelte der Anzahlung erstatten. Bei 25.000 Euro Anzahlung bekommst du also 50.000 Euro zurück.
Ein Detail entscheidet über die ganze Wirkung. Artikel 1454 gilt nach ständiger Rechtsprechung als Auslegungsregel, nicht als automatischer Standard. Die spanischen Gerichte verlangen, dass der penitenzielle Charakter klar und eindeutig im Vertrag vereinbart ist, idealerweise mit ausdrücklichem Verweis auf Artikel 1454 Código Civil. Fehlt diese klare Formulierung, deuten Gerichte die Anzahlung im Zweifel als arras confirmatorias. Dann verlierst du nicht nur die Anzahlung, sondern die Gegenseite kann unter Umständen die Erfüllung des Kaufs erzwingen. Die genaue Wortwahl im Vertrag gehört deshalb in die Hand eines Anwalts.
Was im Contrato de Arras stehen muss
Ein Contrato de Arras ist nur so gut wie sein Inhalt. Diese Punkte gehören hinein:
- Vollständige Daten beider Parteien: Name, NIE (Ausländer-Identifikationsnummer) oder DNI und Anschrift von Käufer und Verkäufer.
- Genaue Beschreibung der Immobilie: Adresse, Fläche und die Referencia Catastral (Katasternummer), damit das Objekt eindeutig bestimmt ist.
- Kaufpreis: der vereinbarte Endpreis der Immobilie.
- Höhe und Art der Anzahlung: der Betrag der señal und ausdrücklich, um welche Art von Arras es sich handelt (penitenciales, confirmatorias oder penales).
- Frist bis zur Escritura: der Termin, bis zu dem die notarielle Beurkundung erfolgen muss. Üblich sind rund 90 Tage ab Unterschrift, der Zeitraum ist aber frei verhandelbar.
- Lastenfreiheit: die Zusicherung, dass die Immobilie frei von Hypotheken, Pfändungen (embargos) und sonstigen Lasten sowie frei von Bewohnern übergeben wird.
- Inventar: was beim Kauf mitverkauft wird, etwa Einbauküche, Möbel oder Garage.
- Kostenverteilung: wer Notar, Grundbuch, plusvalía municipal (kommunale Wertzuwachssteuer) und Grunderwerbsteuer trägt.
- Folgen bei Rücktritt: die konkreten Klauseln, was bei Vertragsbruch jeder Seite passiert.
Die Frist bis zur Escritura solltest du realistisch ansetzen. Wenn du finanzierst, braucht die Bank Zeit für Wertgutachten und Zusage. Eine zu kurze Frist setzt dich unter Druck und kann im schlimmsten Fall die Anzahlung kosten, wenn du den Notartermin nicht rechtzeitig schaffst.
Reserva oder Arras: der Unterschied
Bevor es zum Contrato de Arras kommt, legen viele Makler und Bauträger zuerst eine Reserva (Reservierungsvereinbarung) vor. Beide sehen ähnlich aus, sind rechtlich aber nicht dasselbe.
| Merkmal | Reserva | Contrato de Arras |
|---|---|---|
| Üblicher Betrag | 1 bis 5 % des Preises | meist 10 % des Preises |
| Wer legt ihn vor | oft Makler oder Bauträger | Käufer und Verkäufer direkt |
| Bindungswirkung | nimmt das Objekt kurz vom Markt | verbindlicher Vorvertrag |
| Rücktrittsfolgen | je nach Klausel unklar | klar geregelt, je nach Arras-Art |
Die Reserva ist meist nur ein erster, kleiner Schritt: Du zahlst einen geringen Betrag, der Verkäufer nimmt das Objekt für kurze Zeit vom Markt. Wie verbindlich sie ist und ob das Geld zurückfließt, hängt stark von der konkreten Klausel ab. Manche Reserva-Verträge sind bindend und ohne Rücktrittsmöglichkeit formuliert, andere geben den Betrag bei Nichtkauf zurück. Lies hier genau, bevor du zahlst.
Das Contrato de Arras ist der eigentliche, ausverhandelte Vorvertrag mit klaren Rücktrittsfolgen. Häufig wird eine bereits gezahlte Reserva später auf die Arras-Anzahlung angerechnet. Unterschreibe eine Reserva deshalb nie unter der Annahme, sie sei unverbindlich, ohne den Text gelesen zu haben.
Risiken: Doppelverkauf und Vorkasse ohne Prüfung
Das größte strukturelle Risiko ergibt sich daraus, dass der Contrato de Arras ein privater Vertrag ist. Er wird nicht im Registro de la Propiedad (Grundbuchamt) eingetragen. Für Dritte ist also nicht sichtbar, dass du eine Immobilie reserviert und angezahlt hast. Theoretisch kann ein unredlicher Verkäufer dieselbe Immobilie parallel an mehrere Interessenten verkaufen (Doppelverkauf). Eigentümer wird am Ende, wer zuerst die notarielle Escritura abschließt und einträgt. Dir bliebe nur der Anspruch auf Rückzahlung gegen einen womöglich zahlungsunfähigen Verkäufer.
Das zweite Risiko ist die Vorkasse ohne Prüfung. Wer 10 Prozent des Kaufpreises überweist, bevor die Eigentums- und Lastenverhältnisse geklärt sind, zahlt im Blindflug. Mögliche Probleme:
- Der Verkäufer ist gar nicht der alleinige Eigentümer, etwa bei Erbengemeinschaften.
- Auf der Immobilie liegen Hypotheken oder Pfändungen, die den Kauf blockieren.
- Es bestehen Schulden bei der Eigentümergemeinschaft (comunidad) oder offene Grundsteuer (IBI), für die du teilweise haftest.
- Anbauten oder Umbauten sind nicht legalisiert.
Diese Punkte lassen sich vor der Unterschrift klären. Genau deshalb gehört die Prüfung vor und nicht nach das Contrato de Arras.
Vor der Unterschrift: Nota Simple und Anwalt
Die Grundlage jeder Prüfung ist die Nota Simple (Grundbuchauszug). Sie zeigt, wer als Eigentümer eingetragen ist und welche Lasten auf dem Objekt liegen. Ein sorgfältiger Anwalt fordert die Nota Simple an und legt sie dem Contrato de Arras als Anlage bei, damit der dokumentierte Zustand der Immobilie Teil des Vertrags wird. Wie diese Prüfung im Detail abläuft, steht im Ratgeber Nota Simple und Due Diligence.
Lass das Contrato de Arras nicht blind unterschreiben. Bis zu diesem Schritt sollte ein eigener Anwalt (abogado) die wesentlichen Prüfungen abgeschlossen haben: Eigentum, Lasten, Schulden, Legalität der Bauten und die genaue Formulierung der Arras-Klauseln. Weder der Makler, der meist vom Verkäufer bezahlt wird, noch der Notar vertreten dabei einseitig deine Interessen.
Nach dem Contrato de Arras folgt der Weg zum Notar. Wie die notarielle Beurkundung und die Eintragung im Grundbuch ablaufen, vertieft der Ratgeber Notar, Grundbuch und Escritura. Den gesamten Ablauf vom Angebot bis zur Eintragung findest du in der Übersicht Immobilienkauf in Spanien. Einen Rechtsanwalt für den Immobilienkauf in Spanien findest du über unser Verzeichnis.
FAQ
Was ist der Contrato de Arras?
Das Contrato de Arras ist ein privatschriftlicher Vorvertrag beim Immobilienkauf in Spanien. Käufer und Verkäufer legen sich darin verbindlich auf den Kauf fest, der Käufer zahlt eine Anzahlung von üblicherweise rund 10 Prozent des Kaufpreises. Der Vertrag regelt Preis, Frist bis zum Notartermin und die Folgen eines Rücktritts.
Wie viel Anzahlung ist beim Contrato de Arras üblich?
In der Praxis liegt die Anzahlung zwischen 5 und 10 Prozent des Kaufpreises, üblich sind 10 Prozent. Bei einer Immobilie für 250.000 Euro sind das 25.000 Euro. Der Betrag wird später auf den Kaufpreis angerechnet.
Was passiert, wenn ich nach dem Contrato de Arras zurücktrete?
Bei arras penitenciales nach Artikel 1454 Código Civil verlierst du als Käufer die gezahlte Anzahlung. Tritt der Verkäufer zurück, muss er sie dir doppelt zurückzahlen. Bei arras confirmatorias oder penales kann die Gegenseite dagegen die Erfüllung des Kaufs verlangen oder Schadenersatz fordern.
Was ist der Unterschied zwischen Reserva und Arras?
Die Reserva ist eine kleine Reservierung von meist 1 bis 5 Prozent, oft über den Makler, und nimmt das Objekt nur kurz vom Markt. Das Contrato de Arras ist der eigentliche bindende Vorvertrag mit meist 10 Prozent Anzahlung und klar geregelten Rücktrittsfolgen.
Was sind arras penitenciales?
Arras penitenciales sind die einzige im Código Civil ausdrücklich geregelte Form der Arras (Artikel 1454). Sie erlauben beiden Seiten den Rücktritt vom Kauf ohne Begründung: Der Käufer verliert dann die Anzahlung, der Verkäufer muss sie doppelt zurückzahlen. Der penitenzielle Charakter muss im Vertrag eindeutig vereinbart sein.
Muss der Contrato de Arras zum Notar?
Nein. Das Contrato de Arras ist ein privater Vertrag und braucht keinen Notar. Bei korrekter Abfassung und Unterschrift beider Seiten ist er vor Gericht voll wirksam. Erst der spätere Kaufvertrag selbst wird als Escritura Pública notariell beurkundet.
Quellen
- Código Civil: Artículo 1454 (arras penitenciales), BOE.
- Código Civil: Artículo 1124 (resolución de obligaciones recíprocas), BOE.
- Código Civil: Artículo 1152 (cláusula penal), BOE.
Keine Rechtsberatung - Einzelfall prüfen lassen. Dieser Artikel ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Lass den Arras-Vertrag und die Lastenfreiheit vor Unterschrift von einem spanischen Anwalt prüfen.