Nota Simple & Due Diligence: Immobilie in Spanien prüfen

Die Nota Simple (informativer Grundbuchauszug) ist der wichtigste Prüfstein vor jedem Immobilienkauf in Spanien. Sie kommt aus dem Registro de la Propiedad (Grundbuchamt) und zeigt, wem die Immobilie gehört, wie sie beschrieben ist und welche Lasten auf ihr liegen. Online kostet sie rund 9 bis 10 Euro.

Eine Immobilie in Spanien zu prüfen heißt mehr als die Nota Simple zu lesen. Du musst auch Schulden, Bewohnbarkeit, Energieausweis und die Legalität der Bausubstanz klären, bevor du unterschreibst. Manche dieser Lasten gehen auf die Immobilie und damit auf dich als neuen Eigentümer über. Dieser Ratgeber zeigt die Dokumente, die Reihenfolge und warum diese Prüfung in die Hand eines Anwalts gehört. Wo die Due Diligence im gesamten Kaufablauf steht, zeigt der Überblick zum Immobilienkauf in Spanien.

Inhalt

• Was die Nota Simple zeigt und was nicht
• Nota Simple anfordern: wo, wie, was sie kostet
• Lastenfreiheit prüfen: Hypotheken, Embargos, Servidumbres
• Schulden gehen auf die Immobilie über: IBI und Comunidad
• cédula de habitabilidad und certificado energético
• Baulizenz und Legalität prüfen (Bestand, rústico, Finca)
• ITE: technische Inspektion bei Mehrfamilienhäusern
• Warum ein Anwalt prüft und nicht der Makler
• Due-Diligence-Checkliste vor dem Kauf
• FAQ

Was die Nota Simple zeigt und was nicht

Die Nota Simple ist ein Auszug aus dem Registro de la Propiedad. Sie hält drei Dinge fest: die aktuelle Eigentümerlage (titularidad), die Beschreibung der Immobilie (descripción) und die eingetragenen Lasten (cargas). Geregelt ist sie in Artikel 222 der Ley Hipotecaria (spanisches Hypothekengesetz, das Grundbuchrecht).

In der Beschreibung findest du die Registernummer der Finca, die Adresse, die eingetragene Fläche (Wohn- und teils Nutzfläche), die Grenzen (linderos) und, falls eingetragen, die Katasterreferenz (referencia catastral). Unter den Lasten stehen Hypotheken (hipotecas), Pfändungen (embargos), Wegerechte oder Belastungen anderer (servidumbres) sowie steuerliche und urbanistische Belastungen.

Eine wichtige Grenze: Die Nota Simple ist rein informativ und hat laut Artikel 222 Ley Hipotecaria keinen beweisenden Zertifikatswert. Wer eine rechtsverbindliche Bescheinigung braucht, etwa in einem Gerichtsverfahren, fordert eine certificación registral (beglaubigte Registerbescheinigung) an. Für die Kaufprüfung reicht die Nota Simple, aber sie ist eine Momentaufnahme: Sie zeigt den Stand am Ausstellungstag, nicht den am Notartermin.

Nota Simple anfordern: wo, wie, was sie kostet

Die Nota Simple bekommst du beim zuständigen Registro de la Propiedad oder zentral online über das Portal der Registerführer (registradores). Die Gebühr ist in ganz Spanien gleich und gesetzlich festgelegt, unabhängig von Region und Immobilienwert.

Für die Online-Bestellung brauchst du ein Certificado Digital (digitales Behördenzertifikat) oder du bestellst über deinen Anwalt. Du suchst die Immobilie nach Adresse, Eigentümer oder Katasterreferenz. Wer früh im Kaufprozess steht, sollte die Nota Simple ganz am Anfang ziehen, noch vor jeder Anzahlung. Wie dieser Schritt in den gesamten Ablauf passt, steht im Kaufprozess Schritt für Schritt.

Lastenfreiheit prüfen: Hypotheken, Embargos, Servidumbres

Der Abschnitt cargas der Nota Simple entscheidet, ob eine Immobilie sauber ist. Steht dort nichts unter Lasten, gilt sie als lastenfrei (libre de cargas). Stehen dort eine Hypothek, ein Embargo oder eine andere Belastung, musst du klären, ob diese vor dem Notartermin gelöscht wird und wer dafür zahlt.

Drei Lasten sieht man am häufigsten:

• Hipoteca (Hypothek): Restschuld des Verkäufers. Üblich ist, dass die Hypothek beim Notartermin aus dem Kaufpreis abgelöst und gelöscht wird (cancelación).
• Embargo (Pfändung): Eintrag wegen Schulden des Eigentümers, etwa beim Finanzamt oder der Sozialversicherung. Ein Embargo muss vor dem Kauf bereinigt sein.
• Servidumbre (Dienstbarkeit): dauerhaftes Recht eines Dritten, etwa ein Wegerecht über das Grundstück. Das verschwindet nicht und mindert oft den Wert.

Weil die Nota Simple eine Momentaufnahme ist, lässt ein sorgfältiger Anwalt sie kurz vor der Unterschrift erneut ziehen. So fällt eine kurzfristige Pfändung auf, bevor du Eigentümer wirst. Die Lastenfreiheit gehört auch in den Vorvertrag: Welche Garantien dort stehen und wie die Anzahlung abgesichert wird, behandelt der Contrato de Arras (Reservierungs- und Anzahlungsvertrag).

Schulden gehen auf die Immobilie über: IBI und Comunidad

Manche Schulden des Vorbesitzers haften an der Immobilie selbst, nicht nur an seiner Person. Das nennt sich afección real (dingliche Haftung der Immobilie). Wenn du kaufst, kann die Immobilie für diese Altschulden in Anspruch genommen werden, selbst wenn nicht du sie verursacht hast.

Zwei Posten sind hier kritisch:

Bei den Gemeinschaftskosten (comunidad, Gemeinschaftskosten der Hausverwaltung) haftet die Immobilie nach Artikel 9 der Ley de Propiedad Horizontal (Gesetz über Wohnungseigentum) für das laufende Jahr plus die drei vorangegangenen Kalenderjahre. Deshalb gehört vor den Kauf ein certificado de estar al corriente de pago (Bescheinigung über schuldenfreien Stand) des Hausverwalters (administrador de fincas). Diese Bescheinigung ist beim Notartermin ohnehin vorzulegen.

Beim IBI (Grundsteuer) greift eine ähnliche Logik über die afección fiscal: Die Gemeinde kann sich für offene Beträge an der Immobilie schadlos halten. Fordere deshalb den letzten IBI-Beleg und einen Nachweis über offene Forderungen an. Wer wissen will, welche laufenden Steuern danach auf ihn zukommen, findet das im Cross-Cluster-Artikel zu Steuern und Nebenkosten beim Immobilienkauf und zu den laufenden Steuern für Immobilienbesitzer mit Modelo 210 und IBI. Die Funktionsweise der Hausverwaltung selbst steht im Artikel zur Comunidad und Hausverwaltung.

Energieausweis und Bewohnbarkeitsbescheinigung

Zwei Dokumente betreffen den Zustand und die Nutzbarkeit der Wohnung, nicht das Grundbuch. Beide solltest du vor dem Kauf sehen.

Die cédula de habitabilidad (Bewohnbarkeitsbescheinigung) bestätigt, dass die Wohnung die gesetzlichen Mindeststandards erfüllt. Ob sie beim Verkauf verpflichtend ist, hängt von der autonomen Region ab: In Regionen wie Katalonien oder Valencia wird sie regelmäßig verlangt, in anderen nicht. Ohne gültige cédula lassen sich Strom-, Wasser- und Gasanschlüsse oft nicht oder nur schwer anmelden.

Der certificado energético (Energieausweis) ist nach dem Real Decreto 235/2013 bundesweit Pflicht und muss beim Notartermin vorliegen, damit die Beurkundung und die spätere Eintragung im Register sauber laufen. Er ist zehn Jahre gültig, bei der schlechtesten Effizienzklasse G nur fünf Jahre. Ein abgelaufener Energieausweis ist ein häufiger Stolperstein kurz vor dem Termin.

Baulizenz und Legalität prüfen (Bestand, rústico, Finca)

Eine im Grundbuch eingetragene Immobilie ist nicht automatisch legal gebaut. Besonders bei Bestandsimmobilien, Anbauten und Objekten auf Landgrund (suelo rústico, ländlicher Boden) klafft oft eine Lücke zwischen dem, was im Register steht, und dem, was tatsächlich auf dem Grundstück steht.

Prüfen solltest du:

• Licencia de obra (Baugenehmigung): Wurde für das Gebäude oder den Anbau eine Genehmigung erteilt.
• Declaración de obra nueva (Neubauerklärung): Ist der bauliche Bestand korrekt im Register erklärt.
• Abgleich mit dem Catastro (Liegenschaftskataster): Stimmen Fläche und Grenzen aus dem Catastro mit Nota Simple und Realität überein.
• Status bei rústico/Finca: Ob ein Wohngebäude auf Landgrund legal ist oder nur geduldet wird (fuera de ordenación).

Auf Landgrund sind nachträgliche Legalisierungen teuer oder unmöglich, und ein illegaler Anbau kann zum Abriss führen. Wer eine Finca oder ein Landhaus kauft, sollte diese Prüfung besonders ernst nehmen. Die Besonderheiten dazu stehen im Artikel zum Kauf einer Finca oder eines Landhauses.

ITE: technische Inspektion bei Mehrfamilienhäusern

Bei Wohnungen in Mehrfamilienhäusern lohnt der Blick auf die Inspección Técnica de Edificios (ITE, technische Gebäudeinspektion). Sie prüft den baulichen Zustand des Gebäudes. Grundsätzlich ist sie für Gebäude ab einem Alter von 50 Jahren vorgesehen, viele Regionen haben sie aber in den umfassenderen Informe de Evaluación del Edificio (IEE, Gebäudebewertungsbericht) überführt, der auch Energie und Barrierefreiheit bewertet.

Die genauen Fristen und Altersgrenzen legen Region und Gemeinde fest. In Madrid greift die Pflicht bei sehr alten Gebäuden früher, Katalonien und Valencia haben eigene Regelungen. Nach der ersten Inspektion ist meist alle zehn Jahre eine Wiederholung fällig. Fehlt eine gültige ITE, drohen der Eigentümergemeinschaft Bußgelder und die Gemeinde kann Baugenehmigungen verweigern. Frage daher nach dem letzten ITE/IEE-Bericht und ob Mängel (calificación desfavorable) offen sind, denn Sanierungskosten verteilt die Comunidad auf alle Eigentümer.

Warum ein Anwalt prüft und nicht der Makler

Die Due Diligence (rechtliche Vorabprüfung) gehört in die Hand eines unabhängigen Anwalts (abogado), nicht des Maklers. Der Makler (agente inmobiliario) wird in der Regel vom Verkäufer bezahlt und hat ein wirtschaftliches Interesse am Abschluss. Das ist kein Vorwurf, aber ein struktureller Interessenkonflikt: Wer am Verkauf verdient, ist nicht die richtige Stelle, um den Kauf kritisch zu prüfen.

Ein abogado übernimmt konkret:

• aktuelle Nota Simple ziehen und Lasten bewerten,
• certificado de estar al corriente von Comunidad und IBI-Stand einholen,
• Bau- und Legalitätsdokumente sowie den Catastro-Abgleich prüfen,
• den Vorvertrag und die Kaufurkunde (escritura) gegenlesen,
• die Lastenfreiheit beim Notartermin überwachen.

Einen deutschsprachigen Rechtsanwalt in Spanien für die Due Diligence findest du über unser Verzeichnis. Wenn du zusätzlich Unterstützung bei der Objektsuche brauchst, sind Immobilienmakler in Spanien gelistet. Halte die beiden Rollen aber sauber getrennt.

Due-Diligence-Checkliste vor dem Kauf

Diese Dokumente solltest du vor der Unterschrift gesehen und geprüft haben:

Arbeite die Liste vollständig ab, bevor Geld fließt. Eine Anzahlung über einen Vorvertrag bindet dich schon vor dem Notartermin, deshalb gehört die Prüfung vor die erste Zahlung, nicht danach.

FAQ

Was ist die Nota Simple in Spanien?

Die Nota Simple ist ein informativer Auszug aus dem Registro de la Propiedad (Grundbuchamt). Sie zeigt den eingetragenen Eigentümer, die Beschreibung und Fläche der Immobilie sowie die Lasten wie Hypotheken oder Embargos. Sie ist nach Artikel 222 Ley Hipotecaria rein informativ und kostet online rund 9 bis 10 Euro.

Wie fordere ich eine Nota Simple an und was kostet sie?

Du bekommst sie online über das Portal der Registerführer (registradores.org) für 9,02 Euro plus IVA, meist innerhalb von zwei Stunden, oder persönlich im zuständigen Registro de la Propiedad für 3,64 Euro. Für die Online-Bestellung brauchst du ein Certificado Digital oder du beauftragst deinen Anwalt.

Hafte ich als Käufer für Schulden des Vorbesitzers?

Teilweise ja. Offene Gemeinschaftskosten haften nach Artikel 9 der Ley de Propiedad Horizontal an der Immobilie für das laufende Jahr und die drei vorangegangenen Kalenderjahre. Auch der IBI kann über die afección fiscal an der Immobilie geltend gemacht werden. Fordere deshalb vor dem Kauf einen certificado de estar al corriente an.

Brauche ich beim Immobilienkauf in Spanien einen Anwalt?

Ein Anwalt ist nicht gesetzlich vorgeschrieben, aber für die Due Diligence dringend zu empfehlen. Der Makler wird meist vom Verkäufer bezahlt und hat einen Interessenkonflikt. Ein unabhängiger abogado prüft Lasten, Schulden, Bau- und Legalitätsdokumente und überwacht die Lastenfreiheit beim Notartermin.

Was ist die cédula de habitabilidad?

Die cédula de habitabilidad ist eine Bewohnbarkeitsbescheinigung, die bestätigt, dass die Wohnung die gesetzlichen Mindeststandards erfüllt. Ob sie beim Verkauf Pflicht ist, hängt von der autonomen Region ab. Ohne gültige cédula lassen sich Strom-, Wasser- und Gasanschlüsse oft nicht anmelden.

Wie aktuell muss die Nota Simple sein?

Die Nota Simple ist eine Momentaufnahme zum Ausstellungstag. Ein sorgfältiger Anwalt lässt sie kurz vor dem Notartermin erneut ziehen, damit eine kurzfristige Pfändung oder Belastung auffällt, bevor du Eigentümer wirst.

Quellen

• Colegio de Registradores: Kosten und Bezug der Nota Simple.
• BOE: Ley Hipotecaria, Artikel 222 (nota simple informativa).
• BOE: Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal, Artikel 9 (afección real Gemeinschaftskosten).
• BOE: Ley 58/2003 General Tributaria, Artikel 79 (afección fiscal).
• BOE: Real Decreto 235/2013 (certificado de eficiencia energética).
• Sede Electrónica del Catastro.

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Zuletzt aktualisiert: 05.06.2026 Autor: Spanienberater Redaktion

Keine Rechtsberatung - Einzelfall prüfen lassen. Pflichtdokumente, regionale Vorgaben zur cédula de habitabilidad, ITE-Fristen und die Reichweite der Haftung für Altschulden hängen von der autonomen Region, der Gemeinde und dem Einzelfall ab. Die Angaben entsprechen dem Recherchestand und ersetzen keine individuelle rechtliche Prüfung der konkreten Immobilie.