Modelo 210 & IBI: Steuern für Immobilienbesitzer

Wer in Spanien eine Immobilie besitzt, zahlt jährlich die gemeindliche Grundsteuer IBI. Nicht-Residenten geben zusätzlich das Modelo 210 (amtliches Formular der Nicht-Residentensteuer) ab, und zwar auch ohne Vermietung, weil Spanien eine fiktive Eigennutzung besteuert. Wird die Immobilie vermietet, sind die Mieteinnahmen zu versteuern. Beim Verkauf fallen die Gewinnsteuer und die gemeindliche plusvalía municipal (kommunale Wertzuwachssteuer) an.

Viele deutsche Ferienhausbesitzer kennen die IBI, übersehen aber das Modelo 210. Genau das ist der häufigste und teuerste Irrtum: Wer in Spanien eine Immobilie hält, ohne dort zu leben, muss jedes Jahr eine Steuererklärung abgeben, selbst wenn die Immobilie nur selbst genutzt wird oder leer steht. Dieser Leitfaden zeigt alle laufenden Steuern, die richtige Berechnung und was beim späteren Verkauf der Immobilie auf dich zukommt.

Inhalt

• Welche Steuern auf dich zukommen
• Die IBI: jährliche Grundsteuer
• Modelo 210: die Steuer der Nicht-Residenten
• Vermietung: Mieteinnahmen versteuern
• Beim Verkauf: Gewinnsteuer, 3 %-Einbehalt und Plusvalía
• Resident oder Nicht-Resident?
• Typische Fehler von Ferienhausbesitzern
• Wann du Hilfe brauchst
• FAQ

Welche Steuern auf dich zukommen

Als Immobilienbesitzer in Spanien betreffen dich mehrere Steuern, abhängig davon, ob du dort steuerlich ansässig bist:

• Die IBI zahlt jeder Eigentümer, jedes Jahr, an die Gemeinde.
• Das Modelo 210 betrifft Nicht-Residenten, sowohl für die fiktive Eigennutzung als auch für Mieteinnahmen.
• Beim Verkauf fallen die Gewinnsteuer und die plusvalía municipal an.

Residenten dagegen erfassen ihre Immobilie über die normale Einkommensteuer und gegebenenfalls die Vermögenssteuer. Der wichtigste Unterschied liegt also zwischen Residenten und Nicht-Residenten.

Für deutsche Ferienhausbesitzer ist fast immer der Nicht-Residenten-Fall einschlägig: Wohnsitz und Lebensmittelpunkt sind in Deutschland, die Immobilie auf Mallorca oder dem Festland dient der eigenen Nutzung und manchmal der Vermietung. Genau diese Gruppe übersieht das Modelo 210 am häufigsten, weil die IBI automatisch eingezogen wird und den Eindruck erweckt, damit sei alles erledigt. Tatsächlich sind IBI und Modelo 210 zwei getrennte Pflichten bei zwei verschiedenen Stellen, der Gemeinde und der staatlichen Finanzverwaltung.

Die IBI: jährliche Grundsteuer

Die IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) ist die gemeindliche Grundsteuer. Sie wird einmal im Jahr vom Ayuntamiento auf Basis des Katasterwerts erhoben und betrifft jeden Eigentümer, unabhängig von Wohnsitz oder Nutzung. Die Höhe hängt von der Gemeinde und vom Katasterwert ab und lässt sich bequem per Lastschrift hinterlegen.

Oft kommen weitere lokale Abgaben hinzu, etwa die Müllgebühr (basura). Die IBI ist meist der kleinste, aber zuverlässigste Posten unter den laufenden Immobiliensteuern. Wichtig ist, sie nicht zu vergessen, denn rückständige IBI haftet an der Immobilie und kann beim späteren Verkauf zum Problem werden.

Der Katasterwert (valor catastral), auf dem die IBI beruht, ist außerdem die Grundlage für weitere Steuern, etwa die fiktive Eigennutzung im Modelo 210. Es lohnt sich daher, den eigenen Katasterwert zu kennen und auf der jährlichen IBI-Rechnung zu prüfen. Er liegt in der Regel unter dem Marktwert, wird aber bei einer allgemeinen Neubewertung der Gemeinde angehoben, was dann mehrere Steuern gleichzeitig erhöht.

Modelo 210: die Steuer der Nicht-Residenten

Das Modelo 210 ist die Erklärung zur Steuer der Nicht-Residenten (IRNR). Der entscheidende und oft übersehene Punkt: Du musst es auch dann abgeben, wenn du die Immobilie gar nicht vermietest. Spanien besteuert eine fiktive Eigennutzung, die sogenannte imputación de rentas inmobiliarias.

So wird gerechnet: Als fiktives Einkommen gelten 1,1 Prozent des Katasterwerts, wenn dieser in den letzten zehn Jahren überprüft wurde, sonst 2 Prozent. Auf diesen Betrag fällt der IRNR-Satz an, der für Residenten der EU und des EWR 19 Prozent beträgt und für Residenten aus Drittstaaten 24 Prozent. Als Deutscher zahlst du also 19 Prozent.

Ein Rechenbeispiel: Bei einem Katasterwert von 200.000 Euro und einem revidierten Wert ergeben sich 1,1 Prozent, also 2.200 Euro fiktives Einkommen. Darauf 19 Prozent ergibt rund 418 Euro Steuer im Jahr. Das ist überschaubar, aber es ist eine Pflicht, und sie wird nicht automatisch eingefordert. In Spanien gilt eine Holschuld: Die Behörde erinnert dich nicht, du musst selbst aktiv werden. Die Erklärung der fiktiven Eigennutzung gibst du im gesamten Folgejahr ab, also die Nutzung für 2025 bis Ende 2026.

Praktisch brauchst du für die Abgabe ein Certificado Digital oder Cl@ve, oder du beauftragst einen Steuerberater oder Vertreter (representante fiscal), der das Modelo 210 für dich einreicht. Gehört die Immobilie mehreren Personen, etwa einem Ehepaar, gibt grundsätzlich jeder Miteigentümer eine eigene Erklärung für seinen Anteil ab. Ein Ehepaar mit hälftigem Eigentum reicht also zwei Erklärungen über jeweils die Hälfte des fiktiven Einkommens ein. Wer die Erklärung über Jahre versäumt, riskiert Nachforderungen samt Zuschlägen, sobald die Immobilie etwa beim Verkauf in den Blick der Behörde gerät.

Vermietung: Mieteinnahmen versteuern

Wer die Immobilie vermietet, versteuert die Mieteinnahmen ebenfalls über das Modelo 210, dann aber statt der fiktiven Eigennutzung die tatsächlichen Einnahmen. Hier zeigt sich ein wichtiger Vorteil für EU- und EWR-Residenten: Sie dürfen die direkt mit der Vermietung zusammenhängenden Kosten abziehen, etwa die IBI, Gemeinschaftskosten, Versicherung, Reparaturen, Abschreibung und Hypothekenzinsen. Versteuert wird dann nur der Nettogewinn zu 19 Prozent.

Residenten aus Drittstaaten haben diesen Vorteil nicht: Sie versteuern die Mieteinnahmen brutto, ohne Kostenabzug, zu 24 Prozent. Der Erklärungsrhythmus für Mieteinnahmen wurde zuletzt reformiert und erfolgt aktuell jährlich, nachdem er früher quartalsweise war. Den genauen aktuellen Rhythmus solltest du vor der ersten Abgabe prüfen.

Ein zusätzlicher Punkt für die kurzfristige Ferienvermietung: Auf den Balearen und in vielen anderen Regionen ist die touristische Vermietung streng reguliert und ohne gültige Lizenz (licencia turística) nicht erlaubt. Wie du die Ferienvermietungs-Lizenz prüfst und beantragst, behandelt der eigene Artikel dazu. Wer dagegen dauerhaft an einen festen Mieter vermietet, findet die Pflichten als Vermieter im Artikel zur Langzeitmiete. Die steuerliche Pflicht besteht unabhängig davon, ob die Vermietung genehmigt ist oder nicht. Wer also schwarz vermietet, spart nicht etwa die Steuer, sondern riskiert zusätzlich Bußgelder wegen der fehlenden Lizenz.

Zu beachten ist außerdem die Mischung aus Eigennutzung und Vermietung: Steht die Immobilie einen Teil des Jahres leer und wird den anderen Teil vermietet, fällt für die Leerstandszeit anteilig die fiktive Eigennutzung an und für die Vermietungszeit die Besteuerung der Mieteinnahmen. Beide Teile gehören dann ins Modelo 210. Eine saubere Aufstellung der Vermietungstage und der zugehörigen Kosten erleichtert die Erklärung erheblich.

Beim Verkauf: Gewinnsteuer, 3 %-Einbehalt und Plusvalía

Beim Verkauf einer spanischen Immobilie durch einen Nicht-Residenten greifen gleich mehrere Mechanismen. Auf den Veräußerungsgewinn, also die Differenz zwischen Verkaufs- und Kaufpreis, fallen 19 Prozent Steuer an.

Damit der spanische Fiskus diese Steuer auch erhält, behält der Käufer 3 Prozent des Kaufpreises ein und führt sie über das Modelo 211 als Vorauszahlung ans Finanzamt ab. Der Verkäufer bekommt also nur 97 Prozent ausgezahlt und verrechnet den Einbehalt später mit seiner tatsächlichen Gewinnsteuer. Ergibt sich ein niedrigerer Gewinn, kann ein Teil erstattet werden.

Zusätzlich fällt die plusvalía municipal an, eine gemeindliche Steuer auf den Wertzuwachs des Grund und Bodens seit dem letzten Eigentümerwechsel. Sie zahlt grundsätzlich der Verkäufer. Seit einer Reform lässt sich die plusvalía nach zwei Methoden berechnen, und wenn tatsächlich kein Wertzuwachs entstanden ist, kann sie ganz entfallen. Das muss man aber nachweisen und aktiv geltend machen.

Für die Gewinnermittlung zählt nicht nur der Kaufpreis, sondern auch die seinerzeit gezahlten Kaufnebenkosten und werterhöhende Investitionen, sofern sie belegt sind. Wer Rechnungen für Renovierungen aufbewahrt hat, senkt damit den steuerpflichtigen Gewinn. Wie der Verkauf in Spanien praktisch abläuft, vom Exposé bis zur Übergabe, zeigt der Artikel zum Immobilienverkauf. Wer den Kauf der Immobilie plant, findet die Käuferseite im eigenen Artikel zum Immobilienkauf.

Resident oder Nicht-Resident?

Die entscheidende Weiche ist dein Status. Wer in Spanien steuerlich ansässig ist, erfasst die Immobilie nicht über das Modelo 210, sondern über die normale Einkommensteuer und gegebenenfalls die Vermögenssteuer. Eine selbst genutzte Hauptwohnung löst dann keine fiktive Eigennutzung aus, Mieteinnahmen gehören in die normale Steuererklärung.

Ab wann du als Resident giltst, erklärt der Artikel zur 183-Tage-Regel, und wie die spanische Steuererklärung der Residenten funktioniert, zeigt der Leitfaden zur Renta. Wer die Immobilie als reines Ferienobjekt hält und in Deutschland wohnt, bleibt dagegen beim Modelo 210.

Der Wechsel des Status hat direkte Folgen für die Immobilie. Wer von Deutschland nach Spanien zieht und dort ansässig wird, verlässt das Modelo-210-System und erfasst die Immobilie ab dann über die normale Einkommensteuer. Für die selbst genutzte Hauptwohnung entfällt dann die fiktive Eigennutzung. Umgekehrt rutscht man als Nicht-Resident automatisch in die imputación, sobald man die Immobilie nicht mehr als Hauptwohnsitz nutzt. Bei einem Umzug im Lauf des Jahres ist deshalb sauber zu trennen, für welchen Zeitraum welche Regel gilt.

Typische Fehler von Ferienhausbesitzern

Die häufigsten Versäumnisse lassen sich leicht vermeiden:

• Das Modelo 210 gar nicht abgeben. Viele glauben, ohne Vermietung sei nichts zu tun. Die fiktive Eigennutzung ist aber erklärungspflichtig.
• Nur die IBI zahlen und den Rest vergessen. Die IBI kommt automatisch, das Modelo 210 nicht. Wer nur die IBI begleicht, ist nicht fertig.
• Bei Miteigentum nur eine Erklärung abgeben. Jeder Eigentümer erklärt seinen Anteil getrennt.
• Kosten als Drittstaatler abziehen wollen. Der Kostenabzug gilt nur für EU- und EWR-Residenten.
• Den 3-Prozent-Einbehalt beim Verkauf übersehen. Er mindert den ausgezahlten Betrag und muss in die Verkaufsplanung.

Wer diese Punkte kennt, vermeidet die typische Situation, dass sich beim Verkauf Jahre nicht abgegebener Erklärungen auftürmen.

Wann du Hilfe brauchst

Die laufenden Immobiliensteuern sind einzeln nicht kompliziert, aber sie werden leicht vergessen, und Versäumnisse summieren sich über die Jahre. Spätestens beim Verkauf, bei der Vermietung oder bei der Frage EU gegen Drittstaat lohnt sich Beratung. Da das Modelo 210 jedes Jahr wiederkehrt und auf Spanisch läuft, ist eine dauerhafte Betreuung meist günstiger als der Aufwand und das Risiko, es selbst zu vergessen.

Wer vermögende Immobilien hält, sollte zusätzlich die Vermögenssteuer im Blick haben, die gerade auf den Balearen erhoben wird. Viele Eigentümer lassen das jährliche Modelo 210 für eine überschaubare Gebühr von einem Gestor oder Steuerberater erledigen, was angesichts der Holschuld und der Sprachbarriere die einfachste Lösung ist. Einen deutschsprachigen Steuerberater in Spanien, der das Modelo 210 übernimmt und beim Verkauf begleitet, findest du über unser Verzeichnis. Gerade wer mehrere Jahre nichts erklärt hat, sollte den Rückstand vor dem nächsten Verkauf bereinigen, statt auf eine Aufforderung zu warten.

FAQ

Welche Steuern zahle ich als Immobilienbesitzer in Spanien?

Jährlich die Grundsteuer IBI. Nicht-Residenten zusätzlich das Modelo 210 für die fiktive Eigennutzung oder Mieteinnahmen. Beim Verkauf die Gewinnsteuer und die plusvalía municipal.

Muss ich das Modelo 210 auch ohne Vermietung abgeben?

Ja. Nicht-Residenten versteuern eine fiktive Eigennutzung, selbst wenn die Immobilie leer steht oder nur selbst genutzt wird.

Wie wird die Nicht-Residentensteuer berechnet?

Als fiktives Einkommen gelten 1,1 Prozent des Katasterwerts (bei revidiertem Wert), sonst 2 Prozent. Darauf 19 Prozent für EU/EWR-Residenten, 24 Prozent für Drittstaaten.

Was ist die IBI?

Die jährliche gemeindliche Grundsteuer auf Basis des Katasterwerts. Sie zahlt jeder Eigentümer, unabhängig vom Wohnsitz.

Welche Steuern fallen beim Verkauf an?

Auf den Gewinn 19 Prozent, wobei der Käufer 3 Prozent des Kaufpreises als Vorauszahlung einbehält. Zusätzlich die plusvalía municipal, die der Verkäufer trägt.

Wie werden Mieteinnahmen aus einem Ferienhaus besteuert?

Über das Modelo 210. EU- und EWR-Residenten dürfen Kosten abziehen und versteuern den Nettogewinn zu 19 Prozent, Drittstaaten-Residenten den Bruttobetrag zu 24 Prozent.

Quellen

• Agencia Tributaria (AEAT): Modelo 210, IRNR und imputación de rentas inmobiliarias.
• Agencia Tributaria (AEAT): Modelo 210 Instrucciones (Sätze, Kostenabzug) und Modelo 211 (3-%-Einbehalt beim Verkauf).
• Gemeindliche Grundsteuer IBI und plusvalía municipal (Ley de Haciendas Locales).

Zuletzt aktualisiert: 10. Juni 2026

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