Immobilie in Spanien verkaufen: Ablauf & Steuern 2026

Wer in Spanien eine Immobilie verkauft, durchläuft einen festen Ablauf: Bewertung, Makler und Exposé, Käufersuche, Anzahlungsvertrag (contrato de arras) und am Ende die notarielle Kaufurkunde (escritura). Steuerlich zählen drei Posten: die Gewinnsteuer auf die ganancia patrimonial (Veräußerungsgewinn), die kommunale plusvalía municipal (Wertzuwachssteuer auf den Bodenwert) und, wenn du Nicht-Resident bist, der 3-Prozent-Einbehalt des Käufers über das Modelo 211 (amtliches Formular).

Der größte Unterschied liegt in deinem Steuerstatus. Verkaufst du als Resident, läuft die Gewinnsteuer über die spanische Einkommensteuer (IRPF) im Spartarif. Verkaufst du als Nicht-Resident, etwa als deutscher Ferienhausbesitzer, zahlst du eine feste IRNR-Steuer, und der Käufer behält vorab 3 Prozent des Kaufpreises ein. Dieser Ratgeber zeigt den Ablauf, die nötigen Unterlagen und die Steuern in der richtigen Reihenfolge.

Inhalt

• Der Verkaufsablauf von der Bewertung bis zum Notar
• Diese Unterlagen brauchst du für den Verkauf
• Steuern beim Verkauf im Überblick
• Gewinnsteuer: Resident im Spartarif, Nicht-Resident mit 19 Prozent
• Der 3-Prozent-Einbehalt: Modelo 211 und Modelo 210
• Plusvalía municipal: die kommunale Wertzuwachssteuer
• Maklerprovision und Preisfindung
• FAQ

Der Verkaufsablauf von der Bewertung bis zum Notar

Ein Immobilienverkauf in Spanien folgt einer festen Reihenfolge. Jeder Schritt baut auf dem vorherigen auf, und ein übersprungener Schritt rächt sich später beim Notar.

• Bewertung: Du ermittelst einen realistischen Marktpreis, idealerweise über mehrere Quellen (Makler, vergleichbare Angebote, gegebenenfalls ein Gutachten).
• Makler und Exposé: Du beauftragst einen Makler oder vermarktest selbst. Ein gutes Exposé mit Fotos, Grundriss und Energieausweis erhöht die Zahl ernsthafter Interessenten.
• Käufersuche und Verhandlung: Interessenten besichtigen, du verhandelst Preis und Konditionen.
• Anzahlungsvertrag (contrato de arras): Käufer und Verkäufer halten den Deal mit einer Anzahlung fest. Die häufigste Form, die arras penitenciales, erlaubt beiden Seiten den Rücktritt gegen Geld: Springt der Käufer ab, verliert er die Anzahlung, springst du ab, zahlst du sie doppelt zurück.
• Notartermin und escritura: Vor dem Notar (notario) wird die notarielle Kaufurkunde (escritura pública de compraventa) unterschrieben, der Restkaufpreis fließt, die Schlüssel wechseln.

Der Vorvertrag ist der Punkt, an dem der Verkauf rechtlich bindend wird. Welche Arten von arras es gibt und welche Rücktrittsfolgen sie auslösen, erklärt der Ratgeber Contrato de Arras. Wie der Notartermin selbst abläuft und warum erst die Eintragung im Grundbuch (Registro de la Propiedad) den Eigentumsübergang absichert, steht im Ratgeber Notar, Escritura und Grundbuch. Den Gesamtrahmen des Themas findest du in der Übersicht Immobilien in Spanien.

Diese Unterlagen brauchst du für den Verkauf

Beim Notartermin müssen die Unterlagen vollständig sein, sonst platzt der Termin oder die spätere Grundbucheintragung scheitert. Diese Dokumente solltest du frühzeitig zusammenstellen:

Der Energieausweis (certificado de eficiencia energética, CEE) ist nicht verhandelbar: Ohne ihn darfst du die Immobilie weder bewerben noch verkaufen. Die cédula de habitabilidad (Bewohnbarkeitsbescheinigung) verlangen einige autonome Regionen zwingend, andere nicht, und bei älteren Gebäuden kommt die ITE (Inspección Técnica de Edificios, technische Gebäudeprüfung), regional auch IEE genannt, hinzu.

Steht im Grundbuch noch eine alte Hypothek, auch eine längst getilgte, musst du deren Löschung (cancelación registral de la hipoteca) veranlassen. Eine getilgte, aber nicht gelöschte Hypothek erscheint weiter als Last in der Nota Simple und blockiert den sauberen Verkauf. Welche Rolle die Nota Simple vor und nach dem Termin spielt, vertieft der Ratgeber Notar, Escritura und Grundbuch.

Steuern beim Verkauf im Überblick

Beim Verkauf einer spanischen Immobilie greifen drei steuerliche Posten, deren Höhe von deinem Status abhängt:

Wichtig ist die Unterscheidung von zwei verschiedenen Steuern, die beide oft „Plusvalía" genannt werden. Die ganancia patrimonial ist die Gewinnsteuer auf die Differenz zwischen Kauf und Verkauf und geht an die staatliche Finanzverwaltung. Die plusvalía municipal ist eine getrennte kommunale Steuer auf den Bodenwertzuwachs und geht an die Gemeinde. Beide trägt der Verkäufer, aber sie werden unabhängig voneinander berechnet und bei verschiedenen Stellen gezahlt. Die laufenden Steuern vor dem Verkauf und den Verkaufsfall aus Sicht der Nicht-Residentensteuer behandelt vertieft der Ratgeber Immobilienbesitzer-Steuern, Modelo 210 und Plusvalía.

Gewinnsteuer: Resident im Spartarif, Nicht-Resident mit 19 Prozent

Die Gewinnsteuer fällt auf die ganancia patrimonial an, also auf die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem Kaufpreis. Zum Kaufpreis darfst du die seinerzeit gezahlten Kaufnebenkosten (Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer, Makler) und belegte werterhöhende Investitionen hinzurechnen. Vom Verkaufspreis ziehst du deine Verkaufskosten ab, etwa die Maklerprovision. Je besser deine Belege, desto niedriger der steuerpflichtige Gewinn.

Wie der Gewinn versteuert wird, hängt vom Status ab:

• Resident: Der Gewinn fällt in die base del ahorro (Spartarif) der spanischen Einkommensteuer (IRPF). Dieser Tarif ist gestaffelt.
• Nicht-Resident: Der Gewinn unterliegt der Steuer der Nicht-Residenten (IRNR) mit einem festen Satz von 19 Prozent, ohne progressive Staffelung. Dieser Satz gilt für EU- und EWR-Residenten ebenso wie für Drittstaaten.

Der IRPF-Spartarif für Residenten ist 2026 in fünf Stufen gestaffelt:

Für Residenten gibt es zudem Befreiungen, die Nicht-Residenten nicht offenstehen. Wer seinen Hauptwohnsitz (vivienda habitual) verkauft und den Erlös innerhalb von zwei Jahren in einen neuen Hauptwohnsitz reinvestiert (reinversión en vivienda habitual), zahlt auf den reinvestierten Teil keine Gewinnsteuer. Wer beim Verkauf des Hauptwohnsitzes über 65 Jahre alt ist, ist von der Gewinnsteuer auf diesen Verkauf befreit. Beides gilt nur für den Hauptwohnsitz, nicht für ein Ferienhaus, und nur für steuerlich Ansässige. Ob diese Voraussetzungen in deinem Fall greifen, solltest du vor dem Verkauf prüfen lassen. Die Details der Berechnung und die Abgabe über das Modelo 210 für Nicht-Residenten stehen im Steuer-Ratgeber zum Modelo 210.

Der 3-Prozent-Einbehalt: Modelo 211 und Modelo 210

Verkaufst du als Nicht-Resident, greift ein Sondermechanismus, der den spanischen Fiskus absichert. Der Käufer behält 3 Prozent des Kaufpreises ein und führt sie über das Modelo 211 als Vorauszahlung auf deine Gewinnsteuer an die Finanzverwaltung (AEAT) ab. Du als Verkäufer bekommst also nur 97 Prozent des Kaufpreises ausgezahlt.

So läuft das Verfahren ab:

• Der Käufer behält beim Notartermin 3 Prozent des Kaufpreises ein.
• Er zahlt sie innerhalb eines Monats nach dem Verkauf über das Modelo 211 ans Finanzamt und händigt dir die Bestätigung (Modelo 211) aus.
• Du als Verkäufer erklärst innerhalb von vier Monaten nach dem Verkauf deinen tatsächlichen Gewinn über das Modelo 210 und verrechnest den Einbehalt.

Aus der Verrechnung ergeben sich drei mögliche Ausgänge: Ist deine tatsächliche IRNR-Steuer höher als die einbehaltenen 3 Prozent, zahlst du die Differenz nach. Ist sie niedriger, etwa weil dein Gewinn gering war, bekommst du die Differenz erstattet. Hast du mit Verlust verkauft, kannst du den gesamten Einbehalt zurückfordern. Die Erstattung läuft über die Bankverbindung, die du im Modelo 210 angibst, und kann einige Monate dauern. Der 3-Prozent-Einbehalt ist also keine zusätzliche Steuer, sondern eine Anzahlung auf deine eigene Gewinnsteuer.

Plusvalía municipal: die kommunale Wertzuwachssteuer

Die plusvalía municipal, amtlich Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU, Steuer auf den Wertzuwachs städtischer Grundstücke), ist eine kommunale Steuer auf den Wertzuwachs des Bodens (nicht des Gebäudes) seit deinem Erwerb. Sie geht an das Ayuntamiento (Gemeindeamt) und zahlt grundsätzlich der Verkäufer. Verkauft ein Nicht-Resident, kann der Käufer für diese Steuer haften, weshalb sie in der Praxis oft beim Notar einbehalten oder geregelt wird.

Nach dem Urteil des spanischen Verfassungsgerichts (STC 182/2021) wurde die Berechnung durch das Real Decreto-ley 26/2021 reformiert. Seither gilt:

• Es gibt zwei Berechnungsmethoden, und du darfst die für dich günstigere wählen. Beim método objetivo (Pauschalmethode) wird der Katasterwert des Bodens mit einem von der Gemeinde festgelegten Koeffizienten nach Haltedauer multipliziert. Beim método real (Realwertmethode) wird der tatsächliche Bodenwertzuwachs aus der Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis abgeleitet.
• Ohne realen Wertzuwachs fällt keine plusvalía municipal an. Hast du mit Verlust verkauft, also unter deinem damaligen Kaufpreis, entsteht keine Steuer, selbst wenn der Katasterwert rechnerisch gestiegen ist. Das musst du aber aktiv nachweisen und geltend machen.

Die genaue Höhe hängt von der Gemeinde, vom Katasterwert des Bodens und von der Haltedauer ab und ist deshalb lokal sehr unterschiedlich. Frist und Verfahren legt das jeweilige Ayuntamiento fest, üblich ist eine Frist von 30 Werktagen nach dem Verkauf. Bewahre deine Kauf- und Verkaufsbelege auf, damit du im Zweifel die günstigere Methode oder den fehlenden Wertzuwachs nachweisen kannst. Die kommunale Plusvalía im Zusammenspiel mit den übrigen Immobiliensteuern erklärt der Steuer-Ratgeber zum Modelo 210 und zur Plusvalía.

Maklerprovision und Preisfindung

Beauftragst du einen Makler, ist die Provision dein größter einzelner Verkaufskostenposten. In Spanien trägt sie üblicherweise der Verkäufer, und die Höhe ist frei verhandelbar. Was marktüblich ist, wie die Provision berechnet wird und worauf du im Maklervertrag achtest, erklärt der Ratgeber Immobilienmakler-Provision in Spanien.

Bei der Preisfindung helfen mehrere Anhaltspunkte: vergleichbare Angebote in deiner Lage, die Einschätzung mehrerer Makler und bei Bedarf ein unabhängiges Wertgutachten. Setze den Preis nicht allein nach Wunsch an, sondern nach belegbaren Vergleichswerten. Ein zu hoher Startpreis verlängert die Vermarktung und führt am Ende oft zu einem niedrigeren Abschluss als ein realistischer Einstieg. Plane außerdem die Verkaufskosten von Anfang an mit ein: Maklerprovision, plusvalía municipal, die Löschung einer eventuellen Hypothek und gegebenenfalls die Beratung durch einen Anwalt mindern deinen Nettoerlös.

Gerade als Nicht-Resident lohnt sich Begleitung. Der 3-Prozent-Einbehalt, das Zusammenspiel von Modelo 211 und Modelo 210 und die Frage, ob noch alte Modelo-210-Erklärungen nachzuholen sind, lassen sich am einfachsten mit Unterstützung lösen. Einen Immobilienmakler in Spanien oder einen Anwalt für die Vertrags- und Steuerseite findest du über unser Verzeichnis.

FAQ

Welche Steuern fallen beim Verkauf einer Immobilie in Spanien an?

Drei Posten: die Gewinnsteuer auf den Veräußerungsgewinn (ganancia patrimonial), die kommunale plusvalía municipal auf den Bodenwertzuwachs und, wenn der Verkäufer Nicht-Resident ist, der 3-Prozent-Einbehalt des Käufers über das Modelo 211. Gewinnsteuer und plusvalía municipal trägt der Verkäufer.

Wie hoch ist die Steuer auf den Verkaufsgewinn?

Für Residenten läuft sie über den IRPF-Spartarif, der 2026 von 19 Prozent (bis 6.000 Euro) bis 30 Prozent (über 300.000 Euro) gestaffelt ist. Nicht-Residenten zahlen einen festen IRNR-Satz von 19 Prozent auf den Gewinn, ohne Staffelung.

Was ist der 3-Prozent-Einbehalt beim Verkauf als Nicht-Resident?

Verkauft ein Nicht-Resident, behält der Käufer 3 Prozent des Kaufpreises ein und zahlt sie über das Modelo 211 als Vorauszahlung ans Finanzamt. Der Verkäufer erklärt seinen tatsächlichen Gewinn über das Modelo 210 und bekommt zu viel Einbehaltenes erstattet, wenn die Steuer niedriger ausfällt oder ein Verlust entstand.

Wer zahlt die plusvalía municipal beim Verkauf?

Grundsätzlich der Verkäufer. Seit der Reform durch das Real Decreto-ley 26/2021 gibt es zwei Berechnungsmethoden, und ohne realen Wertzuwachs entsteht keine Steuer. Verkauft ein Nicht-Resident, kann der Käufer haften, weshalb die Steuer oft beim Notar geregelt wird.

Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf?

Mindestens die Nota Simple, den Energieausweis (certificado de eficiencia energética), je nach Region die cédula de habitabilidad, bei älteren Gebäuden die ITE/IEE, eine Comunidad-Bescheinigung, die IBI-Quittungen und gegebenenfalls den Nachweis der Hypothek-Löschung.

Muss ich die Maklerprovision als Verkäufer zahlen?

In Spanien trägt die Provision üblicherweise der Verkäufer. Die Höhe ist frei verhandelbar. Sie zählt zu deinen Verkaufskosten und mindert den steuerpflichtigen Gewinn. Details stehen im Ratgeber zur Immobilienmakler-Provision.

Quellen

• Agencia Tributaria (AEAT): Retención del adquirente de un inmueble (3 %, Modelo 211, IRNR).
• Agencia Tributaria (AEAT): Modelo 210, IRNR (Gewinnerklärung des Verkäufers, Erstattung).
• Agencia Tributaria (AEAT): Ganancias y pérdidas patrimoniales que integran la base imponible del ahorro (IRPF-Spartarif für Residenten).
• BOE: Real Decreto-ley 26/2021 (Reform der plusvalía municipal / IIVTNU).

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Zuletzt aktualisiert: 5. Juni 2026

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