Immobilienmakler Spanien: Provision, Rolle & wer zahlt

Die Provision eines Immobilienmaklers (agente inmobiliario, Immobilienvermittler) liegt in Spanien meist bei 3 bis 6 Prozent des Kaufpreises plus 21 Prozent IVA (Mehrwertsteuer). Anders als in Deutschland trägt sie üblicherweise der Verkäufer, weil er den Makler mit dem Verkauf beauftragt. Für dich als Käufer heißt das: Der Makler arbeitet in der Regel nicht für dich, sondern für die Gegenseite.

Das ist kein Vorwurf an einzelne Makler, sondern eine Frage der Struktur. Wer den Verkauf provisioniert bekommt, hat ein Interesse am Abschluss, nicht an deiner kritischen Prüfung. Dazu kommt: In Spanien gibt es kein bundesweit einheitliches Pflicht-Berufsregister für Makler. Wer seriös arbeitet und wer nicht, erkennst du an konkreten Merkmalen, nicht an einem geschützten Titel. Dieser Ratgeber zeigt, wie der spanische Maklermarkt funktioniert, wer die Provision zahlt und worauf deutschsprachige Käufer achten sollten.

Inhalt

• Wie viel Provision zahlt man in Spanien?
• Wer zahlt die Maklerprovision: Verkäufer oder Käufer?
• Kein bundesweites Pflichtregister: so funktioniert der Maklermarkt
• Doppeltätigkeit und geteilte Provision: der Interessenkonflikt
• Exklusivauftrag oder offener Auftrag und die nota de encargo
• Woran du einen seriösen Makler erkennst
• Wann du zusätzlich einen eigenen Anwalt brauchst
• FAQ

Wie viel Provision zahlt man in Spanien?

Die Maklerprovision (comisión) ist in Spanien nicht gesetzlich gedeckelt. Sie wird frei vereinbart und liegt in der Praxis meist in dieser Spanne:

In Ballungsräumen und Großstädten wie Madrid oder Barcelona liegen die Sätze oft um 3 bis 5 Prozent, in einigen Regionen niedriger. In Zweitwohnungs- und Ferienmärkten mit hohem ausländischem Käuferanteil sind 5 bis 6 Prozent verbreitet, auf den Inseln teils am oberen Rand. Wie sich das konkret auf einem Premiummarkt darstellt, zeigt der Ratgeber zum Immobilienkauf auf Mallorca.

Wichtig für deine Kalkulation: Eine genannte Provision von zum Beispiel 5 Prozent ist meist netto gemeint. Rechne immer die 21 Prozent IVA dazu, sonst unterschätzt du die tatsächliche Belastung. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro und 5 Prozent Provision sind das 15.000 Euro plus 3.150 Euro IVA, also 18.150 Euro.

Wer zahlt die Maklerprovision: Verkäufer oder Käufer?

In Spanien zahlt die Provision üblicherweise der Verkäufer. Er beauftragt den Makler mit der Vermarktung seiner Immobilie und schuldet ihm dafür das Honorar. Das ist ein deutlicher Unterschied zum deutschen Bestellerprinzip, bei dem die Kosten oft geteilt werden oder die bestellende Partei zahlt.

Es gibt Ausnahmen. Manche Agenturen, gerade im Ferien- und Luxussegment, lassen sich von beiden Seiten bezahlen oder berechnen dem Käufer einen eigenen Anteil, etwa je 3 Prozent von Käufer und Verkäufer. Genau das ist der Punkt, an dem du nachfragen solltest. Lass dir früh, am besten vor jeder Anzahlung, schriftlich bestätigen, wer den Makler bezahlt und ob auf dich ein Provisionsanteil zukommt.

Auch wenn formell der Verkäufer zahlt: Wirtschaftlich ist die Provision in vielen Fällen in den Angebotspreis eingerechnet. Du finanzierst sie indirekt mit, über den Kaufpreis. Wie sich die Provision in das gesamte Kostenbild einfügt, steht im Kaufprozess Schritt für Schritt.

Kein bundesweites Pflichtregister: so funktioniert der Maklermarkt

In Spanien ist die Immobilienvermittlung seit dem Real Decreto-ley 4/2000 liberalisiert. Das bedeutet: Man braucht national keinen geschützten Berufstitel und keine Pflichtmitgliedschaft, um als Makler tätig zu sein. Ein bundesweit einheitliches Pflicht-Berufsregister existiert nicht. Das ist für deutschsprachige Käufer der wichtigste Unterschied zum heimischen Verständnis vom "geprüften Makler".

Es gibt aber zwei Ebenen, die du kennen solltest:

• Regionale Pflichtregister: Einige autonome Regionen (Comunidades Autónomas) haben verpflichtende Register eingeführt. Wer dort gewerblich vermittelt, muss eingetragen sein und Voraussetzungen wie Ausbildung, Haftpflichtversicherung und finanzielle Sicherheiten nachweisen.
• Freiwilliger Berufsverband API: Der Titel Agente de la Propiedad Inmobiliaria (API, eingetragener Immobilienmakler) und die Mitgliedschaft im COAPI-Berufskolleg sind freiwillig. Ein API hat eine Ausbildung und einen Ehrenkodex, aber das Fehlen des Titels macht einen Makler nicht automatisch unseriös.

Diese regionalen Pflichtregister gelten 2026 unter anderem in folgenden Comunidades Autónomas:

Andere Regionen wie Madrid, das Baskenland oder Navarra haben teils nur freiwillige Register. Prüfe deshalb für die Region, in der du kaufst, ob ein Pflichtregister gilt, und ob dein Makler dort eingetragen ist. Eine Eintragung im zuständigen regionalen Register ist ein starkes Seriositätssignal, weil sie an Versicherung und Qualifikation gebunden ist.

Doppeltätigkeit und geteilte Provision: der Interessenkonflikt

Im spanischen Markt ist es üblich, dass mehrere Makler an einem Verkauf beteiligt sind und sich die Provision teilen (comisión compartida). Ein Makler hat den Verkaufsauftrag, ein zweiter bringt den Käufer mit. Das ist an sich nicht problematisch und vergrößert für dich sogar das Angebot.

Heikel wird es bei der Doppeltätigkeit: Ein und derselbe Makler vertritt Verkäufer und Käufer zugleich und kassiert von beiden. Dann hat er ein doppeltes wirtschaftliches Interesse am Abschluss und keinen Anreiz, dir Schwächen der Immobilie oder Verhandlungsspielraum offenzulegen. Frag deshalb offen, wen der Makler vertritt und von wem er bezahlt wird.

Worauf du achten solltest:

• Lass dir sagen, ob der Makler nur den Verkäufer vertritt oder auch dich (Doppeltätigkeit).
• Kläre, ob ein zweiter Makler beteiligt ist und ob das deinen Preis beeinflusst.
• Erwarte keine neutrale Beratung zu Lasten, Bauzustand oder Marktpreis von der Person, die am Abschluss verdient.
• Trenne die Rollen: Die kritische Prüfung der Immobilie gehört in andere Hände als die Vermittlung. Mehr dazu im Abschnitt zum eigenen Anwalt.

Exklusivauftrag oder offener Auftrag und die nota de encargo

Der Vertrag zwischen Verkäufer und Makler heißt nota de encargo oder hoja de encargo (Vermittlungs- oder Maklervertrag). Als Käufer unterschreibst du ihn normalerweise nicht, aber du solltest die zwei Grundtypen kennen, weil sie das Verhalten des Maklers erklären.

Bei offenen Aufträgen findest du dieselbe Immobilie manchmal bei mehreren Maklern, gelegentlich mit abweichendem Preis oder unterschiedlicher Provisionsaufteilung. Das ist normal. Wenn du selbst als Käufer eine nota de encargo oder eine Reservierungsvereinbarung unterschreiben sollst, lies sie genau: Achte auf eine etwaige Käuferprovision, auf die Bedingungen, unter denen eine Anzahlung zurückfließt, und auf Fristen. Wie die spätere Reservierung (Reserva) und der Vorvertrag (Contrato de Arras) funktionieren, steht im Kaufprozess Schritt für Schritt.

Woran du einen seriösen Makler erkennst

Weil es keinen bundesweit geschützten Titel gibt, zählen konkrete Merkmale mehr als ein Etikett. Diese Punkte sprechen für einen seriösen Makler:

• Registereintrag, wo Pflicht: In Katalonien, der Comunidad Valenciana und auf den Balearen kann er seine Eintragung im regionalen Register (z. B. AICAT, RAICV) nachweisen.
• Transparenz zur Provision: Er sagt klar, wer ihn bezahlt und ob auf dich ein Provisionsanteil zukommt, und zwar vor jeder Zahlung.
• Haftpflichtversicherung und feste Geschäftsadresse: Eine Berufshaftpflicht (seguro de responsabilidad civil) und ein nachvollziehbarer Geschäftssitz gehören dazu.
• Schriftliche Unterlagen: Er stellt dir Objektdaten, Nota Simple (Grundbuchauszug) und Energieausweis bereit, statt nur mündlich zu verhandeln.
• Kein Druck auf schnelle Anzahlung: Er drängt dich nicht, vor der Prüfung eine Reservierung zu unterschreiben oder Bargeld außerhalb dokumentierter Wege zu zahlen.
• Akzeptiert deinen eigenen Anwalt: Ein seriöser Makler hat kein Problem damit, dass du die Immobilie unabhängig prüfen lässt.

Ein deutliches Warnzeichen ist, wenn ein Makler dir empfiehlt, auf einen eigenen Anwalt zu verzichten und stattdessen "seinen" Anwalt oder "seine" Gestoría zu nehmen. In diesem Single-Vendor-Modell hängen Vermittlung, Prüfung und Abwicklung an einer Hand, die am Abschluss verdient. Halte die Prüfung davon getrennt.

Wann du zusätzlich einen eigenen Anwalt brauchst

Der Makler vertritt nicht deine Interessen, der Notar (notario) ist gesetzlich neutral und prüft nur Form und Identität. Niemand im Standardablauf prüft die Immobilie kritisch für dich, außer einem Anwalt (abogado), den du selbst beauftragst. Deshalb ist ein eigener, vom Makler unabhängiger Anwalt in diesen Fällen besonders wichtig:

• Du kaufst aus dem Ausland oder ohne Spanischkenntnisse und kannst Verträge nicht selbst prüfen.
• Es geht um eine Bestandsimmobilie, eine Finca oder ein Objekt mit möglichen Bau- oder Legalitätsfragen.
• Der Makler arbeitet in Doppeltätigkeit oder bietet dir gleich Anwalt und Gestoría aus einer Hand an.
• Auf der Immobilie könnten Lasten, Schulden oder offene Gemeinschaftskosten liegen.

Der Anwalt zieht eine aktuelle Nota Simple, prüft Lasten und Schulden, liest den Vorvertrag gegen und überwacht die Lastenfreiheit beim Notartermin. Wie diese Prüfung im Detail abläuft, steht im Ratgeber Nota Simple und Due Diligence. Den groben Rahmen des gesamten Clusters findest du in der Übersicht Immobilienkauf in Spanien.

Einen deutschsprachigen Immobilienmakler in Spanien findest du über unser Verzeichnis. Achte darauf, die Rolle des Maklers (Vermittlung) und die unabhängige rechtliche Prüfung sauber zu trennen.

FAQ

Wie hoch ist die Maklerprovision in Spanien?

Üblich sind 3 bis 6 Prozent des Kaufpreises plus 21 Prozent IVA (Mehrwertsteuer). Die Provision ist nicht gesetzlich gedeckelt, sondern frei vereinbar. Bei einer genannten Provision ist meist der Nettowert gemeint, die IVA kommt obendrauf.

Wer zahlt die Maklerprovision in Spanien, Käufer oder Verkäufer?

In der Regel zahlt der Verkäufer, weil er den Makler mit dem Verkauf beauftragt. Es gibt Ausnahmen, in denen auch der Käufer einen Anteil trägt, vor allem im Ferien- und Luxussegment. Lass dir vor jeder Anzahlung schriftlich bestätigen, wer den Makler bezahlt.

Braucht ein Immobilienmakler in Spanien eine Lizenz?

Es gibt kein bundesweit einheitliches Pflicht-Berufsregister. Die Immobilienvermittlung ist national liberalisiert. Einige Regionen wie Katalonien (AICAT), die Comunidad Valenciana (RAICV) und die Balearen haben aber verpflichtende regionale Register mit Auflagen zu Ausbildung, Versicherung und Sicherheiten.

Was ist ein API in Spanien?

API steht für Agente de la Propiedad Inmobiliaria, einen Immobilienmakler mit Ausbildung und Mitgliedschaft im freiwilligen Berufskolleg COAPI. Der Titel ist freiwillig. Sein Fehlen macht einen Makler nicht unseriös, sein Vorhandensein ist aber ein Qualitätssignal.

Woran erkenne ich einen seriösen Makler in Spanien?

An Transparenz zur Provision, einer Berufshaftpflicht, einem festen Geschäftssitz, schriftlichen Unterlagen und, wo Pflicht, dem Eintrag im regionalen Register. Ein seriöser Makler akzeptiert, dass du die Immobilie durch einen eigenen, unabhängigen Anwalt prüfen lässt.

Brauche ich neben dem Makler einen eigenen Anwalt?

Sehr zu empfehlen. Der Makler vertritt meist den Verkäufer, der Notar ist neutral. Nur ein selbst beauftragter Anwalt prüft Lasten, Schulden und Verträge in deinem Interesse. Besonders wichtig ist das bei Kauf aus dem Ausland, bei Bestandsimmobilien und bei Doppeltätigkeit des Maklers.

Quellen

• Generalitat Valenciana: Registro de Agentes de Intermediación Inmobiliaria (RAICV), Decreto 98/2022.
• Agència de l'Habitatge de Catalunya: Registre d'agents immobiliaris de Catalunya (AICAT).
• Junta de Andalucía: Ley de Vivienda de Andalucía und Registro de Agentes Inmobiliarios.
• BOE: Real Decreto-ley 4/2000, Artikel 3 (freie Ausübung der Immobilienvermittlung ohne Titel- oder Kammerpflicht).
• Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI): Información sobre el API.

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Zuletzt aktualisiert: 05.06.2026 Autor: Spanienberater Redaktion

Keine Rechtsberatung - Einzelfall prüfen lassen. Provisionssätze, regionale Pflichtregister und ihre Voraussetzungen hängen von der autonomen Region, der Agentur und dem Einzelfall ab und ändern sich. Die Angaben entsprechen dem Recherchestand vom 05.06.2026 und ersetzen keine individuelle Rechtsberatung.