Immobilien auf Mallorca kaufen: Preise & Regeln 2026

Eine Immobilie auf Mallorca kostet 2026 je nach Lage sehr unterschiedlich: in der Inselmitte rund 2.000 Euro pro Quadratmeter, in Spitzenlagen bis etwa 9.000 Euro pro Quadratmeter (Richtwerte). Beim Kauf gelten die gestaffelte balearische Kaufsteuer (ITP bis 13 Prozent), eine strenge Ferienvermietungslizenz und bei Fincas die Legalitätsfrage auf rústico-Boden.

Dieser Artikel ist der erste standortspezifische Guide auf Spanienberater und der Prototyp für künftige Insel- und Stadt-Leitfäden. Auf Mallorca entscheidet die Lage über ein Vielfaches des Quadratmeterpreises. Wer den Markt nur als eine Zahl betrachtet, verschätzt sich um Hunderttausende Euro. Der allgemeine Ablauf des Kaufs ist dagegen identisch zum Festland, die Besonderheiten liegen in Steuer, Lizenz und Bodenrecht.

Inhalt

• Was kostet eine Immobilie auf Mallorca 2026?
• Preisniveau nach Region: Südwesten, Palma, Norden, Inselmitte
• Objekttypen: Finca, Stadtwohnung in Palma, Neubau-Resort
• Balearen-Steuer: ITP gestaffelt bis 13 Prozent
• Ferienvermietung auf Mallorca: neue Lizenzen weitgehend gesperrt
• Finca auf rústico: Legalität vor dem Kauf prüfen
• Kaufprozess identisch zum Festland
• Wann ein deutschsprachiger Makler und Anwalt vor Ort sinnvoll ist
• FAQ

Was kostet eine Immobilie auf Mallorca 2026?

Der Inselschnitt liegt 2026 nach Daten von idealista bei grob 4.700 bis 5.200 Euro pro Quadratmeter für Wohnimmobilien. Diese eine Zahl hilft beim Kauf wenig, weil die Spanne riesig ist: von rund 2.000 Euro pro Quadratmeter in der Inselmitte bis zu etwa 9.000 Euro pro Quadratmeter in den teuersten Lagen des Südwestens. Alle Werte hier sind Richtwerte (Stand 2026), keine Angebotspreise für ein konkretes Objekt.

Der balearische Markt wächst seit Jahren, Tinsa und idealista melden für 2024 und 2025 zweistellige Zuwächse, für 2026 erwarten Marktstudien moderatere, aber weiter steigende Preise. Das Angebot ist knapp, besonders im Südwesten und in der Altstadt von Palma. Für die Budgetplanung heißt das: Rechne nicht mit fallenden Preisen, sondern mit dem aktuellen Niveau plus rund 10 bis 15 Prozent Kaufnebenkosten, die der Überblick zu den Kaufnebenkosten in Spanien im Detail aufschlüsselt.

Preisniveau nach Region: Südwesten, Palma, Norden, Inselmitte

Mallorca ist kein einheitlicher Markt, sondern vier sehr unterschiedliche Teilmärkte. Wer eine Zielregion festlegt, kann den Preis pro Quadratmeter realistisch eingrenzen. Welche Region zu welchem Lebensstil passt, von der Inselmitte bis zum Südwesten, ordnet der Orte-Guide zu den Regionen Mallorcas ein.

Südwesten: das Luxussegment

Der Südwesten um Port Andratx, Santa Ponsa und Calvià ist die teuerste Ecke der Insel und gehört im Luxussegment zu den Preisführern Europas. Andratx erreicht laut Marktindizes rund 6.672 Euro pro Quadratmeter, Calvià rund 6.014 Euro pro Quadratmeter, Villen mit Meerblick liegen deutlich darüber. Hier dominieren Zweitwohnsitze und internationale Käufer, das Angebot ist begrenzt und die Preise stabil bis steigend.

Palma de Mallorca: Stadtwohnungen

In Palma bewegen sich die Verkaufspreise meist zwischen 4.300 und über 5.000 Euro pro Quadratmeter. Altstadtpalais (palacetes), sanierte Stadthäuser und Penthäuser am Paseo Marítimo liegen erheblich höher. Palma ist der einzige echte Stadtmarkt der Insel mit ganzjähriger Nachfrage, was ihn von den saisonal geprägten Küstenorten unterscheidet. Für reine Ferienvermietung ist Palma wegen der Lizenzlage allerdings schwierig, dazu unten mehr.

Norden: Pollença und Alcúdia

Der Norden um Pollença, Puerto Pollença und Alcúdia gilt als Premiumlage mit Mischung aus Küstenorten und Fincas im Hinterland. Fincas mit nennenswertem Grundstück werden hier häufig zwischen 1,5 und 4,0 Millionen Euro gehandelt, sanierte Stadthäuser mit Villencharakter zwischen 1,2 und 2,5 Millionen Euro. Das Niveau liegt unter dem Südwesten, aber klar über der Inselmitte.

Inselmitte: die günstigsten Lagen

Die Inselmitte (Es Pla) mit Orten wie Inca, Manacor, Felanitx, Sineu oder Llucmajor ist die preiswerteste Region. Inca liegt bei rund 2.020 Euro pro Quadratmeter, Manacor bei rund 2.182 Euro pro Quadratmeter, Felanitx bei rund 2.547 Euro pro Quadratmeter. Wer einen ganzjährigen Wohnsitz statt einer Meerblick-Ferienimmobilie sucht, findet hier am meisten Fläche fürs Geld. Die Entfernung zur Küste und das ruhigere Landleben sind der Preis dafür.

Objekttypen: Finca, Stadtwohnung in Palma, Neubau-Resort

Drei Objekttypen prägen den Markt, und jeder hat eine eigene rechtliche Logik. Die Wahl des Typs entscheidet oft mehr über Risiken und Folgekosten als die Region.

• Finca: Das klassische Landhaus steht meist auf suelo rústico (ländlichem Boden) mit eigenen Bau- und Legalitätsregeln. Reiz und Risiko liegen nah beieinander: Charme und Grundstück auf der einen, Legalisierungsfragen und mögliche Abrissverfügungen auf der anderen Seite.
• Stadtwohnung in Palma: Eine Etagenwohnung im Mehrfamilienhaus (plurifamiliar) ist ganzjährig nutzbar und wertstabil. Für die Ferienvermietung ist sie nach aktueller Lage aber kaum geeignet, weil neue Touristenplätze in Mehrfamilienhäusern weitgehend gesperrt sind.
• Neubau-Resort: Neubauwohnungen aus erster Hand vom Bauträger (obra nueva) werden nicht mit ITP, sondern mit 10 Prozent IVA (Mehrwertsteuer) plus AJD (Stempelsteuer) besteuert. Das verschiebt die Steuerrechnung gegenüber dem Bestand und kann je nach Kaufpreis günstiger oder teurer ausfallen.

Welcher Typ zu dir passt, hängt vom Ziel ab: Eigennutzung, Ferienvermietung oder Kapitalanlage. Die steuerliche Unterscheidung zwischen Bestand und Neubau ist im Überblick zu den Kaufnebenkosten ausführlich erklärt.

Balearen-Steuer: ITP gestaffelt bis 13 Prozent

Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie (segunda mano) zahlst du auf den Balearen die ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, Grunderwerbsteuer). Sie ist progressiv gestaffelt und gehört zu den höchsten in Spanien. Jede Preisstufe wird mit ihrem eigenen Satz besteuert, nicht der gesamte Kaufpreis mit dem Spitzensatz.

Quelle der Staffel ist die ATIB, die Steuerbehörde der Balearen. Ein Beispiel: Bei 700.000 Euro zahlst du 8 Prozent auf die ersten 400.000 Euro, 9 Prozent auf die nächsten 200.000 Euro und 10 Prozent auf die letzten 100.000 Euro, zusammen rund 60.000 Euro. Der effektive Satz steigt also mit dem Kaufpreis, erreicht aber erst bei sehr teuren Objekten die oberen Stufen.

Für den Hauptwohnsitz (vivienda habitual) gibt es ermäßigte Sätze von 4 oder sogar 2 Prozent, etwa für junge Käufer, Großfamilien oder Menschen mit Behinderung, teils bis 0 Prozent für die erste Wohnung sehr junger Käufer. Diese Ermäßigungen sind an feste Bedingungen geknüpft und gelten nicht für Ferien- oder Zweitwohnsitze. Beim Neubau fällt statt ITP die IVA von 10 Prozent plus AJD an. Die genaue Rechnung pro Stufe, der valor de referencia (amtlicher Referenzwert) und das Modelo 600 (Steuererklärung für die ITP) stehen im Überblick zu den Kaufnebenkosten in Spanien. Dieser Artikel behandelt die Steuer nur als Markt-Einordnung.

Ferienvermietung auf Mallorca: neue Lizenzen weitgehend gesperrt

Auf den Balearen ist die Ferienvermietung am strengsten geregelt. Eine Wohnung darf nur dann legal an Urlaubsgäste vermietet werden, wenn sie als vivienda de uso turístico (VUT, Wohnung zur touristischen Nutzung) registriert ist. Statt einer einfachen Anmeldung brauchst du eine DRIAT (declaración responsable de inicio de actividad turística, Eigenverantwortungserklärung zum Tätigkeitsbeginn) und musst Plätze aus einer begrenzten bolsa de plazas (Kontingent an Touristenplätzen) erwerben.

Entscheidend für Käufer: Mit dem Decret llei 4/2025 sind seit dem 16. April 2025 neue Touristenplätze in Mehrfamilienhäusern (plurifamiliar) im gesamten Archipel weitgehend verboten. Wer also eine Etagenwohnung in einem Apartmenthaus kauft, bekommt für Neuvermietungen in der Regel keine VUT-Lizenz mehr. Bußgelder für Vermarktung ohne DRIAT reichen bis 50.000 Euro, Inserate ohne Registernummer können als sehr schwerer Verstoß bis zu 500.000 Euro kosten.

Die Lizenzfrage gehört vor den Notartermin, nicht danach. In manchen Lagen ist eine neue Lizenz schlicht nicht mehr zu bekommen, und dann bleibt nur Langzeitmiete mit anderer Renditelogik. Den vollständigen Rahmen mit Verfahren, Strafen und der Rolle der Eigentümergemeinschaft erklärt der Artikel zur Ferienvermietungslizenz.

Finca auf rústico: Legalität vor dem Kauf prüfen

Bei Fincas ist die größte Frage nicht der Preis, sondern die Legalität. Viele Landimmobilien stehen auf suelo rústico, wo strenge Bau- und Nutzungsregeln gelten. Nach Schätzungen der balearischen Regierung sind rund 30.000 Bauten auf rústico-Boden ganz oder teilweise illegal, etwa nachträgliche Anbauten, Pools oder Gästehäuser ohne Genehmigung.

Das ist kein theoretisches Risiko. Ohne cédula de habitabilidad (Bewohnbarkeitsbescheinigung) lässt sich eine Immobilie weder legal bewohnen noch problemlos weiterverkaufen oder anmelden. Käufer einer nicht vollständig legalisierten Finca müssen mit Abrissverfügungen für illegale Teile, Strafzahlungen oder teurer Nachlegalisierung rechnen. Deshalb gilt für rústico die klare Regel: nie ohne Anwalt und ohne Urbanismo-Prüfung (städtebauliche Prüfung bei der Gemeinde) kaufen.

Worauf es beim Finca-Kauf im Detail ankommt, von der Bodenklasse über den Bestandsschutz bis zur Legalisierung, behandelt der Leitfaden zum Finca- und Landhauskauf. Wer auf der Insel sanieren oder umbauen will, findet die balearische Genehmigungspraxis im Bauen-Ratgeber zu Bauen und Renovieren auf Mallorca.

Kaufprozess identisch zum Festland

Der eigentliche Kaufablauf unterscheidet sich auf Mallorca nicht vom spanischen Festland. Die Schritte sind dieselben:

• NIE (Número de Identidad de Extranjero, Ausländer-Identifikationsnummer) beantragen.
• Objekt rechtlich prüfen (nota simple aus dem Registro de la Propiedad, Lasten, Anbauten, comunidad).
• Reservierungs- oder Optionsvertrag und arras (Anzahlung mit Vertragsstrafe) abschließen.
• Kaufurkunde (escritura) beim notario (Notar) unterzeichnen.
• Steuer zahlen und Eigentum im Registro de la Propiedad (Grundbuch) eintragen lassen.

Mallorca-spezifisch sind nicht die Schritte, sondern das, was bei der Prüfung dazukommt: die balearische Lizenzlage bei Ferienabsicht und die rústico-Legalität bei Fincas. Den allgemeinen Ablauf mit Fristen und Dokumenten beschreibt der Kaufprozess Schritt für Schritt, den größeren Rahmen der Überblick zum Immobilienkauf in Spanien.

Wann ein deutschsprachiger Makler und Anwalt vor Ort sinnvoll ist

Auf Mallorca lohnt sich lokale Begleitung mehr als in vielen Festland-Regionen, weil zwei Risikofelder hier besonders groß sind: die Ferienvermietungslizenz und die rústico-Legalität. Ein Makler oder Anwalt, der Mallorca kennt, weiß, ob für ein konkretes Objekt überhaupt noch eine Lizenz möglich ist und ob eine Finca sauber legalisiert wurde.

• Anwalt vor Ort: prüft nota simple, Lasten, illegale Anbauten, Lizenzfähigkeit und cédula de habitabilidad. Übliche Honorare liegen bei rund 1 Prozent des Kaufpreises. Bei rústico-Objekten und Ferienabsicht ist diese Prüfung kein Luxus.
• Deutschsprachiger Makler: kennt das Preisniveau der Zielregion, filtert unrealistische Angebote und begleitet die Verhandlung. In Spanien zahlt meist der Verkäufer die Provision von 3 bis 6 Prozent plus IVA, ein doppeltes Mandat (doble corretaje) mit Käuferprovision ist aber möglich und sollte vor Vertragsschluss geklärt werden.

Da Mallorca der erste Insel-Guide auf diesem Portal ist, gilt er als Muster für weitere Standorte: Erst die regionale Preis- und Rechtslage verstehen, dann mit jemandem vor Ort die konkrete Immobilie prüfen. Einen deutschsprachigen Immobilienmakler auf Mallorca findest du über unser Verzeichnis, eine Übersicht über die Insel über den Orte-Hub Mallorca.

FAQ

Was kostet eine Immobilie auf Mallorca 2026?

Der Inselschnitt liegt 2026 bei rund 4.700 bis 5.200 Euro pro Quadratmeter, die Spanne reicht aber von etwa 2.000 Euro pro Quadratmeter in der Inselmitte bis rund 9.000 Euro pro Quadratmeter in den Spitzenlagen des Südwestens. Die Lage entscheidet über ein Vielfaches des Preises. Alle Werte sind Richtwerte (Stand 2026).

Wie viel kostet ein Haus auf Mallorca?

Das hängt stark von der Region ab. In der Inselmitte (Inca, Manacor) gibt es Häuser ab rund 2.000 bis 2.600 Euro pro Quadratmeter, im Norden liegen Fincas mit Grundstück oft zwischen 1,5 und 4,0 Millionen Euro, im Südwesten erreichen Villen mit Meerblick 6.000 bis 9.000 Euro pro Quadratmeter und mehr.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer (ITP) auf Mallorca?

Die ITP auf den Balearen ist gestaffelt: 8 Prozent bis 400.000 Euro, 9 Prozent bis 600.000 Euro, 10 Prozent bis 1.000.000 Euro, 12 Prozent bis 2.000.000 Euro und 13 Prozent darüber. Jede Stufe wird mit ihrem eigenen Satz besteuert. Für den Hauptwohnsitz gibt es ermäßigte Sätze von 2 oder 4 Prozent unter Bedingungen.

Kann ich eine gekaufte Wohnung auf Mallorca als Ferienwohnung vermieten?

Oft nicht. Seit dem 16. April 2025 sind nach dem Decret llei 4/2025 neue Touristenplätze in Mehrfamilienhäusern auf den Balearen weitgehend verboten. Für eine Etagenwohnung im Apartmenthaus bekommst du in der Regel keine neue VUT-Lizenz mehr. Kläre die Lizenzlage vor dem Kauf.

Worauf muss ich beim Kauf einer Finca auf Mallorca achten?

Vor allem auf die Legalität. Viele Fincas stehen auf suelo rústico, und rund 30.000 Bauten auf den Balearen sind ganz oder teilweise illegal. Ohne cédula de habitabilidad ist kein legales Wohnen möglich, illegale Anbauten können Abrissverfügungen auslösen. Kaufe nie ohne Anwalt und Urbanismo-Prüfung.

Ist der Kaufprozess auf Mallorca anders als auf dem spanischen Festland?

Nein, der Ablauf ist identisch: NIE, rechtliche Prüfung, arras, escritura beim Notar und Eintrag im Registro de la Propiedad. Mallorca-spezifisch sind nicht die Schritte, sondern die zusätzliche Prüfung der Ferienvermietungslizenz und der rústico-Legalität.

Quellen

• idealista: Informe de precios de vivienda en venta, Baleares.
• idealista: Evolución del precio de la vivienda en venta en Palma de Mallorca.
• ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears): Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales und Modelo 600.
• BOE: Ley 8/2012, de 19 de julio, del Turismo de las Illes Balears.
• Govern de les Illes Balears: Información sobre estancias turísticas (DRIAT).

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Zuletzt aktualisiert: 10. Juni 2026 Autor: Spanienberater Redaktion

Dieser Artikel ist ein Marktüberblick und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Preise sind Richtwerte (Stand 2026); lass Objekt und Vertrag vor Ort von einem spanischen Anwalt prüfen.