Hauskauf in Spanien Schritt für Schritt: Vom Angebot zur Escritura

Der Immobilienkauf in Spanien läuft in festen Phasen ab: Besichtigung, Reservierung (Reserva), Vorvertrag (Contrato de Arras), parallel Finanzierung und Prüfung der Immobilie (Due Diligence), notarielle Beurkundung (Escritura Pública) und Eintragung im Grundbuch (Registro de la Propiedad). Vom Vorvertrag bis zum Notar vergehen ohne Komplikationen meist sechs bis zwölf Wochen.

Wichtig ist die Reihenfolge. Jede Phase hat eine eigene Logik, eigene Beteiligte und eigene Risiken. Wer eine Phase überspringt, etwa die Prüfung der Lasten vor dem Contrato de Arras, zahlt das oft später teuer. Dieser Ratgeber geht den Ablauf der Reihe nach durch und zeigt, wer wann was macht.

Inhalt

• Der Kaufprozess in Spanien im Überblick
• Phase 1: Besichtigung, Reserva und Preisverhandlung
• Phase 2: Das Contrato de Arras richtig unterschreiben
• Phase 3: Finanzierung und Due Diligence laufen parallel
• Phase 4: Escritura Pública beim Notar
• Phase 5: Eintragung im Registro und Ummeldungen
• Wer macht was: Makler, Anwalt, Notar, Gestoría
• Wie lange dauert der Kauf? Realistischer Zeitrahmen
• Häufige Fehler beim Immobilienkauf
• FAQ

Der Kaufprozess in Spanien im Überblick

Der Kauf gliedert sich in sieben Phasen, die aufeinander aufbauen:

Bevor du überhaupt unterschreibst, brauchst du zwei Dinge. Erstens eine NIE (Ausländer-Identifikationsnummer), die für die spätere Eintragung im Grundbuch und für die Steuerzahlung zwingend ist. Das regelt Artikel 254 der Ley Hipotecaria (spanisches Hypothekengesetz): Ohne NIF oder NIE aller Beteiligten wird keine Eintragung vorgenommen. Wie du sie bekommst, steht im Ratgeber NIE-Nummer beantragen. Zweitens praktisch ein spanisches Bankkonto, weil Anzahlungen, Notarkosten und Steuern in der Regel über ein spanisches Konto laufen und Banken den Zahlungsweg dokumentieren müssen.

Den groben Rahmen des Clusters findest du in der Übersicht Immobilienkauf in Spanien.

Phase 1: Besichtigung, Reserva und Preisverhandlung

Am Anfang steht die Besichtigung. Der Makler (agente inmobiliario, Immobilienvermittler) zeigt dir das Objekt und koordiniert die Verhandlung mit dem Verkäufer. Wichtig zu wissen: Der Makler wird in den meisten Fällen vom Verkäufer beauftragt und bezahlt. Er vertritt damit nicht automatisch deine Interessen.

Hast du dich entschieden, folgt oft eine Reserva (Reservierungsvereinbarung). Du zahlst einen kleinen Betrag, häufig zwischen 1.000 und 6.000 Euro, und der Verkäufer nimmt das Objekt für einen kurzen Zeitraum vom Markt. Die Reserva ist noch kein Kaufvertrag und in der Praxis schwächer als das spätere Contrato de Arras. Trotzdem solltest du genau lesen, ob und unter welchen Bedingungen der Betrag zurückfließt, falls du nicht kaufst.

Verhandelt wird in dieser Phase über Preis, Inventar, Übergabetermin und darüber, wer welche Nebenkosten trägt. Lass dir schon hier die Eckdaten der Immobilie geben, damit dein Anwalt vor dem nächsten Schritt prüfen kann.

Phase 2: Das Contrato de Arras richtig unterschreiben

Das Contrato de Arras (Anzahlungs- oder Vorvertrag) ist der erste wirklich bindende Schritt. Üblich sind hier die arras penitenciales nach Artikel 1454 des Código Civil (spanisches Zivilgesetzbuch). Sie funktionieren so:

• Tritt der Käufer vom Kauf zurück, verliert er die gezahlte Anzahlung.
• Tritt der Verkäufer zurück, muss er die Anzahlung in doppelter Höhe zurückzahlen.

Die Anzahlung liegt meist bei rund 10 Prozent des Kaufpreises. Der Vertrag legt außerdem einen Termin fest, bis zu dem die notarielle Beurkundung erfolgen muss, in der Praxis oft 20 bis 60 Tage. Wichtig: Die spanische Rechtsprechung legt arras penitenciales restriktiv aus. Sie gelten nur, wenn der Vertrag den Rücktritt und die Verdopplung ausdrücklich vereinbart, idealerweise mit Verweis auf Artikel 1454 Código Civil. Sonst kann es sich um arras confirmatorias handeln, bei denen die Gegenseite sogar die Erfüllung des Vertrags erzwingen kann.

Unterschreibe das Contrato de Arras nicht blind. Bis hierher sollte dein Anwalt die wichtigsten Prüfungen abgeschlossen haben, weil ab jetzt dein Geld im Risiko steht. Die Details und Vertragsklauseln stehen im Ratgeber Contrato de Arras.

Phase 3: Finanzierung und Due Diligence laufen parallel

Nach dem Contrato de Arras hast du einen festen Zeitrahmen. In dieser Zeit laufen zwei Dinge gleichzeitig: die Finanzierung und die rechtliche Prüfung der Immobilie.

Das Herzstück der Prüfung ist die Nota Simple (Grundbuchauszug). Sie wird vom Registro de la Propiedad ausgestellt und ist online über das Portal des Colegio de Registradores (registradores.org) erhältlich. Die Nota Simple zeigt, wer als Eigentümer eingetragen ist und welche Lasten auf dem Objekt liegen: Hypotheken, Pfändungen (embargos) oder sonstige Belastungen. Dein Anwalt prüft zusätzlich, ob Grundsteuer und Gemeinschaftskosten (comunidad) bezahlt sind, ob die Bewohnbarkeitsbescheinigung (cédula de habitabilidad) vorliegt und ob An- oder Umbauten legal sind. Wie diese Prüfung im Detail abläuft, steht im Ratgeber Nota Simple und Due Diligence.

Wenn du finanzierst, läuft parallel die Hypothek. Die Bank macht ein Wertgutachten (tasación) und prüft dein Profil. Realistisch dauert das Hypothekenstudium rund 10 bis 15 Tage, bis zur verbindlichen Zusage vergehen oft ein bis drei Wochen. Plane das in deinen Arras-Termin ein, sonst gerätst du unter Druck. Für Zahlungen brauchst du ein spanisches Bankkonto.

Phase 4: Escritura Pública beim Notar

Die Escritura Pública (notarielle Kaufurkunde) ist der Moment, in dem das Eigentum übergeht. Der Kaufvertrag über eine Immobilie wird nach Artikel 1280 Código Civil als öffentliche Urkunde formalisiert. Käufer und Verkäufer können den Notar (notario) frei wählen.

Beim Termin prüft der Notar die Identität aller Beteiligten und verlangt die NIF beziehungsweise NIE sowie genaue Angaben zu den verwendeten Zahlungsmitteln. Ohne diese Angaben kann die spätere Eintragung scheitern, denn Artikel 254 Ley Hipotecaria verlangt sowohl die Steueridentifikationsnummern als auch die Offenlegung der Zahlungswege. Bei größeren Beträgen aus dem Ausland kann auch ein Nachweis zur Herkunft der Mittel verlangt werden (Geldwäscheprävention).

Mit der Unterschrift wird in der Regel der Kaufpreis gezahlt, häufig per Bankscheck (cheque bancario), und du bekommst die Schlüssel. Gleichzeitig entstehen die Kaufnebenkosten. Bei einer Gebrauchtimmobilie fällt die Grunderwerbsteuer ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) an, je nach autonomer Region grob zwischen 6 und 10 Prozent. Bei einem Neubau zahlst du stattdessen 10 Prozent IVA (Mehrwertsteuer) plus die Stempelsteuer AJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados) von rund 0,75 bis 1,5 Prozent. Die genauen Sätze und Beträge stehen im Ratgeber Immobilienkauf: Steuern und Nebenkosten sowie in der Gesamtübersicht der Kaufnebenkosten. Wie der Notartermin selbst abläuft, vertieft der Ratgeber Notar, Grundbuch und Escritura.

Phase 5: Eintragung im Registro und Ummeldungen

Mit der Escritura bist du wirtschaftlich Eigentümer, aber noch nicht öffentlich eingetragen. Der Notar sendet eine elektronische Anzeige an das Registro de la Propiedad (Grundbuchamt), die eigentliche Eintragung übernimmt meist eine Gestoría (Verwaltungs- und Behördendienstleister), die bei Hypotheken oft von der Bank gestellt wird.

Für die Eintragung müssen drei Dinge vorliegen: eine beglaubigte Kopie der Escritura, der Nachweis über die gezahlte ITP beziehungsweise IVA (Autoliquidación) und der Nachweis, dass die kommunale Wertzuwachssteuer (plusvalía municipal) angemeldet wurde. Liegt alles vor, erfolgt die Eintragung innerhalb von 15 Werktagen (días hábiles). Erst mit der Eintragung bist du als Eigentümer im Grundbuch geschützt.

Danach folgen die Ummeldungen:

• Grundsteuer IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) beim Ayuntamiento (Gemeindeamt) auf deinen Namen umschreiben.
• Strom, Wasser und Gas (Versorger) auf dich umstellen, oft per Lastschrift vom spanischen Konto.
• Bei Eigentumswohnungen die Gemeinschaft (comunidad de propietarios) informieren.

Diese Schritte erledigt entweder die Gestoría oder du selbst. Details zur Eintragung stehen im Ratgeber Notar, Grundbuch und Escritura.

Wer macht was: Makler, Anwalt, Notar, Gestoría

Im spanischen Kaufprozess sind vier Beteiligte typisch. Wichtig ist, dass keiner von ihnen automatisch deine Interessen vertritt, außer dem Anwalt, den du selbst beauftragst.

Der Notar ist gesetzlich neutral. Er prüft die Form und die Identität, aber er berät dich nicht zu Lasten, Marktpreis oder Bauzustand. Deshalb empfehlen viele Käufer einen eigenen Anwalt, gerade bei Ferienimmobilien oder aus dem Ausland. Einen Immobilienmakler in Spanien und einen Rechtsanwalt für den Kauf findest du über unser Verzeichnis.

Wie lange dauert der Kauf? Realistischer Zeitrahmen

Vom Contrato de Arras bis zum Notar vergehen ohne Komplikationen meist sechs bis zwölf Wochen. Der Gesamtprozess von der ersten ernsthaften Besichtigung bis zur fertigen Eintragung dauert in vielen Fällen zwei bis drei Monate. Eine grobe Zeitleiste:

Verzögerungen entstehen typischerweise durch die Hypothek, durch ungeklärte Lasten oder Erbfälle auf Verkäuferseite, durch fehlende Bewohnbarkeitsbescheinigung oder durch eine zu spät beantragte NIE. Wenn du aus dem Ausland kaufst, plane Zeit für NIE und Kontoeröffnung ein, bevor du das Contrato de Arras unterschreibst.

Häufige Fehler beim Immobilienkauf

Die meisten teuren Fehler passieren früh im Prozess, nicht beim Notar.

• Kein eigener Anwalt: Notar und Makler vertreten nicht deine Interessen. Eine eigene Prüfung kostet wenig im Vergleich zum Kaufpreis.
• Contrato de Arras blind unterschreiben: Die Anzahlung ist im Risiko. Erst prüfen lassen, dann unterschreiben.
• Lasten nicht geprüft: Ohne aktuelle Nota Simple kaufst du womöglich eine Immobilie mit Hypothek, Pfändung oder Schulden bei der comunidad.
• NIE zu spät beantragen: Ohne NIF oder NIE keine Eintragung (Artikel 254 Ley Hipotecaria). Beantrage sie vor dem Arras-Termin.
• Mittelherkunft nicht dokumentiert: Bei Auslandsüberweisungen kann der Nachweis der Herkunft verlangt werden. Sammle Belege vorab.
• Nebenkosten unterschätzen: Zu Kaufpreis kommen ITP oder IVA, AJD, Notar, Registro und Gestoría. Rechne realistisch.

Wer aus dem Ausland kauft, sollte die ersten beiden Phasen besonders ernst nehmen, weil dort die größten Hebel und die größten Risiken liegen.

FAQ

Wie läuft der Immobilienkauf in Spanien ab?

In sieben Phasen: Besichtigung und Reserva, Contrato de Arras als Vorvertrag, parallel Finanzierung und Due Diligence, Escritura Pública beim Notar, Eintragung im Registro de la Propiedad, Steuerzahlung und Ummeldungen von IBI und Versorgern. Die Reihenfolge ist entscheidend.

Brauche ich für den Hauskauf in Spanien einen Anwalt?

Gesetzlich nicht. In der Praxis ist ein eigener Anwalt sehr zu empfehlen, weil weder Makler noch Notar deine Interessen einseitig vertreten. Der Anwalt prüft Nota Simple, Lasten, den Arras-Entwurf und die Legalität von Bauten.

Was ist der Unterschied zwischen Reserva und Contrato de Arras?

Die Reserva ist eine kleine Anzahlung, die das Objekt kurz vom Markt nimmt, und rechtlich schwächer. Das Contrato de Arras ist der bindende Vorvertrag, meist mit rund 10 Prozent Anzahlung und klaren Rücktrittsfolgen nach Artikel 1454 Código Civil.

Wie lange dauert ein Immobilienkauf in Spanien?

Vom Contrato de Arras bis zum Notartermin vergehen ohne Komplikationen meist sechs bis zwölf Wochen. Der gesamte Prozess von der Besichtigung bis zur Eintragung dauert oft zwei bis drei Monate, abhängig von Hypothek und Prüfung.

Brauche ich eine NIE und ein spanisches Bankkonto, um zu kaufen?

Eine NIE ist zwingend, weil ohne NIF oder NIE keine Eintragung im Grundbuch erfolgt (Artikel 254 Ley Hipotecaria). Ein spanisches Bankkonto ist rechtlich nicht ausdrücklich vorgeschrieben, in der Praxis aber für Anzahlung, Notar und Steuern fast immer nötig.

Was passiert, wenn ich nach dem Contrato de Arras zurücktrete?

Bei arras penitenciales nach Artikel 1454 Código Civil verlierst du als Käufer die gezahlte Anzahlung. Tritt umgekehrt der Verkäufer zurück, muss er sie dir doppelt zurückzahlen. Die genauen Folgen hängen vom konkreten Vertrag ab.

Quellen

• Código Civil: Artículo 1454 (arras) und Artículo 1280 (Escritura Pública), BOE.
• Ley Hipotecaria: Artículo 254 (NIF/NIE, Zahlungsmittel und Steuerzahlung als Voraussetzung der Eintragung), BOE.
• Colegio de Registradores: Nota Simple und Eintragung der Compraventa.
• Punto de Acceso General: Notarías y Registros de la propiedad, Compraventa de bienes inmuebles.
• Consejo General del Notariado: Rolle des Notars beim Immobilienkauf.

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Zuletzt aktualisiert: 05.06.2026 Autor: Spanienberater Redaktion

Keine Rechtsberatung - Einzelfall prüfen lassen. Prozessdetails, Arras-Klauseln, Fristen und Steuersätze hängen von der autonomen Region, dem konkreten Objekt und dem Einzelfall ab und ändern sich. Die Angaben entsprechen dem Recherchestand vom 05.06.2026 und ersetzen keine individuelle Rechtsberatung.