Immobilie kaufen in Spanien: Steuern & Kosten 2026

Beim Immobilienkauf in Spanien solltest du rund 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises für Steuern und Nebenkosten einplanen. Beim Bestandskauf fällt die Grunderwerbsteuer ITP an (regional 6 bis 13 Prozent), beim Neubau stattdessen 10 Prozent IVA (Mehrwertsteuer) plus die Stempelsteuer AJD. Dazu kommen Notar, Grundbuch und Berater.

Wer in Spanien eine Immobilie kauft, unterschätzt leicht, was zum reinen Kaufpreis hinzukommt. Die Nebenkosten sind höher als in Deutschland und hängen stark von der Region und davon ab, ob du Bestand oder Neubau kaufst. Dieser Leitfaden zeigt die einzelnen Posten, die Sätze auf Mallorca und den Balearen und die Fristen, die du einhalten musst.

Inhalt

• Wie viel kostet der Kauf zusätzlich? Der Überblick
• Bestand oder Neubau? ITP gegen IVA und AJD
• ITP nach Region und die Staffel auf Mallorca
• Notar, Grundbuch und weitere Kosten
• Wer zahlt was: Käufer und Verkäufer
• Mit Finanzierung: zusätzliche Kosten
• Der valor de referencia: die unterschätzte Bemessungsbasis
• Fristen und Ablauf der Steuerzahlung
• Nach dem Kauf: laufende Steuern
• Typische Fehler beim Immobilienkauf
• Wann du Beratung brauchst
• FAQ

Wie viel kostet der Kauf zusätzlich? Der Überblick

Als Faustregel solltest du rund 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises zusätzlich einplanen. Den größten Block macht die Kaufsteuer aus, also je nach Objektart ITP oder IVA. Dazu kommen Notar, Grundbucheintrag, gegebenenfalls Anwalt oder Gestoría (Verwaltungsdienstleister für Behördengänge) und, wenn du finanzierst, die Kosten rund um die Hypothek. Eine vollständige Aufstellung aller Posten zeigt der Überblick zu den Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf.

Wichtig ist von Anfang an die Bemessungsbasis. Die Kaufsteuer wird nicht zwingend auf den vereinbarten Kaufpreis berechnet, sondern auf den valor de referencia (Referenzwert) des Katasters (Liegenschaftskataster), wenn dieser höher ist. Dazu später mehr, denn dieser Punkt sorgt regelmäßig für unerwartet hohe Steuern.

Anders als in Deutschland, wo die Kaufnebenkosten meist um die 10 Prozent liegen, schwankt die Belastung in Spanien stärker, weil die größte Position, die Kaufsteuer, regional festgelegt ist und auf den Balearen bei höheren Kaufpreisen zweistellig wird. Genau deshalb ist eine pauschale Faustregel nur ein Startpunkt. Für eine belastbare Zahl brauchst du die konkrete Region, die Objektart und den Referenzwert. Erst daraus ergibt sich, wie viel du wirklich zusätzlich einkalkulieren musst.

Bestand oder Neubau? ITP gegen IVA und AJD

Die wichtigste Weichenstellung ist die Frage, ob du eine gebrauchte Immobilie (Bestand, segunda mano) oder einen Neubau (obra nueva) aus erster Hand vom Bauträger kaufst. Davon hängt ab, welche Steuer anfällt.

Beim Bestandskauf zahlst du also die ITP, eine regionale Steuer, deren Satz von der Region abhängt. Beim Neubau zahlst du stattdessen die bundesweit einheitliche IVA von 10 Prozent und zusätzlich die Stempelsteuer AJD, die wiederum regional festgelegt ist. Beide Wege schließen sich aus: Entweder ITP oder IVA plus AJD, nie beides.

ITP nach Region und die Staffel auf Mallorca

Die ITP unterscheidet sich stark je Region. In günstigen Regionen wie Madrid oder Andalusien liegt sie bei rund 6 bis 7 Prozent. Die Balearen gehören zu den teureren Regionen und wenden eine progressive Staffel an, bei der höhere Kaufpreise höher besteuert werden:

Wie bei der Einkommensteuer wird jede Stufe mit ihrem eigenen Satz besteuert, nicht der gesamte Preis mit dem Spitzensatz. Eine Wohnung für 500.000 Euro wird also nicht komplett mit 9 Prozent belastet, sondern die ersten 400.000 Euro mit 8 Prozent und nur der Rest mit 9 Prozent.

Ein konkretes Beispiel für einen Bestandskauf auf Mallorca: Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro fällt ITP auf zwei Stufen an, also 8 Prozent auf die ersten 400.000 Euro (32.000 Euro) und 9 Prozent auf die restlichen 100.000 Euro (9.000 Euro), zusammen 41.000 Euro ITP. Dazu kommen rund 1.000 Euro Notar, etwa 600 Euro Grundbuch und rund 5.000 Euro für den Anwalt. In Summe landest du bei etwa 47.600 Euro Nebenkosten, also rund 9,5 Prozent des Kaufpreises, ohne Finanzierungskosten. Bei einem Neubau gleicher Höhe wären es stattdessen 50.000 Euro IVA plus AJD und Nebenkosten.

Es gibt Ermäßigungen für den Hauptwohnsitz. Auf den Balearen gelten unter Bedingungen reduzierte Sätze, etwa für die erste eigene Wohnung, für junge Käufer oder für Großfamilien. Die erste Hauptwohnung von Käufern unter 30 Jahren kann unter Voraussetzungen sogar mit 0 Prozent besteuert werden. Diese Vergünstigungen sind an Bedingungen geknüpft und sollten vor dem Kauf geprüft werden. Welche Steuern auf der Insel sonst noch eine Rolle spielen, ordnet der allgemeine Steuer-Leitfaden ein, und für vermögende Käufer ist zusätzlich die Vermögenssteuer relevant.

Notar, Grundbuch und weitere Kosten

Neben der Kaufsteuer fallen weitere Posten an:

• Notar: Die notarielle Beurkundung der escritura kostet je nach Kaufpreis typischerweise zwischen 600 und 1.200 Euro.
• Grundbuch (Registro de la Propiedad): Die Eintragung kostet meist zwischen 400 und 700 Euro.
• Anwalt oder Gestoría: Eine rechtliche Prüfung und die Abwicklung sind dringend zu empfehlen, gerade für ausländische Käufer. Übliche Anwaltshonorare liegen bei rund 1 Prozent des Kaufpreises.
• Finanzierung: Bei einer Hypothek kommen Kosten für Bewertung (tasación) und die Bankabwicklung hinzu.

Diese Nebenkosten wirken einzeln klein, summieren sich aber. Plane sie von Anfang an in dein Budget ein, statt sie als Restposten zu behandeln.

Wer zahlt was: Käufer und Verkäufer

Nicht alle Kosten trägt der Käufer. Die Verteilung ist in Spanien weitgehend üblich geregelt, auch wenn manches verhandelbar ist:

• Der Käufer zahlt die Kaufsteuer (ITP oder IVA plus AJD), den Grundbucheintrag und in der Praxis den größten Teil der Notarkosten sowie den eigenen Anwalt.
• Der Verkäufer trägt die plusvalía municipal (kommunale Wertzuwachssteuer), eine gemeindliche Steuer auf den Wertzuwachs des Grundstücks seit dem letzten Eigentümerwechsel, sowie die eigene Gewinnbesteuerung.

Für dich als Käufer ist vor allem wichtig, die plusvalía nicht versehentlich zu übernehmen. Üblicherweise zahlt sie der Verkäufer, aber bei Verkäufern, die selbst nicht in Spanien ansässig sind, sichert sich das Finanzamt teils über einen Steuereinbehalt ab. Lass die Kostenverteilung im Kaufvertrag klar regeln, damit es später keinen Streit gibt.

Mit Finanzierung: zusätzliche Kosten

Wer den Kauf über eine spanische Hypothek finanziert, hat einige Zusatzkosten. Die Bank verlangt eine Bewertung der Immobilie (tasación), die je nach Objekt einige hundert Euro kostet. Seit der Hypothekenreform 2019 trägt die Bank einen großen Teil der mit dem Darlehen verbundenen Kosten, darunter die AJD auf die Hypothek, die Notar- und Grundbuchkosten der Hypothekenurkunde sowie die Gestoría. Für dich als Käufer bleibt im Wesentlichen die tasación und gegebenenfalls eine Bereitstellungs- oder Bearbeitungsgebühr.

Plane außerdem ein, dass spanische Banken ausländischen Käufern oft nur einen Teil des Werts finanzieren, häufig rund 60 bis 70 Prozent. Den Rest plus die Nebenkosten musst du als Eigenkapital mitbringen. Wer mit zu wenig Eigenkapital plant, scheitert oft an dieser Lücke.

Der valor de referencia: die unterschätzte Bemessungsbasis

Seit 2022 berechnet sich die ITP grundsätzlich nicht mehr nur nach dem Kaufpreis, sondern nach dem valor de referencia, einem amtlichen Referenzwert des Katasters. Maßgeblich ist der höhere der beiden Werte. Liegt der Referenzwert über deinem Kaufpreis, zahlst du die Steuer auf den höheren Referenzwert, nicht auf das, was du tatsächlich bezahlt hast. Den Referenzwert kannst du vorab beim Kataster abfragen, oft schon anhand der Katasternummer der Immobilie.

Das hat handfeste Folgen: Wer ein Schnäppchen unter dem Referenzwert macht, zahlt trotzdem Steuer auf den höheren amtlichen Wert. Gegen einen zu hoch angesetzten Referenzwert kann man vorgehen, das ist aber ein eigenes Verfahren. Prüfe den valor de referencia deiner Wunschimmobilie deshalb vor dem Kauf, damit die Steuer keine böse Überraschung wird.

Fristen und Ablauf der Steuerzahlung

Der Kauf läuft über eine notarielle Urkunde (escritura), die anschließend ins Grundbuch eingetragen wird. Wie die einzelnen Etappen vom Reservierungsvertrag bis zur Eintragung aufeinanderfolgen, zeigt der Kaufprozess Schritt für Schritt. Für die Steuer gilt eine klare Frist: Die ITP musst du innerhalb von 30 Werktagen nach Unterzeichnung der escritura über das Modelo 600 zahlen, das regional verwaltet wird. Versäumst du die Frist, drohen Zuschläge und Zinsen.

Zwei Dinge brauchst du außerdem zwingend: eine NIE, deine spanische Ausländer-Identifikationsnummer, und in der Praxis ein spanisches Bankkonto für die Zahlungen. Beides solltest du früh besorgen, weil es ohne NIE keinen rechtssicheren Kauf gibt.

Nach dem Kauf: laufende Steuern

Mit dem Kauf ist es steuerlich nicht getan. Als Eigentümer zahlst du laufend die gemeindliche Grundsteuer IBI. Wer die Immobilie als Nicht-Resident hält, muss zusätzlich die Steuer der Nicht-Residenten über das Modelo 210 abführen, selbst wenn die Immobilie nicht vermietet wird. Die laufenden Pflichten für Eigentümer behandelt der eigene Artikel zu den Steuern für Immobilienbesitzer.

Bei höherem Vermögen kommt die Vermögenssteuer hinzu, die gerade auf den Balearen tatsächlich erhoben wird. Und wer die Immobilie später vererbt, sollte die Erbschaftssteuer kennen, die je nach Verwandtschaftsgrad und Region sehr unterschiedlich ausfällt. Beide Themen behandeln eigene Artikel.

Wer mit dem Gedanken an Ferienvermietung kauft, sollte einen weiteren Punkt früh klären: die touristische Lizenz. Auf den Balearen ist die Kurzzeitvermietung an Touristen streng reguliert und ohne gültige Lizenz (licencia turística) nicht erlaubt. Wie du die Ferienvermietungs-Lizenz prüfst und beantragst, behandelt der eigene Artikel dazu. Solche Lizenzen sind knapp und nicht für jede Immobilie zu bekommen. Wer also mit Mieteinnahmen kalkuliert, sollte vor dem Kauf prüfen, ob die Immobilie überhaupt eine Lizenz hat oder bekommen kann, weil sich daran die gesamte Rentabilitätsrechnung entscheidet. Die laufende Besteuerung der Mieteinnahmen ist dann wieder ein Thema des Artikels zu den Steuern für Immobilienbesitzer.

Typische Fehler beim Immobilienkauf

Einige Fehler kosten ausländische Käufer regelmäßig Geld oder Nerven:

• Nur mit dem Kaufpreis rechnen. Wer die 10 bis 15 Prozent Nebenkosten nicht einplant, hat am Ende eine Finanzierungslücke.
• Den valor de referencia ignorieren. Liegt er über dem Kaufpreis, steigt die Steuer, ohne dass du es vorher eingeplant hast.
• Die 30-Werktage-Frist verpassen. Die ITP ist schnell fällig, Zuschläge folgen automatisch.
• Ohne rechtliche Prüfung kaufen. Lasten, illegale Anbauten oder offene Gemeinschaftskosten gehen sonst auf dich über.
• NIE und Konto zu spät besorgen. Beides braucht Vorlauf und blockiert sonst den Notartermin.

Wer diese Punkte von Anfang an im Blick hat, macht aus dem Kauf einen planbaren Vorgang statt einer Serie von Überraschungen.

Wann du Beratung brauchst

Der Immobilienkauf in Spanien ist ein Fall, in dem sich fachliche Begleitung fast immer lohnt. Die regionalen Steuerunterschiede, der valor de referencia, die rechtliche Prüfung der Immobilie und die Vertragsabwicklung sind für ausländische Käufer schwer zu überblicken. Hinzu kommt, dass viele Verträge und Behördenkontakte auf Spanisch laufen und ein Fehler beim größten Kauf des Lebens schnell teuer wird. Eine unabhängige Begleitung, die nicht am Verkauf der Immobilie selbst verdient, ist hier besonders wertvoll.

Einen deutschsprachigen Immobilienmakler oder Anwalt auf Mallorca, der den Kauf rechtlich begleitet, sowie einen Steuerberater für die steuerliche Seite findest du über unser Verzeichnis. Wer hier vorab gut beraten ist, vermeidet teure Fehler bei einer der größten Anschaffungen seines Lebens.

FAQ

Wie hoch sind die Nebenkosten beim Immobilienkauf in Spanien?

Rechne mit rund 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises für Steuern, Notar, Grundbuch und Berater. Der größte Posten ist die Kaufsteuer (ITP oder IVA).

Wie viel Steuer zahle ich beim Hauskauf in Spanien?

Beim Bestandskauf die ITP von regional 6 bis 13 Prozent, beim Neubau 10 Prozent IVA plus 0,5 bis 1,5 Prozent AJD. Maßgeblich ist der höhere Wert aus Kaufpreis und valor de referencia.

Was ist der Unterschied zwischen ITP und IVA beim Immobilienkauf?

Die ITP fällt beim Kauf einer gebrauchten Immobilie an, die IVA beim Neubau aus erster Hand. Beide schließen sich aus: Entweder ITP oder IVA plus AJD.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer (ITP) auf Mallorca?

Die Balearen wenden eine progressive Staffel an: 8 Prozent bis 400.000 Euro, 9 Prozent bis 600.000 Euro, 10 Prozent bis 1 Million, 12 Prozent bis 2 Millionen und 13 Prozent darüber.

Was ist der valor de referencia?

Ein amtlicher Referenzwert des Katasters. Die Kaufsteuer wird auf den höheren Wert aus Kaufpreis und Referenzwert berechnet, nicht automatisch auf den Kaufpreis.

Welche Frist habe ich für die Zahlung der Kaufsteuer?

Die ITP ist innerhalb von 30 Werktagen nach Unterzeichnung der notariellen Urkunde über das Modelo 600 zu zahlen.

Quellen

• Sede Electrónica del Catastro: valor de referencia.
• ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears): ITP und Modelo 600.
• idealista: ITP por comunidades autónomas.

---

Zuletzt aktualisiert: 10. Juni 2026

Keine Steuerberatung - Einzelfall prüfen lassen. Steuersätze, Ermäßigungen und Fristen beim Immobilienkauf unterscheiden sich je Region und ändern sich. Die Bemessung über den valor de referencia ist einzelfallabhängig. Die Angaben entsprechen dem Recherchestand 2026 und ersetzen keine individuelle Beratung. Prüfe die konkreten Sätze und den Referenzwert vor dem Kauf oder lass dich begleiten.