Ferienvermietung Spanien: Lizenz (licencia turística) & Regeln

Wer in Spanien eine Wohnung an Urlaubsgäste vermieten will, braucht eine regionale Lizenz oder Registrierung als vivienda de uso turístico (VUT, Wohnung zur touristischen Nutzung). Ein einheitliches Bundesrecht gibt es nicht: Jede Comunidad Autónoma (autonome Region) setzt eigene Voraussetzungen und vergibt eine Registernummer, die in jedem Inserat stehen muss. Am strengsten sind die Balearen, wo neue Touristenlizenzen in Mehrfamilienhäusern weitgehend gesperrt sind.

Vor dem Kauf einer Ferienimmobilie entscheidet die Genehmigungslage über das ganze Geschäftsmodell. In manchen Lagen ist eine neue Lizenz schlicht nicht mehr zu bekommen, und dann bleibt nur Langzeitmiete. Wer das erst nach dem Notartermin prüft, hat die teuerste Variante gewählt. Wie der Kauf insgesamt abläuft, steht im Überblick zum Immobilienkauf in Spanien.

Inhalt

• Kein einheitliches Recht: Lizenz je Region
• VUT-Registrierung und Registernummer im Inserat
• Voraussetzungen: cédula de habitabilidad und Mindestausstattung
• Die Eigentuemergemeinschaft kann blockieren
• Balearen und Mallorca: das strengste Regime
• Registro Único und Ventanilla Única: was 2026 gilt
• Steuern: Modelo 210, IRPF und IVA
• Plattform-Meldepflicht und Modelo 179
• Rendite-Realitaet: nuechtern gerechnet
• FAQ

Kein einheitliches Recht: Lizenz je Region

Spanien hat kein nationales Gesetz, das die Ferienvermietung einheitlich regelt. Zuständig sind die 17 Comunidades Autónomas und teils die Gemeinden. Deshalb heißt dasselbe Objekt je nach Region anders: vivienda de uso turístico (VUT), vivienda vacacional oder estancia turística en vivienda. Wichtiger als der Name sind die jeweiligen Pflichten.

In den meisten Regionen läuft die Anmeldung über eine declaración responsable (Eigenverantwortungserklärung), nicht über eine klassische Vorabgenehmigung. Du erklärst, dass die Wohnung alle Anforderungen erfüllt, und darfst nach Eingang der Erklärung und Zuteilung einer Registernummer vermieten. Die Behörde kann später kontrollieren und bei Falschangaben sanktionieren.

Die Tabelle ist ein Einstieg, kein Ersatz für die regionale Verordnung. Welche Stelle zuständig ist und welche Unterlagen gelten, steht beim regionalen Tourismusregister deiner Comunidad Autónoma.

VUT-Registrierung und Registernummer im Inserat

Die Registernummer ist kein bürokratisches Detail, sondern Pflichtangabe in der Werbung. Sobald du auf Airbnb, Booking oder der eigenen Website inserierst, muss die regionale Registernummer im Inserat sichtbar sein. Plattformen blenden inzwischen Felder dafür ein und können Anzeigen ohne gültige Nummer sperren.

Der Ablauf ist regional unterschiedlich, folgt aber meist diesem Muster:

• Wohnung auf die regionalen Voraussetzungen prüfen (Lage, Zonierung, cédula de habitabilidad, Ausstattung).
• In Cataluña und der Comunidad Valenciana zuerst den kommunalen Schritt erledigen (Meldung bzw. informe de compatibilidad urbanística).
• declaración responsable bzw. DRIAT bei der zuständigen Stelle einreichen.
• Registernummer erhalten und in allen Inseraten, Verträgen und auf Buchungsplattformen führen.

In Andalucía vergibt der Registro de Turismo de Andalucía die número VUT direkt nach der declaración responsable. In der Comunidad Valenciana geht ohne den vorgelagerten Gemeindebericht gar nichts: Fehlt der informe de compatibilidad urbanística, lässt sich die Wohnung nicht eintragen.

Voraussetzungen: cédula de habitabilidad und Mindestausstattung

Quer durch die Regionen verlangt die Anmeldung eine cédula de habitabilidad (Bewohnbarkeitsbescheinigung) oder ein gleichwertiges Dokument, das bestätigt, dass die Wohnung als Wohnraum nutzbar ist. Ohne dieses Dokument scheitert die Registrierung in Andalucía, Cataluña und auf den Kanaren regelmäßig. Was die cédula de habitabilidad genau bestätigt und wie du sie beantragst oder erneuerst, erklärt der Bauen-Ratgeber zur cédula de habitabilidad.

Dazu kommt eine regionale Mindestausstattung. Typisch sind Anforderungen wie:

• Warmwasser, Heizung und je nach Region Klimaanlage zu bestimmten Jahreszeiten.
• Erste-Hilfe-Material und Beschwerdebuch (hojas de reclamaciones).
• Aushang der Registernummer und Notfallkontakte für Gäste.
• Energieausweis und Versicherung je nach Region.

Cataluña setzt zusätzlich nutzungsbezogene Grenzen: Die Wohnung darf je Gast höchstens 31 Tage am Stück überlassen werden und muss mindestens zweimal im Jahr touristisch vermietet werden, sonst greift die VUT-Logik nicht. Solche Details entscheiden, ob dein geplantes Vermietungsmodell überhaupt unter die Touristenregeln fällt oder als Saison- bzw. Langzeitmiete läuft. Die Abgrenzung zur klassischen Vermietung behandelt der Artikel zur Langzeitmiete als Vermieter.

Die Eigentuemergemeinschaft kann blockieren

Eine Lizenz nützt nichts, wenn die Eigentümergemeinschaft (Comunidad de Propietarios) die Touristenvermietung untersagt. Seit dem 3. April 2025 gilt der neue Artikel 17.12 der Ley de Propiedad Horizontal (LPH, spanisches Wohnungseigentumsgesetz), eingeführt durch die Ley Orgánica 1/2025. Danach kann die Gemeinschaft die touristische Nutzung mit einer Mehrheit von drei Fünfteln der Eigentümer, die zugleich drei Fünftel der Beteiligungsquoten halten, ausdrücklich erlauben, begrenzen oder verbieten.

Früher war dafür praktisch Einstimmigkeit nötig. Jetzt reicht die 3/5-Mehrheit, und sie kann zusätzlich beschließen, die Gemeinschaftskosten (comunidad) für Touristenwohnungen um bis zu 20 Prozent zu erhöhen. Wer eine Wohnung mit Touristenabsicht kauft, sollte deshalb vor dem Kauf die Statuten und Beschlüsse der Comunidad de Propietarios prüfen. Ein bestehendes Verbot oder eine geplante Abstimmung kann das Geschäftsmodell kippen.

Wie die Eigentümergemeinschaft und ihre Verwaltung funktionieren, erklärt der Artikel zu Comunidad und Hausverwaltung.

Balearen und Mallorca: das strengste Regime

Auf den Balearen ist die Ferienvermietung am stärksten reglementiert. Grundlage ist die Ley 8/2012 del Turismo de las Illes Balears mit ihren Änderungen. Statt einer einfachen Anmeldung brauchst du eine DRIAT (declaración responsable de inicio de actividad turística, Eigenverantwortungserklärung zum Tätigkeitsbeginn) und musst dafür Plätze aus einer begrenzten bolsa de plazas (Kontingent an Touristenplätzen) erwerben. Seit dem 11. Februar 2022 gilt ein Moratorium, das neue Plätze einfriert.

Entscheidend für Käufer: Mit dem Decret llei 4/2025 sind seit dem 16. April 2025 neue Touristenplätze in Mehrfamilienhäusern (plurifamiliar) im gesamten Archipel verboten, mit Ausnahme bestimmter Einfamilien- und Reihenhaustypen. Wer also eine Etagenwohnung in einem Apartmenthaus auf Mallorca kauft, bekommt für Neuvermietungen in der Regel keine VUT-Lizenz mehr.

Die Strafen sind kein theoretisches Risiko. Ohne DRIAT zu vermarkten gilt als schwere Zuwiderhandlung mit Bußgeldern von 20.001 bis 40.000 Euro; bei Inseraten ohne Registernummer sind sechsstellige Strafen bis 400.000 Euro möglich. Wer auf Mallorca kaufen will, sollte die Lizenzfrage vor dem Kauf klären. Worauf es beim Kauf sonst ankommt, behandelt der Artikel Immobilien auf Mallorca kaufen. Den Lebens- und Marktrahmen der Inseln geben die Orte-Guides zu Mallorca und Ibiza, wo die Vermietungsregeln besonders streng greifen.

Registro Único und Ventanilla Única: was 2026 gilt

Der Staat wollte mit dem Real Decreto 1312/2024 ein zentrales Registro Único de Arrendamientos (einheitliches Mietregister) und eine Ventanilla Única Digital de Arrendamientos (digitale Anlaufstelle) schaffen. Ab dem 1. Juli 2025 sollte jede kurzzeitige Vermietung eine staatliche número de registro único tragen. Diese Pflicht stand zusätzlich zu den regionalen Registern.

Der Tribunal Supremo (Oberster Gerichtshof) hat dieses zentrale Register mit Urteil 620/2026 vom 19. Mai 2026 für nichtig erklärt. Begründung: Dem Staat fehle die Kompetenz, ein nationales Register zu schaffen, das die bereits bestehenden regionalen Touristenregister doppelt. Die staatliche Einheits-Registernummer ist damit gefallen; maßgeblich bleiben die regionalen Register der Comunidades Autónomas.

Nicht gekippt wurde die Ventanilla Única Digital als Plattform für den Datenaustausch. Buchungsplattformen müssen weiterhin Daten zu Kurzzeitvermietungen melden. Dieser Punkt ist volatil: Die staatliche Registerfrage ist gerichtlich entschieden, kann aber durch neue Regelungen wieder in Bewegung geraten. Vor einer Anmeldung lohnt der aktuelle Blick auf die regionale Behörde und das Ministerio de Vivienda.

Steuern: Modelo 210, IRPF und IVA

Einnahmen aus Ferienvermietung sind steuerpflichtig. Welche Erklärung gilt, hängt von deinem Steuerstatus ab.

Als Nicht-Resident erklärst du die Mieteinnahmen über das Modelo 210. Residenten in der EU, in Island, Norwegen oder Liechtenstein zahlen 19 Prozent und dürfen zurechenbare Kosten wie IBI (Grundsteuer), Versicherung, Verwaltung oder Reparaturen anteilig abziehen. Residenten aus Drittländern (etwa Vereinigtes Königreich, USA, Schweiz) zahlen 24 Prozent auf die Bruttoeinnahmen ohne Abzug.

Die spanische Mehrwertsteuer (IVA) fällt bei reiner Wohnungsvermietung ohne Zusatzleistungen nicht an. Sobald du hotelähnliche Services anbietest, etwa Reinigung während des Aufenthalts, Wäschewechsel oder Verpflegung, kann die Vermietung IVA-pflichtig werden. Den steuerlichen Rahmen für Immobilienbesitzer und das Modelo 210 vertieft der Artikel zu Immobilienbesitzer-Steuern und Modelo 210.

Plattform-Meldepflicht und Modelo 179

Lange mussten Vermittlungsplattformen wie Airbnb oder Booking über das Modelo 179 (informative Jahreserklärung zur Überlassung von Wohnungen zu touristischen Zwecken) melden, wer welche Wohnung wie lange vermietet hat. Laut Agencia Tributaria ist das Modelo 179 ab dem Steuerjahr 2024 nicht mehr in Kraft.

An seine Stelle ist die plattformbasierte Meldung nach den europäischen DAC7-Regeln getreten. Die Plattformen liefern die Daten zu Vermietern und Einnahmen jetzt über dieses Verfahren direkt an die Finanzverwaltung. Für dich als Vermieter bedeutet das: Die AEAT (spanisches Finanzamt) kennt deine Plattform-Einnahmen unabhängig davon, was du selbst erklärst. Nicht angegebene Einnahmen lassen sich kaum verbergen.

Rendite-Realitaet: nuechtern gerechnet

Ferienvermietung verspricht höhere Tagespreise als Langzeitmiete, aber die Nettorendite liegt deutlich unter der Bruttozahl. Von der Bruttomiete gehen ab: Plattformgebühren, Reinigung zwischen den Aufenthalten, Verwaltung oder Concierge, Leerstand in der Nebensaison, Instandhaltung, Versicherung, IBI und die Steuer auf die Einnahmen.

Realistisch sind diese Punkte einzuplanen:

• Leerstand: Auslastung über das Jahr ist selten durchgehend hoch, die Nebensaison drückt den Schnitt.
• Betriebskosten: Reinigung und Verwaltung kosten pro Buchung, nicht pro Jahr.
• Steuer: 19 oder 24 Prozent auf den steuerpflichtigen Gewinn bzw. die Bruttoeinnahme.
• Genehmigungsrisiko: Ohne Lizenz ist legale Ferienvermietung nicht möglich, dann bleibt nur Langzeitmiete mit anderer Renditelogik.

Die nüchterne Reihenfolge lautet: erst Genehmigungslage und Comunidad-Statuten klären, dann Kosten und Steuer durchrechnen, erst danach den Kaufpreis bewerten. Eine professionelle Hausverwaltung oder Vermietungsbetreuung übernimmt Schlüsselübergabe, Reinigung, Gästekommunikation und die Pflichtangaben in den Inseraten. Für den Kauf selbst hilft ein Immobilienmakler vor Ort, der die regionale Lizenzlage kennt.

FAQ

Braucht man für Airbnb in Spanien eine Lizenz?

Ja. Eine Wohnung darf nur dann legal über Airbnb oder Booking vermietet werden, wenn sie in der jeweiligen Comunidad Autónoma als vivienda de uso turístico registriert ist und eine Registernummer hat. Diese Nummer muss im Inserat stehen. Ohne Registrierung ist die Vermietung nicht erlaubt und kann teuer bestraft werden.

Was kostet und wie lange dauert eine licencia turística?

Das hängt von der Region ab. In Andalucía erfolgt die Eintragung nach der declaración responsable praktisch sofort und ohne regionale Gebühr. Auf den Kanaren dauert die Bearbeitung je nach Cabildo etwa 10 bis 30 Tage mit variablen Gebühren. In der Comunidad Valenciana ist vorher ein kommunaler informe de compatibilidad urbanística nötig, was den Prozess verlängert.

Ist Ferienvermietung auf Mallorca noch erlaubt?

In Einfamilien- und bestimmten Reihenhäusern mit DRIAT und erworbenen Plätzen grundsätzlich ja. Seit dem 16. April 2025 sind nach dem Decret llei 4/2025 aber neue Touristenplätze in Mehrfamilienhäusern auf den Balearen weitgehend verboten. Für eine Etagenwohnung im Apartmenthaus bekommst du in der Regel keine neue VUT-Lizenz mehr.

Kann die Eigentümergemeinschaft die Ferienvermietung verbieten?

Ja. Seit dem 3. April 2025 kann die Comunidad de Propietarios nach Artikel 17.12 der Ley de Propiedad Horizontal die touristische Nutzung mit einer Mehrheit von drei Fünfteln der Eigentümer und Quoten begrenzen oder verbieten. Sie kann außerdem die Gemeinschaftskosten für Touristenwohnungen um bis zu 20 Prozent erhöhen.

Welche Steuern zahle ich auf Einnahmen aus Ferienvermietung?

Residenten versteuern die Einnahmen über die IRPF-Jahreserklärung. Nicht-Residenten nutzen das Modelo 210: 19 Prozent für Residenten aus der EU oder dem EWR mit Abzug zurechenbarer Kosten, 24 Prozent für Drittländer ohne Abzug. IVA fällt nur an, wenn du hotelähnliche Zusatzleistungen anbietest.

Gilt die neue staatliche Registernummer (Registro Único) noch?

Nein. Der Tribunal Supremo hat das zentrale Registro Único de Arrendamientos aus dem Real Decreto 1312/2024 mit Urteil vom 19. Mai 2026 für nichtig erklärt, weil dem Staat die Kompetenz dafür fehlt. Maßgeblich bleiben die regionalen Register. Die Plattform-Meldepflicht über die Ventanilla Única Digital besteht weiter. Dieser Punkt ist volatil und sollte vor einer Anmeldung aktuell geprüft werden.

Quellen

• BOE: Real Decreto 1312/2024 (Registro Único de Arrendamientos und Ventanilla Única Digital).
• idealista/news: Tribunal Supremo erklärt das Registro Único für nichtig (Urteil 620/2026, 19.5.2026).
• BOE: Ley 8/2012, de 19 de julio, del Turismo de las Illes Balears.
• Noticias Jurídicas: Reform der Ley de Propiedad Horizontal, Artikel 17.12 (Ley Orgánica 1/2025).
• Junta de Andalucía: Viviendas de uso turístico, Preguntas frecuentes (Registro de Turismo de Andalucía).
• Agencia Tributaria (AEAT): Modelo 210, IRNR sin establecimiento permanente.
• Agencia Tributaria (AEAT): Modelo 179, ab 2024 nicht mehr in Kraft.

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Zuletzt aktualisiert: 10. Juni 2026

Keine Rechtsberatung - Einzelfall prüfen lassen. Lizenzregeln für die Ferienvermietung sind in Spanien regional und ändern sich häufig; maßgeblich ist die lokale Tourismusbehörde deiner Comunidad Autónoma und Gemeinde. Die Angaben entsprechen dem Recherchestand vom 05.06.2026 (unter anderem Decret llei 4/2025 Balearen, LO 1/2025 zur LPH und Urteil 620/2026 des Tribunal Supremo zum Registro Único) und ersetzen keine individuelle rechtliche oder steuerliche Beratung.