Immobilie vermieten Spanien: Langzeitmiete als Vermieter (LAU)

Wer in Spanien eine Wohnung dauerhaft vermietet, bindet sich an die Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU, spanisches Mietrecht) und seit 2023 zusätzlich an die Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda (Wohnungsgesetz 2023). Als Vermieter heißt das konkret: Der Mieter hat bei einer natürlichen Person Anspruch auf eine prórroga obligatoria (gesetzliche Pflichtverlängerung) bis fünf Jahre, du trägst seit 2023 die Maklergebühr, und in als angespannt eingestuften Gebieten kann deine Miethöhe gedeckelt sein. Die Mieteinnahmen versteuerst du als Resident über die IRPF (spanische Einkommensteuer) mit Reduktion, als Nicht-Resident über das Modelo 210.

Zuletzt aktualisiert: 05.06.2026
Autor: Spanienberater Redaktion

Inhalt

• Langzeit oder Ferienvermietung: die Grundentscheidung
• Saisonmiete (temporada): der 11-Monats-Vertrag
• Mindestlaufzeit und Verlängerung nach LAU
• Ley de Vivienda: angespannte Gebiete und gran tenedor
• Kaution (fianza) und zusätzliche Garantien
• Mieterauswahl und Bonität
• Nichtzahlung, Räumung und okupas-Risiko
• Mieteinnahmen versteuern: Resident und Nicht-Resident
• FAQ
• Quellen

Langzeit oder Ferienvermietung: die Grundentscheidung

Bevor du einen Mietvertrag aufsetzt, entscheidet sich das ganze Modell an einer Frage: Langzeitmiete für den dauerhaften Wohnbedarf des Mieters (vivienda habitual, Hauptwohnsitz) oder kurzzeitige Ferienvermietung. Beide unterliegen völlig unterschiedlichen Regeln.

Die Langzeitmiete läuft über die LAU. Du gibst dem Mieter einen starken Kündigungsschutz und eine gebundene Miethöhe, dafür hast du planbare, dauerhafte Einnahmen ohne Lizenz und ohne Reinigungs- und Verwaltungsaufwand pro Buchung. Die Ferienvermietung verspricht höhere Tagespreise, braucht aber eine regionale Lizenz, eine Registernummer im Inserat und bringt deutlich mehr Betriebskosten. Welche Lizenzregeln je Comunidad Autónoma (autonome Region) gelten und warum neue Touristenlizenzen vielerorts gesperrt sind, behandelt der Artikel zur Ferienvermietung und licencia turística.

Dieser Artikel betrachtet die Langzeitmiete aus Vermietersicht. Die Mieter-Perspektive mit Vertragsprüfung, Kaution und Betrugswarnungen findest du im Artikel Wohnung mieten in Spanien. Den gesamten Rahmen rund um Kauf, Steuern und Verwaltung einer Immobilie bündelt der Überblick zum Immobilienkauf in Spanien.

Saisonmiete (temporada): der 11-Monats-Vertrag

Zwischen der dauerhaften Wohnraummiete und der kurzen Ferienvermietung liegt eine dritte Vertragsart, die viele übersehen: der arrendamiento de temporada (Saison- oder Zeitmietvertrag). Er fällt nicht unter den Wohnraumschutz der LAU (Título II), sondern unter "uso distinto del de vivienda" (Nutzung zu anderen Zwecken als dem Dauerwohnen, Título III). Für Vermieter ist das reizvoll, weil hier weder die prórroga obligatoria noch die Mietpreisbindung der Ley de Vivienda greifen. Die Laufzeit richtet sich allein nach der Vereinbarung.

Häufig heißt es, ein temporada-Vertrag dürfe "maximal elf Monate" laufen. Das ist ein verbreiteter Irrtum. Das Gesetz nennt keine Höchstdauer von elf Monaten, und eine Laufzeit unter einem Jahr macht aus einer Vermietung noch keine Saisonmiete. Entscheidend ist nicht die Dauer, sondern ein echter, nachweisbarer befristeter Grund (causa de temporalidad): Urlaub, Studium, eine befristete Versetzung, eine medizinische Behandlung oder ein ähnlicher vorübergehender Anlass. Die elf Monate sind reine Praxis-Konvention, kein rechtliches Kriterium.

Damit der Vertrag als temporada Bestand hat, sollte er ausdrücklich festhalten:

• die Bezeichnung als arrendamiento de temporada,
• den konkreten befristeten Grund und dessen Dauer,
• den Nachweis, dass der Mieter einen anderen festen Hauptwohnsitz (domicilio permanente) behält.

Die Unterschiede zur Wohnraummiete im Überblick:

Der größte Fallstrick ist die Gesetzesumgehung (fraude de ley). Wer einen temporada-Vertrag nur deshalb wählt, um den Fünf-Jahres-Schutz und die Mietdeckel zu umgehen, obwohl der Mieter dort tatsächlich dauerhaft lebt, riskiert, dass ein Gericht den Vertrag rückwirkend als Wohnraummiete mit vollem Mieterschutz einstuft. Dieser Bereich wird seit 2024 strenger verfolgt: In Cataluña drohen seit Anfang 2026 ausdrückliche Bußgelder, und das Wohnministerium geht gezielt gegen Schein-Saisonverträge vor. Nutze die temporada nur bei echtem befristetem Bedarf und lass den Vertrag im Zweifel von einem Rechtsanwalt aufsetzen.

Mindestlaufzeit und Verlängerung nach LAU

Der wichtigste Punkt für Vermieter: Die im Vertrag vereinbarte Laufzeit ist nicht die tatsächliche Mindestbindung. Die LAU gibt dem Mieter eine prórroga obligatoria (gesetzliche Pflichtverlängerung). Steht im Vertrag etwa ein Jahr, verlängert sich das Mietverhältnis jährlich automatisch, bis die gesetzliche Mindestdauer erreicht ist, solange nicht der Mieter selbst kündigt.

Die Mindestdauer hängt davon ab, wer vermietet:

Erreicht der Vertrag das Ende der fünf bzw. sieben Jahre und keine Partei kündigt fristgerecht, schließt sich eine prórroga tácita (stillschweigende Verlängerung) von bis zu drei weiteren Jahren an, jeweils jährlich. Als Vermieter musst du das Vertragsende rechtzeitig ankündigen: mindestens vier Monate vor Ablauf, der Mieter dagegen nur zwei Monate.

Ein vorzeitiges Ende ist für dich als Vermieter eng begrenzt. Innerhalb der Mindestdauer kannst du in der Regel nur kündigen, wenn du die Wohnung nachweislich für dich selbst oder enge Angehörige als Hauptwohnsitz brauchst und das so im Vertrag vereinbart war. Wer flexibel bleiben will, weicht oft auf die oben beschriebene Saisonmiete (temporada) aus, die nicht unter diesen Mindestschutz fällt, aber nur bei einem echten befristeten Grund zulässig ist.

Ley de Vivienda: angespannte Gebiete und gran tenedor

Die Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda hat die Vermieterseite spürbar verändert. Drei Punkte sind für die Kalkulation entscheidend.

Zonas de mercado residencial tensionado (angespannte Wohngebiete). Eine Comunidad Autónoma kann Gebiete als angespannt ausweisen. Dort ist die Miethöhe bei Neuverträgen über einen staatlichen Referenzindex (índice de referencia) begrenzt. Du kannst die Miete dann nicht mehr frei am Markt orientieren. Ob deine Lage betroffen ist, hängt von der Region ab, denn die Ausweisung erfolgt regional und nicht bundesweit. Cataluña hat solche Zonen breit ausgewiesen, andere Regionen kaum oder gar nicht. Prüfe den aktuellen Stand für deinen Ort vor dem Neuabschluss.

Gran tenedor (Großvermieter). Das Gesetz definiert in Artikel 3 einen gran tenedor als Eigentümer von mehr als zehn Wohnimmobilien (oder einer Wohnfläche über 1.500 Quadratmeter, Garagen und Abstellräume ausgenommen). In angespannten Gebieten kann die Comunidad Autónoma die Schwelle auf fünf Immobilien in dieser Zone absenken. Als gran tenedor treffen dich strengere Pflichten, etwa bei der Mietpreisbindung in tensionado-Zonen und bei Räumungsverfahren gegen schutzbedürftige Haushalte. Für private Einzelvermieter mit einer oder wenigen Wohnungen ist der Status meist nicht relevant, aber die Schwelle solltest du kennen.

Maklergebühr trägt der Vermieter. Seit der Ley 12/2023 zahlt grundsätzlich der Vermieter die Maklergebühr (honorarios) für die Vermittlung der Wohnraummiete, nicht mehr der Mieter. Plane diese Kosten in deine Rendite ein. Einen Immobilienmakler vor Ort findest du über unser Verzeichnis.

Kaution (fianza) und zusätzliche Garantien

Bei Wohnraummiete schreibt Artikel 36 LAU eine fianza (gesetzliche Mietkaution) von einer Monatsmiete vor (bei anderer Nutzung wie temporada zwei Monatsmieten). Diese Kaution darfst du nicht frei behalten: In den meisten Comunidades Autónomas musst du sie als Vermieter innerhalb einer Frist, oft 30 Tage ab Vertragsschluss, bei der zuständigen regionalen Stelle hinterlegen. Wer das versäumt, riskiert Bußgelder und Probleme bei der Rückabwicklung.

Über die gesetzliche fianza hinaus kannst du garantías adicionales (zusätzliche Mietsicherheiten) vereinbaren, etwa eine Bürgschaft oder eine Kautionsversicherung. Bei Verträgen bis fünf Jahre (bzw. sieben Jahre bei juristischen Personen) ist diese Zusatzgarantie aber auf maximal zwei weitere Monatsmieten begrenzt. Du kannst also nicht beliebig viele Monatsmieten im Voraus verlangen.

Nach Auszug hast du in der Regel 30 Tage Zeit, die fianza zurückzugeben. Bei verspäteter Rückgabe können Zinsen zugunsten des Mieters anfallen. Dokumentiere den Wohnungszustand bei Ein- und Auszug, sonst lässt sich ein berechtigter Abzug für Schäden schwer durchsetzen.

Mieterauswahl und Bonität

Weil der gesetzliche Kündigungsschutz stark ist und Räumungen lange dauern, ist die Mieterauswahl der wichtigste Schutz für Vermieter. Ein zahlungsfähiger, zuverlässiger Mieter ist mehr wert als eine schnell unterschriebene hohe Miete.

In der Praxis prüfen Vermieter vor Vertragsschluss:

• Einkommensnachweis: spanische nómina (Gehaltsabrechnung), Arbeitsvertrag, Rentenbescheid oder Kontoauszüge.
• Verhältnis Miete zu Einkommen, häufig als Richtwert die Miete unter etwa einem Drittel des Nettoeinkommens.
• Beschäftigungsart und Dauer des Arbeitsverhältnisses.
• gegebenenfalls Bürge (avalista) oder Referenzen von Vorvermietern.
• Eintrag in Schuldnerregistern wie ASNEF (zentrales Register über Zahlungsausfälle).

Achte bei der Auswahl auf die Grenzen des Diskriminierungsverbots. Du darfst Bonität und Zahlungsfähigkeit prüfen, aber nicht pauschal nach Herkunft oder ähnlichen Merkmalen ablehnen. Eine Mietausfallversicherung (seguro de impago de alquiler) kann das Restrisiko abdecken; manche Versicherer setzen eine eigene Bonitätsprüfung des Mieters voraus.

Nichtzahlung, Räumung und okupas-Risiko

Zahlt der Mieter nicht, ist der Weg über das Räumungsverfahren (desahucio) der einzige rechtssichere. Du kannst den Mieter nicht eigenmächtig aussperren oder Schlösser tauschen. Das gerichtliche Verfahren wegen Nichtzahlung (desahucio por falta de pago) ist eingespielt, dauert aber oft viele Monate, in überlasteten Gerichtsbezirken auch deutlich länger. In dieser Zeit fallen Mieteinnahmen aus, während Kosten und Steuerpflichten weiterlaufen.

Davon zu unterscheiden ist das okupas-Risiko (Hausbesetzung). Hier besteht von Anfang an kein Mietverhältnis, jemand nutzt die Immobilie ohne Recht. Die Ley Orgánica 1/2025 hat das Verfahren beschleunigt: Seit dem 3. April 2025 werden die Straftatbestände allanamiento de morada (Hausfriedensbruch) und usurpación (unrechtmäßige Inbesitznahme) über juicios rápidos (beschleunigte Strafverfahren) abgewickelt, mit dem Ziel einer Entscheidung in etwa 15 Tagen. Trotzdem bleibt die Realität, dass die Räumung Zeit, Nachweise und in der Regel anwaltliche Begleitung braucht. Dieser Bereich ist rechtlich in Bewegung, prüfe den aktuellen Stand und lass den Einzelfall fachlich bewerten.

Praktische Vorsorge senkt das Risiko deutlich: saubere Mieterauswahl, ein wirksamer Vertrag, lückenlose Dokumentation, eine Mietausfallversicherung und im Leerstand eine bewohnt wirkende, gesicherte Immobilie. Die laufende Betreuung, Schlüsselverwaltung und Kontrolle übernimmt oft eine professionelle Hausverwaltung.

Mieteinnahmen versteuern: Resident und Nicht-Resident

Mieteinnahmen sind steuerpflichtig. Wie du sie erklärst, hängt vom Steuerstatus ab.

Als Steuerresident in Spanien erklärst du die Einnahmen in der IRPF-Jahreserklärung als rendimiento del capital inmobiliario (Einkünfte aus Vermietung). Vom Bruttomietzins ziehst du die zurechenbaren Kosten ab (IBI / Grundsteuer, comunidad / Gemeinschaftskosten, Versicherung, Verwaltung, Reparaturen, Finanzierungszinsen, anteilige Abschreibung). Auf den positiven Nettoertrag bei dauerhafter Wohnraumvermietung gibt es eine Reduktion. Seit der Ley 12/2023 ist der Standardsatz auf 50 Prozent gesunken, mit erhöhten Stufen in angespannten Gebieten:

Verträge von vor dem 26.05.2023 behalten in der Regel die alte 60-Prozent-Reduktion. Die Reduktion gilt nur für den positiven Nettoertrag und nur für echte Wohnraummiete, nicht für temporada oder Ferienvermietung.

Als Nicht-Resident erklärst du die Mieteinnahmen über das Modelo 210 (IRNR, Steuer für Nicht-Residenten):

Nicht-Residenten aus der EU oder dem EWR zahlen also 19 Prozent auf den Nettoertrag und dürfen Kosten wie IBI, Versicherung, Verwaltung oder Reparaturen anteilig abziehen. Nicht-Residenten aus Drittländern zahlen 24 Prozent auf die Bruttoeinnahmen ohne Abzug. Die für Residenten geltende IRPF-Reduktion auf Wohnraummiete steht Nicht-Residenten nicht zu.

Den steuerlichen Rahmen für Immobilienbesitzer, das Modelo 210 und die IBI vertieft der Artikel zu Immobilienbesitzer-Steuern und Modelo 210. Für die laufende Abwicklung ist ein deutschsprachiger Berater sinnvoll, weil Fristen und Abzugsfähigkeit vom Einzelfall abhängen.

FAQ

Wie lange ist ein Mieter in Spanien gegen Kündigung geschützt?

Bei Wohnraummiete hat der Mieter Anspruch auf eine prórroga obligatoria bis fünf Jahre, wenn der Vermieter eine natürliche Person ist, und bis sieben Jahre bei einer juristischen Person. Danach kommt eine stillschweigende Verlängerung (prórroga tácita) von bis zu drei weiteren Jahren hinzu, wenn keine Partei rechtzeitig kündigt.

Sind 11-Monats-Mietverträge in Spanien legal?

Ja, aber die elf Monate sind keine gesetzliche Grenze, sondern nur eine Praxis-Konvention. Ein arrendamiento de temporada (Saisonmiete) ist nur wirksam, wenn ein echter befristeter Grund vorliegt (etwa Studium, befristete Arbeit, medizinische Behandlung oder Urlaub) und der Mieter einen anderen festen Hauptwohnsitz behält. Wird ein temporada-Vertrag genutzt, obwohl der Mieter dort dauerhaft lebt, kann ein Gericht ihn als Wohnraummiete mit vollem Schutz einstufen (fraude de ley).

Was bedeutet gran tenedor und ab wann gelte ich als solcher?

Gran tenedor ist ein Großvermieter. Nach der Ley 12/2023 gilt das ab mehr als zehn Wohnimmobilien oder über 1.500 Quadratmeter Wohnfläche. In angespannten Gebieten kann die Comunidad Autónoma die Schwelle auf fünf Immobilien in dieser Zone senken. Mit dem Status gelten strengere Pflichten bei Mietpreisbindung und Räumung.

Wer zahlt in Spanien die Maklergebühr bei der Vermietung?

Seit der Ley 12/2023 trägt grundsätzlich der Vermieter die Maklergebühr für die Vermittlung der Wohnraummiete. Vorher wurde sie oft dem Mieter auferlegt.

Wie hoch darf die Kaution sein?

Die gesetzliche fianza beträgt bei Wohnraummiete eine Monatsmiete und muss in den meisten Regionen bei einer öffentlichen Stelle hinterlegt werden. Zusätzliche Sicherheiten sind bei Verträgen bis fünf bzw. sieben Jahre auf höchstens zwei weitere Monatsmieten begrenzt.

Wie versteuere ich Mieteinnahmen als Nicht-Resident?

Über das Modelo 210. Nicht-Residenten aus der EU oder dem EWR zahlen 19 Prozent auf den Nettoertrag und dürfen zurechenbare Kosten abziehen. Nicht-Residenten aus Drittländern zahlen 24 Prozent auf die Bruttoeinnahmen ohne Abzug.

Welche Reduktion gilt bei der IRPF auf Mieteinnahmen?

Als Resident kannst du auf den positiven Nettoertrag aus Dauerwohnraum seit der Ley 12/2023 standardmäßig 50 Prozent abziehen. In angespannten Gebieten sind erhöhte Stufen von 60, 70 oder 90 Prozent möglich, je nach Sanierung, Mieteralter oder Mietsenkung. Verträge vor dem 26. Mai 2023 behalten meist die 60-Prozent-Reduktion.

Quellen

• BOE: Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU)
• BOE: Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda
• Ministerio de Vivienda: Maßnahmen gegen den Missbrauch beim alquiler de temporada
• Agencia Tributaria (AEAT): Modelo 210, IRNR sin establecimiento permanente
• Agencia Tributaria (AEAT): Reducción por arrendamiento de viviendas (art. 23.2 Ley IRPF)

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Zuletzt aktualisiert: 05.06.2026 Autor: Spanienberater Redaktion

Keine Rechtsberatung - Einzelfall prüfen lassen. Mietrecht, Mietpreisregeln, Steuersätze und Reduktionen hängen vom Jahr, der Comunidad Autónoma, dem Vertragstyp und dem Einzelfall ab und ändern sich häufig (unter anderem durch die Ley 12/2023 und regionale Ausweisungen angespannter Gebiete). Die Angaben entsprechen dem Recherchestand vom 05.06.2026 und ersetzen keine individuelle rechtliche oder steuerliche Beratung.