Immobilie in Spanien geerbt: Ablauf Schritt für Schritt

Wer eine Immobilie in Spanien geerbt hat, durchläuft acht Schritte: Sterbeurkunde, Erbnachweis, NIE-Nummer, Bewertung, notarielle Erbschaftsannahme (escritura de herencia), Erbschaftssteuer (Modelo 650), Plusvalía und zuletzt die Umschreibung im Grundbuch. Ohne erklärte Steuer keine Eintragung.

Dieser Leitfaden führt durch den vollständigen Ablauf, wenn ein deutscher Erbe eine spanische Immobilie übernimmt. Er erklärt, welche Dokumente Sie zuerst brauchen, in welcher Reihenfolge die Behörden und der Notar einzubinden sind und wo es typischerweise hakt. Liegt Nachlass in beiden Ländern, läuft die Abwicklung in Deutschland und Spanien parallel.

Inhalt

• Der Ablauf auf einen Blick
• Schritt 1: Sterbeurkunde beschaffen
• Schritt 2: Erbnachweis aus Spanien und Deutschland
• Schritt 3: NIE-Nummer für jeden Erben
• Schritt 4: Immobilie bewerten (Referenzwert)
• Schritt 5: Erbschaft annehmen und Notartermin
• Schritt 6: Erbschaftssteuer mit Modelo 650
• Schritt 7: Plusvalía Municipal bei der Gemeinde
• Schritt 8: Umschreibung im Grundbuch
• Parallele Abwicklung in Deutschland und Spanien
• Typische Verzögerer
• FAQ
• Quellen

Der Ablauf auf einen Blick

Die Reihenfolge ist nicht beliebig. Die notarielle Erbschaftsurkunde steht vor der Steuer, die Steuer steht vor dem Grundbuch. Wer einen Schritt überspringt, kommt am nächsten nicht weiter. Die folgende Übersicht zeigt die acht Schritte mit der jeweils zuständigen Stelle.

Für Schritt 6 läuft ab dem Todestag eine knappe Frist. Die Details dazu stehen im Fristen-Artikel. Mit der Abwicklung selbst sollten Sie früh einen auf spanisches Erbrecht spezialisierten Rechtsanwalt beauftragen, weil die Schritte ineinandergreifen und Fehler später schwer zu korrigieren sind.

Schritt 1: Sterbeurkunde beschaffen

Alles beginnt mit der Sterbeurkunde (certificado de defunción). Verstarb der Erblasser in Deutschland, brauchen Sie die deutsche Sterbeurkunde in einer Form, die spanische Stellen anerkennen: in der Regel die mehrsprachige Urkunde nach dem CIEC-Übereinkommen oder eine Apostille plus beglaubigte Übersetzung durch einen vereidigten Übersetzer (traductor jurado).

Verstarb der Erblasser in Spanien, stellt das spanische Standesamt (Registro Civil) die Urkunde aus. Mehrere beglaubigte Ausfertigungen sind sinnvoll, weil Notar, Steuerbehörde, Bank und Grundbuchamt jeweils ein Exemplar verlangen können. Die Sterbeurkunde ist außerdem Voraussetzung, um im nächsten Schritt das Testamentsregister abzufragen.

Die mehrsprachige Form nach dem CIEC-Übereinkommen erspart in vielen Fällen die gesonderte Übersetzung, weil sie bereits Spalten in mehreren Sprachen enthält. Das deutsche Standesamt stellt sie auf Wunsch aus. Klären Sie früh, welche Form Ihr spanischer Notar und die zuständige Steuerbehörde akzeptieren, denn nachträgliche Beglaubigungen kosten Zeit, die Sie angesichts der Steuerfrist nicht haben.

Schritt 2: Erbnachweis aus Spanien und Deutschland

Mit der Sterbeurkunde lässt sich klären, ob der Erblasser ein spanisches Testament hinterlassen hat. Das prüft das zentrale Testamentsregister, der Registro General de Actos de Última Voluntad beim spanischen Justizministerium. Frühestens 15 Werktage nach dem Tod stellt es eine Bescheinigung aus, ob und vor welchem Notar ein Testament errichtet wurde. Bei vorhandenem Testament besorgen Sie eine beglaubigte Kopie (copia autorizada) beim beurkundenden Notar.

Gibt es kein spanisches Testament, brauchen Sie einen deutschen Erbnachweis: den Erbschein oder, im internationalen Kontext meist praktischer, das Europäische Nachlasszeugnis (certificado sucesorio europeo). Welches Recht überhaupt auf den Nachlass anwendbar ist, regelt die EU-Erbrechtsverordnung. Das ist Gegenstand eines eigenen Beitrags zum anwendbaren Recht. Deutsche Erbnachweise benötigen für den Einsatz in Spanien je nach Dokument eine Apostille und eine beglaubigte Übersetzung durch einen traductor jurado.

Das Europäische Nachlasszeugnis hat den praktischen Vorteil, dass es in allen teilnehmenden EU-Staaten anerkannt wird und beim deutschen Nachlassgericht beantragt wird. Für eine spanische Immobilie ist es oft die sauberste Lösung, weil es dem spanischen Notar und dem Grundbuchamt die Erbenstellung direkt nachweist. Welcher Nachweis im konkreten Fall verlangt wird, hängt davon ab, ob ein Testament vorliegt und welches Erbrecht anwendbar ist. Diese Vorfrage sollte vor allen weiteren Schritten geklärt sein.

Schritt 3: NIE-Nummer für jeden Erben

Jeder ausländische Erbe braucht eine spanische Ausländer-Identifikationsnummer (NIE, Número de Identidad de Extranjero). Ohne NIE kann ein Erbe weder die Erbschaftsurkunde wirksam unterzeichnen noch eine Steuererklärung abgeben. Die NIE ist erforderlich, sobald jemand in Spanien steuerlich oder rechtlich auftritt, und das ist beim Erben einer Immobilie zwingend der Fall.

Die Beantragung läuft über die Polizei in Spanien oder über das zuständige spanische Konsulat in Deutschland. Wie das im Detail abläuft und welche Formulare nötig sind, steht im Beitrag zum NIE beantragen. Planen Sie diesen Schritt früh ein, denn Termine sind oft der erste Engpass im gesamten Verfahren.

Erben mehrere Personen gemeinsam, braucht jede einzelne eine eigene NIE, auch minderjährige Kinder, die über gesetzliche Vertreter handeln. Wer den Weg über das Konsulat in Deutschland geht, muss mit Bearbeitungszeiten rechnen; alternativ lässt sich die NIE über einen Bevollmächtigten in Spanien beantragen. Da die NIE in fast jedem späteren Schritt verlangt wird, vom Notartermin über die Steuererklärung bis zur Bankfreigabe, ist sie der erste Punkt, den Sie nach dem Erbnachweis erledigen sollten.

Schritt 4: Immobilie bewerten (Referenzwert)

Für die Erbschaftssteuer muss die Immobilie bewertet werden. Seit 2022 gilt der amtliche Referenzwert (valor de referencia) des Katasters als Mindestbemessungsgrundlage. Erklären Erben einen niedrigeren Wert, legt die Steuerbehörde regelmäßig den Referenzwert zugrunde. Hat die Immobilie keinen Referenzwert, gilt der Marktwert.

Den aktuellen Referenzwert können Sie über die Sede Electrónica del Catastro abrufen. Liegt der Referenzwert aus Ihrer Sicht über dem tatsächlichen Marktwert, lässt er sich anfechten, das ist aber ein eigenes Verfahren. Der Wert ist die Basis für die Steuerberechnung im übernächsten Schritt, deshalb sollte er feststehen, bevor der Notartermin vorbereitet wird.

Schritt 5: Erbschaft annehmen und Notartermin

Eine Erbschaft fällt in Spanien nicht automatisch zu, sie muss angenommen werden (aceptación de herencia, geregelt in Art. 988 ff. Código Civil). Die Annahme kann ausdrücklich oder stillschweigend erfolgen. Statt anzunehmen, können Erben die Erbschaft auch ausschlagen, was nur in vollem Umfang und unwiderruflich geht. Diesen Sonderfall behandelt ein eigener Beitrag.

Bei einer Immobilie wird die Annahme regelmäßig notariell beurkundet. Der spanische Notar errichtet die Erbschaftsannahme- und Zuteilungsurkunde (escritura de aceptación y adjudicación de herencia, kurz escritura de herencia). Darin werden die Erben festgestellt, der Nachlass aufgeteilt und die Immobilie den Erben zugewiesen. Zum Termin bringen alle Erben ihre NIE, Sterbeurkunde, Testamentsregister-Bescheinigung und Erbnachweis mit. Wer nicht persönlich erscheinen kann, lässt sich über eine notarielle Vollmacht (poder) vertreten. Wie Notar und escritura grundsätzlich funktionieren, erklärt der Beitrag zu Notar, Grundbuch und escritura.

Die escritura ist das zentrale Dokument des ganzen Verfahrens: Auf ihr bauen die Steuererklärung und die Grundbuchumschreibung auf. Deshalb sollten vorher alle Erbennachweise, Übersetzungen und NIE-Nummern vollständig vorliegen, damit der Notar die Urkunde ohne Nachforderungen erstellen kann. Sind sich mehrere Erben über die Aufteilung uneinig, lässt sich die Immobilie auch in Bruchteilen zuweisen; die einvernehmliche Lösung ist hier deutlich schneller als ein Streit, der das gesamte Verfahren über die Steuerfrist hinaus blockieren kann.

Schritt 6: Erbschaftssteuer mit Modelo 650

Nach der notariellen Urkunde, aber vor der Grundbuchumschreibung, wird die Erbschaftssteuer (ISD, Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones) erklärt. Das geschieht über das Modelo 650. Maßgeblich ist der Wert aus Schritt 4. Die Steuer fällt für in Spanien belegene Immobilien immer in Spanien an, unabhängig vom Wohnsitz der Erben.

Die Frist beträgt sechs Monate ab dem Todestag, mit Details und Verlängerungsmöglichkeit im Fristen-Artikel. Wie hoch die Steuer ausfällt, hängt von Verwandtschaftsgrad und Region ab. Wie das Modelo 650 funktioniert, lesen Sie im Steuer-Artikel zur Erbschaftssteuer; die teils großen regionalen Unterschiede behandelt der Regionen-Vergleich. Ein Online-Rechner zur ISD ist in Vorbereitung. Entscheidend für den Ablauf ist: Ohne erklärte und gezahlte Steuer geht es im letzten Schritt nicht weiter.

Schritt 7: Plusvalía Municipal bei der Gemeinde

Zusätzlich zur staatlich-regionalen Erbschaftssteuer erhebt die Gemeinde die gemeindliche Wertzuwachssteuer (Plusvalía Municipal, IIVTNU). Sie besteuert den Wertzuwachs des Grundstücks (Bodenanteil) seit dem letzten Eigentümerwechsel. Erklärt und gezahlt wird sie beim Rathaus (Ayuntamiento) der Gemeinde, in der die Immobilie liegt.

Die Plusvalía ist von der Erbschaftssteuer unabhängig und kann auch dann anfallen, wenn die Erbschaftssteuer durch regionale Vergünstigungen niedrig ist. Die Frist und die Berechnung legt jede Gemeinde in ihrer Satzung fest, sie orientiert sich aber an der allgemeinen Sechs-Monats-Logik der Erbschaft. Den Kataster-Bodenwert als Berechnungsbasis finden Sie ebenfalls über das Catastro.

Wichtig ist, diese Steuer nicht zu übersehen: Viele Erben planen die Erbschaftssteuer ein, vergessen aber die gemeindliche Wertzuwachssteuer, weil sie bei einer anderen Stelle anfällt. Manche Gemeinden bieten für Erbfälle innerhalb der Familie Ermäßigungen an, das ist aber von Ort zu Ort verschieden. Prüfen Sie die Satzung der konkreten Gemeinde oder lassen Sie sie prüfen, bevor Sie den Betrag kalkulieren.

Schritt 8: Umschreibung im Grundbuch

Zuletzt wird das Eigentum im Grundbuch (Registro de la Propiedad) auf die Erben umgeschrieben. Grundlage ist die notarielle escritura de herencia aus Schritt 5. Das Grundbuchverfahren richtet sich nach der Ley Hipotecaria.

Der entscheidende Punkt: Das Grundbuchamt trägt die Erben nur ein, wenn die Erbschaftssteuer erklärt ist. Der Nachweis über das eingereichte Modelo 650 muss vorliegen, sonst lehnt das Registro die Eintragung ab. Erst mit der Eintragung sind die Erben offiziell als Eigentümer ausgewiesen und können die Immobilie verkaufen, belasten oder vermieten. Bis dahin gehört sie ihnen rechtlich zwar bereits über die Annahme, ist aber nicht grundbuchlich umgeschrieben.

Parallele Abwicklung in Deutschland und Spanien

Liegt Nachlass in beiden Ländern, laufen zwei Verfahren parallel. In Deutschland geht es um den deutschen Nachlass und gegebenenfalls die deutsche Erbschaftsteuer, in Spanien um die Immobilie, das Modelo 650 und die Plusvalía. Ein deutsches Erbschaft-DBA mit Spanien existiert nicht; in Deutschland kann die in Spanien gezahlte Steuer aber unter Voraussetzungen angerechnet werden. Welche Frist welches Verfahren bestimmt, behandelt der Fristen-Artikel.

Praktisch hilft ein Europäisches Nachlasszeugnis, weil es in beiden Ländern verwendet werden kann und doppelte Erbnachweise erspart. Da sich Fristen, Steuern und Formvorschriften überschneiden, ist die Koordination beider Verfahren ein klassischer Fall für einen Rechtsanwalt mit deutsch-spanischem Schwerpunkt, ergänzt um einen Steuerberater für die Steuerseite.

Typische Verzögerer

Drei Punkte halten das Verfahren am häufigsten auf. Erstens beglaubigte Übersetzungen: Jedes deutsche Dokument, von der Sterbeurkunde bis zum Nachlasszeugnis, braucht oft Apostille und traductor jurado, was Wochen dauern kann. Zweitens der NIE-Termin: Ohne NIE kein Notartermin, und Termine sind knapp. Beantragen Sie die NIE für alle Erben gleich zu Beginn.

Drittens die Freigabe der Bankkonten des Erblassers: Spanische Banken geben Guthaben erst frei, wenn Erbnachweis, escritura und der Nachweis der erklärten Erbschaftssteuer vorliegen. Wer die Steuer aus dem Nachlass zahlen will, gerät hier leicht in eine Reihenfolge-Falle, weil das Konto erst nach der Steuererklärung freigegeben wird. Mit den Kosten der gesamten Abwicklung befasst sich ein eigener Beitrag.

Aus dieser Reihenfolge ergibt sich eine praktische Konsequenz: Halten Sie genug eigene Liquidität bereit, um Steuer, Notar und Übersetzungen vorzustrecken, solange das geerbte Konto noch gesperrt ist. Wer alle Dokumente früh und vollständig zusammenstellt, vermeidet die meisten dieser Verzögerungen. Ein erfahrener Anwalt koordiniert die Schritte so, dass NIE, Übersetzungen und Notartermin parallel laufen, statt nacheinander Zeit zu kosten.

FAQ

Was muss ich zuerst tun, wenn ich eine Immobilie in Spanien geerbt habe?

Beschaffen Sie zuerst die international anerkannte Sterbeurkunde und fragen Sie das spanische Testamentsregister ab. Parallel sollte jeder Erbe eine NIE-Nummer beantragen, weil ohne sie weder der Notartermin noch die Steuererklärung möglich ist.

Was ist eine escritura de herencia?

Die escritura de herencia ist die notarielle Urkunde über Annahme und Zuteilung der Erbschaft (escritura de aceptación y adjudicación de herencia). Der spanische Notar stellt darin die Erben fest und weist ihnen die Immobilie zu. Sie ist Grundlage für die spätere Grundbuchumschreibung.

Kann ich die Immobilie ohne Erbschaftssteuer ins Grundbuch eintragen lassen?

Nein. Das Grundbuchamt trägt die Erben erst ein, wenn die Erbschaftssteuer über das Modelo 650 erklärt ist und der Nachweis vorliegt. Ohne erklärte Steuer wird die Eintragung abgelehnt.

Brauche ich für eine spanische Immobilie eine NIE-Nummer?

Ja, jeder ausländische Erbe braucht eine eigene NIE-Nummer. Sie ist Voraussetzung, um die Erbschaftsurkunde zu unterzeichnen und die Steuererklärung abzugeben. Beantragt wird sie bei der Polizei in Spanien oder beim spanischen Konsulat.

Wie lange dauert die Abwicklung einer geerbten Immobilie in Spanien?

Das hängt stark von Übersetzungen, NIE-Terminen und Bankfreigaben ab. Die Erbschaftssteuer hat eine Frist von sechs Monaten ab Todestag, weshalb Sie früh beginnen sollten. Die vollständige Umschreibung kann sich über mehrere Monate ziehen.

Was passiert bei Nachlass in Deutschland und Spanien gleichzeitig?

Beide Verfahren laufen parallel. Ein Europäisches Nachlasszeugnis lässt sich in beiden Ländern nutzen. Ein Erbschaft-DBA gibt es nicht, die in Spanien gezahlte Steuer kann in Deutschland aber unter Voraussetzungen angerechnet werden.

Quellen

• Agencia Tributaria (AEAT): Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, Modelo 650
• Ministerio de Justicia: Certificado de Actos de Última Voluntad (Testamentsregister)
• Código Civil, Aceptación de la herencia (Art. 988 ff.)
• Ley Hipotecaria (Grundbuchrecht)
• Sede Electrónica del Catastro (Referenzwert)

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Zuletzt aktualisiert: 12. Juni 2026

Keine Rechts- oder Steuerberatung - Einzelfall prüfen lassen. Dieser Beitrag gibt den Recherchestand von Juni 2026 wieder und beschreibt den typischen Ablauf allgemein. Erbrecht, Fristen, Steuersätze und regionale Regelungen ändern sich und hängen vom Einzelfall ab. Lassen Sie Ihre konkrete Erbschaft von einem auf spanisches Erbrecht spezialisierten Rechtsanwalt und einem Steuerberater prüfen, bevor Sie Annahme, Steuererklärung oder Grundbuchumschreibung veranlassen.