Neubau vom Bauträger kaufen (Off-Plan): Bankgarantie & Risiken
Neubau in Spanien vom Bauträger kaufen: Ablauf vom Plan, Zahlungsplan in Raten, Pflicht-Bankgarantie (aval bancario) für Anzahlungen, LPO, seguro decenal und Prüf-Checkliste.
Written by Spanienberater Redaktion
Wer in Spanien einen Neubau vom Bauträger (promotor) kauft, zahlt den Kaufpreis oft schon während der Bauphase in Raten an, lange bevor die Wohnung steht. Das ist der Kauf vom Plan (compra sobre plano, Off-Plan). Der wichtigste Schutz dabei: Jede Anzahlung muss der Bauträger gesetzlich per Bankbürgschaft (aval bancario) oder Versicherung absichern. Wird nicht fertiggestellt, bekommst du dein Geld plus Zinsen zurück.
Diese Sicherungspflicht ist kein freiwilliges Extra, sondern gesetzlich vorgeschrieben. Sie steht heute in der Disposición adicional primera der Ley 38/1999 (LOE, spanisches Bauordnungsgesetz) in der Fassung der Ley 20/2015. Wer ohne diese Garantie zahlt, trägt das Fertigstellungs- und Insolvenzrisiko des Bauträgers allein. Dieser Ratgeber zeigt den Ablauf, die Pflichtgarantie und die Punkte, die du vor der ersten Zahlung prüfen musst.
Inhalt
- Ablauf: Reserva, Vorvertrag und Zahlungsplan in Raten
- Pflicht-Bankgarantie für jede Anzahlung (aval bancario)
- Was bei Verzug oder Insolvenz des Bauträgers passiert
- Licencia de Primera Ocupación vor der Übergabe
- Seguro decenal: zehn Jahre Garantie auf die Bausubstanz
- Prüf-Checkliste vor der ersten Zahlung
- FAQ
Ablauf: Reserva, Vorvertrag und Zahlungsplan in Raten
Der Kauf vom Plan läuft in drei Etappen ab, die sich über die gesamte Bauzeit ziehen. Anders als beim Bestandskauf zahlst du nicht erst beim Notar, sondern bereits während der Bauphase.
| Etappe | Was passiert | Typische Zahlung |
|---|---|---|
| Reserva (Reservierung) | Du sicherst dir die Einheit, der Bauträger nimmt sie vom Markt | wenige tausend Euro |
| Contrato de compraventa (privater Kaufvertrag) | bindender Kaufvertrag mit Zahlungsplan in Raten | meist 20 bis 40 % über die Bauphase verteilt |
| Escritura pública (notarielle Kaufurkunde) | Eigentumsübergang beim Notar nach Fertigstellung | Restkaufpreis bei Übergabe |
Zuerst kommt die Reserva (Reservierung): Du zahlst einen kleinen Betrag, der Bauträger nimmt die Einheit vom Markt. Danach folgt der private Kaufvertrag (contrato privado de compraventa), der dich bindet und den Zahlungsplan festlegt. Üblich ist, dass du 20 bis 40 Prozent des Kaufpreises in Raten über die Bauphase anzahlst, oft gekoppelt an Baufortschritte. Den Rest zahlst du erst bei der notariellen Kaufurkunde (escritura pública) nach Fertigstellung.
Genau hier liegt der Unterschied zum Bestand: Beim Off-Plan-Kauf gibst du Geld aus der Hand, bevor es die Wohnung gibt. Wie sich Neubau und Bestand sonst unterscheiden, steht im Vergleich Neubau vs. Bestandsimmobilie. Wie der eigentliche Notartermin abläuft, erklärt der Ratgeber Notar, Escritura und Grundbuch.
Pflicht-Bankgarantie für jede Anzahlung (aval bancario)
Das ist der zentrale Schutz beim Off-Plan-Kauf: Jeder Euro, den du vor Fertigstellung anzahlst, muss abgesichert sein. Der Bauträger ist gesetzlich verpflichtet, alle Käuferanzahlungen über eine Bankbürgschaft (aval bancario) oder eine Versicherungspolice (seguro de caución) zu garantieren und die Beträge auf ein Sonderkonto (cuenta especial) einzuzahlen, das nur für den Bau verwendet werden darf.
Historisch regelte das die Ley 57/1968. Diese wurde aufgehoben und gilt seit dem 1. Januar 2016 nicht mehr. Die Sicherungspflicht steht heute in der Disposición adicional primera (Zusatzbestimmung 1) der Ley 38/1999 (LOE), eingeführt durch die Disposición final tercera der Ley 20/2015. Inhaltlich verlangt sie:
- Garantie für alle Beträge: Bauträger müssen jede vorab gezahlte Summe (einschließlich Steuern) per aval bancario oder Versicherung absichern.
- Sonderkonto: Anzahlungen gehen auf eine cuenta especial, getrennt von anderen Geldern des Bauträgers.
- Rückzahlung plus Zinsen: Bei Nichtfertigstellung bekommst du das gezahlte Geld zurück, plus den gesetzlichen Zins ab der jeweiligen Einzahlung.
- Garantie ab Baulizenz: Die Sicherung greift, sobald die Baugenehmigung (licencia de edificación) erteilt ist und der Bauträger Geld annimmt. Was diese Baulizenz beinhaltet und wie das Genehmigungsverfahren abläuft, behandelt der Bauen-Ratgeber zur Baugenehmigung (licencia de obra).
Lass dir vor der ersten Zahlung die konkrete Garantieurkunde für deine Anzahlung aushändigen, nicht nur einen Hinweis im Vertrag. Ohne ausgehändigte aval- oder Versicherungsurkunde fehlt dir im Ernstfall der Nachweis. Diese Prüfung gehört in die Hand eines eigenen Anwalts, ähnlich wie die Due Diligence beim Immobilienkauf.
Was bei Verzug oder Insolvenz des Bauträgers passiert
Der häufigste Streitfall beim Off-Plan-Kauf ist nicht der Totalausfall, sondern Verzug: Die Wohnung wird nicht zum vereinbarten Termin fertig. Der Kaufvertrag nennt dafür ein Übergabedatum. Wird es überschritten und kommt es nicht zur Lieferung, kannst du nach der LOE-Zusatzbestimmung die Rückzahlung deiner Anzahlungen samt Zinsen verlangen und die Garantie in Anspruch nehmen.
Praktisch läuft die Rückforderung so:
- Du forderst beim Bauträger schriftlich die Erfüllung oder die Rückzahlung samt gesetzlichem Zins.
- Reagiert er nicht oder ist er insolvent, wendest du dich an die garantierende Bank oder Versicherung und ziehst die aval bancario beziehungsweise die Police.
- Die Garantie deckt die geleisteten Anzahlungen plus Zinsen ab der Einzahlung ab.
Wird der Bauträger zahlungsunfähig (concurso de acreedores, Insolvenzverfahren), ist deine Anzahlung genau deshalb über die Garantie geschützt, statt nur eine Forderung in der Insolvenzmasse zu sein. Achte aber auf die Fristen: Läuft eine bestimmte Zeit nach dem Pflichtverstoß ab, ohne dass du die Rückabwicklung verlangst, kann die Garantie erlöschen. Genau deshalb gehört ein Verzug früh in anwaltliche Hände, nicht erst nach Monaten des Wartens. Einen deutschsprachigen Rechtsanwalt in Spanien findest du über unser Verzeichnis.
Licencia de Primera Ocupación vor der Übergabe
Bevor du die Wohnung übernimmst und beim Notar unterschreibst, muss eine entscheidende Genehmigung vorliegen: die Licencia de Primera Ocupación (LPO, Erstbezugsgenehmigung), in manchen Regionen cédula de primera ocupación genannt. Die Gemeinde (Ayuntamiento, Gemeindeamt) bestätigt damit, dass der Neubau gemäß Baugenehmigung und Bauvorschriften errichtet wurde und bewohnbar ist.
Die LPO ist beim Neubau praktisch unverzichtbar:
- Ohne sie blockieren Banken oft die Hypothek und die Käuferseite den definitiven Abschluss.
- Strom-, Wasser- und Gasanschlüsse lassen sich ohne LPO meist nicht endgültig anmelden.
- Sie ist der Nachweis, dass die Bausubstanz legal und abnahmefähig ist.
Übernimm die Wohnung nicht und zahle nicht den Restkaufpreis, solange die LPO nicht vorliegt. In Regionen wie Katalonien, Valencia oder den Balearen wird zusätzlich eine cédula de habitabilidad (Bewohnbarkeitsbescheinigung) verlangt, in anderen Regionen deckt die LPO die Bewohnbarkeit beim Neubau mit ab. Was die cédula de habitabilidad bestätigt, wofür du sie brauchst und wie sie beantragt und erneuert wird, erklärt der Bauen-Ratgeber zur cédula de habitabilidad. Die Bearbeitung beim Ayuntamiento dauert oft ein bis drei Monate, plane diesen Vorlauf ein.
Seguro decenal: zehn Jahre Garantie auf die Bausubstanz
Beim Neubau hast du einen Schutz, den der Bestand so nicht bietet: den seguro decenal (Zehnjahresversicherung). Nach Artikel 19 der Ley 38/1999 (LOE) muss der Bauträger bei Wohngebäuden eine Versicherung abschließen, die zehn Jahre lang für schwere Bauschäden an tragenden Elementen haftet, also an Fundament, Stützen, Trägern, Decken und tragenden Wänden, die die Standsicherheit des Gebäudes betreffen.
Der seguro decenal ist mehr als ein Komfortpunkt: Ohne ihn lässt sich der Neubau in der Regel nicht als obra nueva terminada (fertiggestellter Neubau) ins Grundbuch (Registro de la Propiedad) eintragen und damit auch nicht sauber verkaufen oder beleihen. Lass dir die Police nachweisen. Neben der Zehnjahresgarantie für die Statik kennt die LOE kürzere Fristen für andere Mängel: drei Jahre für Schäden, die die Bewohnbarkeit betreffen, und ein Jahr für Ausführungsmängel. Wie die spätere Eintragung im Grundbuch funktioniert, steht im Ratgeber Notar, Escritura und Grundbuch.
Prüf-Checkliste vor der ersten Zahlung
Diese Punkte solltest du klären, bevor du die Reserva oder die erste Rate zahlst. Sie entscheiden, ob dein Geld abgesichert ist.
| Prüfpunkt | Woran du es erkennst | Warum es zählt |
|---|---|---|
| Baulizenz vorhanden | licencia de edificación / licencia de obra des Ayuntamiento | ohne Baugenehmigung kein legaler Neubau |
| Anzahlung abgesichert | ausgehändigte aval bancario oder Versicherungspolice je Zahlung | Schutz bei Verzug und Insolvenz |
| Sonderkonto (cuenta especial) | Zahlungen gehen auf das im Vertrag genannte Spezialkonto | Trennung von anderen Geldern des Bauträgers |
| Grundstück lastenfrei | aktuelle Nota Simple aus dem Registro de la Propiedad | keine Hypotheken oder Embargos auf dem Baugrund |
| Reputation des promotor | abgeschlossene Projekte, Handelsregister, Referenzen | Hinweis auf Fertigstellungsrisiko |
| Zahlungsplan im Vertrag | klare Raten, Baufortschritte, Übergabetermin | macht Verzug nachweisbar |
| LPO und seguro decenal geplant | Vertrag regelt Vorlage vor Übergabe | Voraussetzung für Bezug und Eintragung |
Arbeite die Liste vollständig ab, bevor Geld fließt. Der private Kaufvertrag bindet dich bereits, lange vor dem Notartermin. Lass ihn deshalb von einem eigenen Rechtsanwalt prüfen, nicht vom Vertriebsbüro des Bauträgers. Bei der Objektsuche und der Marktbewertung helfen Immobilienmakler in Spanien, aber die rechtliche Prüfung der Garantien gehört zum Anwalt. Den Überblick über den gesamten Immobilienkauf bietet die Übersicht Immobilienkauf in Spanien.
FAQ
Was bedeutet Kauf vom Plan (Off-Plan) in Spanien?
Beim Kauf vom Plan (compra sobre plano) kaufst du eine Wohnung vom Bauträger, bevor sie fertiggestellt ist. Du zahlst nach einer Reserva und einem privaten Kaufvertrag den Kaufpreis in Raten während der Bauphase an und unterschreibst die notarielle Kaufurkunde erst bei Fertigstellung.
Sind Anzahlungen beim Neubaukauf in Spanien abgesichert?
Ja, gesetzlich verpflichtend. Nach der Disposición adicional primera der Ley 38/1999 (LOE) in der Fassung der Ley 20/2015 muss der Bauträger jede Käuferanzahlung per aval bancario (Bankbürgschaft) oder Versicherung absichern und auf ein Sonderkonto einzahlen. Bei Nichtfertigstellung bekommst du das Geld plus Zinsen zurück.
Gilt die alte Ley 57/1968 noch?
Nein. Die Ley 57/1968 wurde durch die Ley 20/2015 aufgehoben und gilt seit dem 1. Januar 2016 nicht mehr. Die Pflicht zur Absicherung der Anzahlungen steht seither in der Disposición adicional primera der Ley 38/1999 (LOE).
Was passiert, wenn der Bauträger nicht fertig baut oder insolvent wird?
Du kannst die Rückzahlung deiner Anzahlungen samt gesetzlichem Zins verlangen und die Bankbürgschaft oder Versicherung in Anspruch nehmen. Reagiert der Bauträger nicht oder ist er insolvent, ziehst du die Garantie direkt bei der Bank oder Versicherung. Achte auf die Fristen, damit die Garantie nicht erlischt.
Was ist die Licencia de Primera Ocupación?
Die Licencia de Primera Ocupación (LPO, in manchen Regionen cédula de primera ocupación) ist die Erstbezugsgenehmigung der Gemeinde. Sie bestätigt, dass der Neubau gemäß Baugenehmigung errichtet wurde und bewohnbar ist. Sie muss vor der Übergabe vorliegen, sonst blockieren Bank und Versorger den Abschluss und die Anschlüsse.
Was deckt der seguro decenal ab?
Der seguro decenal ist eine vom Bauträger verpflichtend abzuschließende Zehnjahresversicherung nach Artikel 19 der Ley 38/1999 (LOE). Sie haftet zehn Jahre für schwere Schäden an tragenden Bauteilen wie Fundament, Stützen, Trägern und tragenden Wänden, die die Standsicherheit betreffen.
Quellen
- BOE: Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, LOE (Disposición adicional primera, Artículo 19).
- BOE: Ley 20/2015 (Disposición final tercera, Änderung der LOE-Zusatzbestimmung; Aufhebung der Ley 57/1968).
- Banco de España, Cliente Bancario: Avales para compra de viviendas (garantía de devolución de cantidades anticipadas).
Zuletzt aktualisiert: 10. Juni 2026 Autor: Spanienberater Redaktion
Keine Rechtsberatung - Einzelfall prüfen lassen. Dieser Artikel ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Umfang und Form der Anzahlungsgarantie, Fristen zur Rückforderung, regionale Vorgaben zur Licencia de Primera Ocupación und zur cédula de habitabilidad sowie die Bonität des Bauträgers hängen vom konkreten Projekt, der autonomen Region und dem Einzelfall ab. Lass den privaten Kaufvertrag und die Garantieurkunden vor jeder Zahlung von einem eigenen spanischen Anwalt prüfen.