Immobilienverkauf-Steuer-Rechner: Was bleibt nach dem Verkauf?

Jede Stufe wird mit ihrem eigenen Satz besteuert, nicht der gesamte Gewinn mit dem Spitzensatz. Nicht-Residenten zahlen pauschal 19 % ohne Staffelung.

Stand: 19.06.2026 · Konfig-Version 2026.1.

Worauf es beim Verkauf ankommt

Den kompletten Ablauf, die nötigen Unterlagen und die Steuern erklärt der Ratgeber Immobilie in Spanien verkaufen; die laufenden Steuern und die plusvalía vertieft der Steuer-Ratgeber zu Modelo 210 und Plusvalía. Wer noch kauft, plant die Nebenkosten mit dem Kaufnebenkosten-Rechner.

Häufige Fragen

Welche Steuern fallen beim Verkauf einer Immobilie in Spanien an?

Drei Posten: die Gewinnsteuer auf den Veräußerungsgewinn (ganancia patrimonial), die kommunale plusvalía municipal auf den Bodenwertzuwachs und, wenn der Verkäufer Nicht-Resident ist, der 3-Prozent-Einbehalt des Käufers über das Modelo 211. Gewinnsteuer und plusvalía municipal trägt der Verkäufer.

Wie hoch ist die Steuer auf den Verkaufsgewinn?

Für Residenten läuft sie über den IRPF-Spartarif, der 2026 von 19 Prozent (bis 6.000 Euro Gewinn) bis 30 Prozent (über 300.000 Euro) gestaffelt ist. Nicht-Residenten zahlen einen festen IRNR-Satz von 19 Prozent auf den Gewinn, ohne Staffelung. Der Gewinn ist der Verkaufspreis minus Anschaffungs- und Verkaufskosten.

Was ist der 3-Prozent-Einbehalt beim Verkauf als Nicht-Resident?

Verkauft ein Nicht-Resident, behält der Käufer 3 Prozent des Kaufpreises ein und zahlt sie über das Modelo 211 als Vorauszahlung ans Finanzamt. Das ist keine zusätzliche Steuer. Der Verkäufer erklärt seinen tatsächlichen Gewinn über das Modelo 210 und bekommt zu viel Einbehaltenes erstattet, wenn die Steuer niedriger ausfällt oder ein Verlust entstand.

Wer zahlt die plusvalía municipal beim Verkauf?

Grundsätzlich der Verkäufer. Seit der Reform durch das Real Decreto-ley 26/2021 gibt es zwei Berechnungsmethoden, und ohne realen Wertzuwachs entsteht keine Steuer. Die Höhe hängt von der Gemeinde, vom Katasterwert des Bodens und von der Haltedauer ab und ist lokal sehr unterschiedlich. Der Rechner zeigt deshalb nur eine konservative Obergrenze.

Welche Kosten kann ich vom Verkaufsgewinn abziehen?

Zum Anschaffungswert zählen neben dem Kaufpreis die seinerzeitigen Kaufnebenkosten (Notar, Grundbuch, ITP oder IVA, Makler beim Kauf) sowie belegte werterhöhende Investitionen. Vom Verkaufspreis ziehen Sie Ihre Verkaufskosten ab, etwa die Maklerprovision. Je besser Ihre Belege, desto niedriger der steuerpflichtige Gewinn.

Warum rechnet der Rechner die Hauptwohnsitz-Befreiung nicht durch?

Wer als Resident seinen Hauptwohnsitz verkauft und den Erlös binnen zwei Jahren reinvestiert oder über 65 ist, kann ganz oder teilweise von der Gewinnsteuer befreit sein. Ob die Voraussetzungen greifen und in welcher Höhe, ist stark einzelfallabhängig. Der Rechner erkennt den Fall und weist ihn als potenziell steuerfrei aus, überlässt die genaue Berechnung aber bewusst einem Steuerberater.

Wie genau ist dieser Rechner?

Die Gewinnsteuer berechnet der Rechner exakt nach dem Spartarif (Resident) beziehungsweise dem festen IRNR-Satz (Nicht-Resident). Die plusvalía municipal ist bewusst eine konservative Obergrenze, weil die Sätze je Gemeinde stark schwanken. Befreiungen, geerbte Immobilien und Sonderfälle gehören in eine fachliche Beratung. Der Rechner ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung.