3-%-Einbehalt Spanien: Modelo 211 & 210 erklärt

Verkaufst du als Nicht-Resident eine Immobilie in Spanien, behält der Käufer 3 % des Kaufpreises ein und führt sie über das Modelo 211 an die Finanzverwaltung ab. Du erhältst nur 97 % ausgezahlt. Dieser Einbehalt ist keine zusätzliche Steuer, sondern eine Anzahlung auf deine Gewinnsteuer.

Über das Modelo 210 erklärst du anschließend den tatsächlichen Gewinn und verrechnest den Einbehalt. Je nach Ergebnis zahlst du nach, bekommst die Differenz erstattet oder forderst bei einem Verkauf mit Verlust den kompletten Betrag zurück. Dieser Leitfaden zeigt die Mechanik, die Fristen und die Stolpersteine.

Inhalt

• Warum der Käufer 3 Prozent einbehält
• Modelo 211: der Einbehalt durch den Käufer
• Modelo 210: Gewinn erklären und verrechnen
• Die Zeitachse: vom Notartermin bis zur Erstattung
• Drei mögliche Ausgänge mit Zahlenbeispiel
• Risiko bei der Erstattung: offene Modelo 210
• Praxis: Miteigentümer, Haftung und Vertreter
• Welche Unterlagen du brauchst
• Abgrenzung zu Gewinnsteuer und Plusvalía
• Wann du Hilfe brauchst
• FAQ

Warum der Käufer 3 Prozent einbehält

Der 3-%-Einbehalt (spanisch retención) ist ein Sicherungsmechanismus der spanischen Finanzverwaltung (Agencia Tributaria, kurz AEAT). Wenn ein Nicht-Resident verkauft, kann der Fiskus die fällige Gewinnsteuer nach dem Verkauf nur schwer eintreiben, weil der Verkäufer das Geld ins Ausland transferiert. Deshalb verlagert das Gesetz die Verantwortung auf den Käufer.

Der Käufer muss beim Kauf einer Immobilie von einem Nicht-Residenten 3 % des vereinbarten Kaufpreises einbehalten und direkt an die AEAT abführen. Der Verkäufer bekommt also nur 97 % des Kaufpreises ausgezahlt. Diese 3 % sind eine Vorauszahlung auf die spanische Nicht-Residenten-Einkommensteuer (IRNR, Impuesto sobre la Renta de no Residentes) auf den Verkaufsgewinn.

Entscheidend ist der Status des Verkäufers: Ob du als Nicht-Resident oder als Resident giltst, hängt unter anderem von der 183-Tage-Regel ab. Die genaue Abgrenzung findest du im Leitfaden zur steuerlichen Ansässigkeit. Nur bei Verkäufern, die Nicht-Residenten sind, greift der 3-%-Einbehalt.

Modelo 211: der Einbehalt durch den Käufer

Das Modelo 211 ist das Formular, mit dem der Käufer den einbehaltenen Betrag abführt. Der Ablauf:

• Der Käufer behält beim Notartermin 3 % des Kaufpreises ein.
• Er muss diese 3 % über das Modelo 211 binnen 1 Monat nach dem Datum der notariellen Übertragung (escritura) an die AEAT abführen.
• Der Käufer übergibt dem Verkäufer anschließend ein Exemplar des bestätigten Modelo 211 als Nachweis über die geleistete Vorauszahlung.

Diese Modelo-211-Bestätigung ist für dich als Verkäufer zentral: Ohne sie kannst du den Einbehalt später nicht in deiner eigenen Erklärung verrechnen. Lass dir den Nachweis daher zuverlässig aushändigen und bewahre ihn sorgfältig auf.

In der Praxis kümmert sich meist die abwickelnde Kanzlei oder der Steuerberater des Käufers um das Modelo 211. Als Verkäufer solltest du aber kontrollieren, dass der Schritt tatsächlich und fristgerecht erfolgt, weil das Formular die Grundlage deiner späteren Verrechnung ist.

Wichtig ist auch das Verständnis der Reihenfolge: Der Einbehalt findet direkt beim Notartermin statt und mindert den Betrag, den du auf dein Konto überwiesen bekommst. Plane das in deiner Liquiditätsrechnung ein, gerade wenn der Verkaufserlös für einen Anschlusskauf oder die Rückzahlung einer Hypothek vorgesehen ist. Die 3 % stehen dir wirtschaftlich weiterhin zu, sind aber bis zur Verrechnung über das Modelo 210 gebunden.

Modelo 210: Gewinn erklären und verrechnen

Mit dem 3-%-Einbehalt ist die Sache für dich nicht erledigt. Du musst den tatsächlichen Verkaufsgewinn selbst erklären. Das geschieht über das Modelo 210, dasselbe Formular, das Nicht-Residenten auch für die laufende Immobilienbesteuerung (Modelo 210 und IBI) nutzen.

Die Frist: Du erklärst den Verkaufsgewinn über das Modelo 210 binnen 4 Monaten nach dem Verkaufsdatum. In dieser Erklärung gibst du den tatsächlichen Gewinn (ganancia patrimonial) und die darauf anfallende IRNR an und ziehst die bereits über das Modelo 211 geleisteten 3 % als Vorauszahlung ab.

Aus dieser Verrechnung ergibt sich, ob noch etwas zu zahlen ist oder ob dir Geld zusteht. Wichtig ist die saubere Trennung der beiden Schritte: Das Modelo 211 (Käufer, 1 Monat) sichert die Anzahlung, das Modelo 210 (Verkäufer, 4 Monate) ermittelt den endgültigen Betrag.

Die Zeitachse: vom Notartermin bis zur Erstattung

Damit die Abfolge der Fristen klar wird, hier das Verfahren als Zeitachse. Die genannten Zeiträume sind die regulären Fristen; die Dauer der Erstattung ist ein Erfahrungswert und kann im Einzelfall abweichen.

Praktisch bedeutet das: Zwischen Verkauf und Erstattung können leicht sechs Monate oder mehr vergehen. Wer mit dem Erlös plant, sollte die einbehaltenen 3 % bis zur Auszahlung als gebundenes Kapital betrachten. Versäumt der Verkäufer die 4-Monats-Frist für das Modelo 210, drohen je nach Konstellation Verzugszuschläge und eine spätere Erstattung.

Drei mögliche Ausgänge mit Zahlenbeispiel

Der Einbehalt ist nur eine pauschale Anzahlung von 3 % des Kaufpreises. Die tatsächliche IRNR richtet sich nach dem realen Gewinn. Daraus ergeben sich drei Fälle:

Die folgenden Beispiele machen die Mechanik greifbar. Sie gehen vereinfacht von einem Verkaufspreis von 300.000 Euro und dem aktuell üblichen IRNR-Satz von 19 % auf den Gewinn aus. Der konkrete Satz und die genaue Gewinnermittlung können abweichen, prüfe sie im Einzelfall.

• Nachzahlung (IRNR höher als der Einbehalt): Der Gewinn beträgt 80.000 Euro. Die IRNR von 19 % darauf sind 15.200 Euro. Der Einbehalt liegt bei 3 % von 300.000 Euro, also 9.000 Euro. Es bleibt eine Nachzahlung von 6.200 Euro, die du mit dem Modelo 210 begleichst.
• Erstattung (IRNR niedriger als der Einbehalt): Der Gewinn beträgt nur 20.000 Euro. Die IRNR von 19 % darauf sind 3.800 Euro. Dem stehen 9.000 Euro Einbehalt gegenüber. Die Differenz von 5.200 Euro bekommst du erstattet.
• Verlust (kein Gewinn): Du verkaufst zum oder unter dem Anschaffungswert, es entsteht kein steuerpflichtiger Gewinn. Die IRNR auf den Verkauf ist 0 Euro. Der komplette Einbehalt von 9.000 Euro ist über das Modelo 210 rückforderbar.

Die Erstattung läuft über die Bankverbindung, die du im Modelo 210 angibst. Plane Geduld ein: Bis die AEAT eine Erstattung auszahlt, vergehen in der Regel mehrere Monate. Achte daher auf eine korrekte und erreichbare Kontoverbindung in der Erklärung.

Merke dir den Kernpunkt: Die 3 % sind keine zusätzliche Steuer. Sie sind eine Anzahlung, die mit deiner tatsächlichen Gewinnsteuer verrechnet wird und im Verlustfall vollständig zurückkommt.

Risiko bei der Erstattung: offene Modelo 210

Ein häufiger Stolperstein betrifft Verkäufer, die in den Besitzjahren ihre laufenden Pflichten nicht vollständig erfüllt haben. Nicht-Residenten müssen jedes Jahr ein Modelo 210 für die fiktive Eigennutzung oder für Mieteinnahmen abgeben. Wer das versäumt hat, geht beim Verkauf ein Risiko ein.

Die AEAT prüft bei einer Erstattung, ob aus den Vorjahren noch offene Erklärungen oder Steuerschulden bestehen. Sind solche Modelo-210-Erklärungen aus den Besitzjahren offen, kann die Erstattung des Einbehalts blockiert oder mit den Rückständen verrechnet werden. Welche laufenden Pflichten das betrifft, erklärt der Leitfaden zu den Immobilienbesitzer-Steuern (Modelo 210 und IBI).

Vor einem geplanten Verkauf lohnt es sich daher, die Steuerhistorie zu bereinigen und offene Erklärungen nachzuholen, bevor der Einbehalt zur Erstattung ansteht. Wer mehrere Jahre Eigentümer war, sollte mit dem Steuerberater durchgehen, ob für jedes Besitzjahr ein Modelo 210 abgegeben wurde. So vermeidest du, dass eine an sich berechtigte Erstattung an Altlasten scheitert oder sich um zusätzliche Monate verzögert.

Der Grund für die Verzögerung liegt im Prüfprozess der AEAT: Bevor eine Erstattung freigegeben wird, gleicht die Verwaltung das Steuerkonto des Verkäufers ab. Findet sie offene Jahre, kann sie die Auszahlung zurückstellen, bis die fehlenden Erklärungen vorliegen und etwaige Nachzahlungen samt Zuschlägen geklärt sind. Im ungünstigen Fall wird deine Erstattung mit alten Schulden verrechnet, sodass du weniger oder gar nichts zurückbekommst. Wer die offenen Jahre frühzeitig vor dem Verkauf nachholt, nimmt diesem Risiko die Spitze.

Praxis: Miteigentümer, Haftung und Vertreter

In der Abwicklung tauchen regelmäßig dieselben praktischen Fragen auf. Die wichtigsten:

Steuerlicher Vertreter (representante fiscal): Für Nicht-Residenten ist es üblich und sinnvoll, einen steuerlichen Vertreter in Spanien zu bestellen, meist den Steuerberater. Er reicht das Modelo 210 fristgerecht ein, kommuniziert mit der AEAT und nimmt Bescheide entgegen. Da du selbst nicht in Spanien ansässig bist, ist ein zuverlässiger Ansprechpartner vor Ort der einfachste Weg, die 4-Monats-Frist und den Erstattungsantrag sauber abzuwickeln.

Mehrere Verkäufer oder Miteigentümer: Gehört die Immobilie mehreren Personen, etwa Ehepartnern oder einer Erbengemeinschaft, wird der Einbehalt zwar einheitlich auf den Kaufpreis berechnet, der Gewinn und die IRNR werden aber pro Miteigentümer nach dessen Anteil ermittelt. Jeder Miteigentümer, der Nicht-Resident ist, gibt grundsätzlich eine eigene Erklärung über das Modelo 210 für seinen Anteil ab und macht seine anteilige Erstattung geltend. Bei gemischten Konstellationen, etwa wenn ein Eigentümer Resident und ein anderer Nicht-Resident ist, solltest du die genaue Aufteilung mit dem Steuerberater klären.

Wenn der Käufer den Einbehalt nicht abführt: Versäumt der Käufer das Modelo 211, haftet zunächst er gegenüber der AEAT für den nicht abgeführten Betrag. Wichtig für beide Seiten ist, dass die einbehaltenen 3 % wie eine Last auf der Immobilie wirken: Solange der Einbehalt nicht ordnungsgemäß abgeführt ist, kann die Steuerschuld auf das Objekt durchschlagen. Deshalb achten Käufer und ihre Berater in der Regel sehr genau darauf, das Modelo 211 fristgerecht einzureichen. Für dich als Verkäufer ist es trotzdem ratsam, die Bestätigung des abgeführten Einbehalts aktiv einzufordern, weil du sie für deine eigene Verrechnung brauchst.

Welche Unterlagen du brauchst

Für die korrekte Berechnung im Modelo 210 musst du den Gewinn belegen, also die Differenz zwischen Anschaffung und Verkauf. Halte vor allem bereit:

• Kaufbelege: die ursprüngliche Kaufurkunde (escritura) mit dem damaligen Kaufpreis sowie Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch.
• Verkaufsbelege: die aktuelle Verkaufsurkunde mit dem Verkaufspreis sowie die Modelo-211-Bestätigung des Käufers über die geleistete Anzahlung.
• Wertsteigernde Investitionen: Rechnungen über Renovierungen oder Anbauten, soweit sie den steuerlichen Anschaffungswert erhöhen.
• Identifikation und Konto: deine NIE (spanische Steuernummer für Ausländer) sowie die Bankverbindung für eine etwaige Erstattung.
• Maklerkosten und sonstige Verkaufsnebenkosten: Belege über Provisionen oder Honorare, die im Zusammenhang mit dem Verkauf angefallen sind, soweit sie steuerlich berücksichtigt werden können.

Fehlende Belege bedeuten oft einen höheren steuerpflichtigen Gewinn und damit eine höhere IRNR. Eine vollständige Verkaufs-Checkliste hilft, alle Dokumente rechtzeitig zusammenzustellen, frag dafür gezielt bei deinem Berater oder Anwalt nach.

Abgrenzung zu Gewinnsteuer und Plusvalía

Der 3-%-Einbehalt ist nur die Vorauszahlung. Wie die zugrunde liegende Gewinnsteuer überhaupt berechnet wird, also wie sich die ganancia patrimonial und der anzuwendende Steuersatz ergeben, behandelt ausführlich der Leitfaden zur Gewinnsteuer beim Immobilienverkauf (ganancia patrimonial).

Davon getrennt steht die plusvalía municipal, die kommunale Wertzuwachssteuer der Gemeinde. Sie ist ein eigener Posten, der nichts mit dem 3-%-Einbehalt oder dem Modelo 210 zu tun hat, und wird separat abgerechnet. Einen Überblick über alle Schritte und Kosten beim Verkauf gibt der Leitfaden Immobilie in Spanien verkaufen.

Diese drei Posten sauber auseinanderzuhalten ist wichtig: Einbehalt und IRNR betreffen den Gewinn auf staatlicher Ebene, die plusvalía municipal betrifft den Bodenwertzuwachs auf kommunaler Ebene. In der Endabrechnung eines Verkaufs als Nicht-Resident treffen sie aber zeitlich zusammen, was die Übersicht erschwert. Eine klare Aufstellung, welcher Betrag wann an welche Stelle fließt, hilft dir, den tatsächlichen Nettoerlös aus dem Verkauf realistisch einzuschätzen.

Wann du Hilfe brauchst

Der Verkauf als Nicht-Resident verbindet enge Fristen mit hohen Beträgen: das Modelo 211 binnen 1 Monat, das Modelo 210 binnen 4 Monaten, dazu die korrekte Gewinnermittlung und der Erstattungsantrag. Fehler kosten hier schnell Geld oder verzögern die Auszahlung um Monate.

Ein Steuerberater (asesor fiscal) als steuerlicher Vertreter (representante fiscal) übernimmt die Gewinnermittlung, die fristgerechte Abgabe des Modelo 210 und den Erstattungsantrag. Das ist der wichtigste Ansprechpartner für diesen Fall.

Du verkaufst und willst den Einbehalt korrekt zurückholen? Einen passenden Steuerberater findest du im Verzeichnis: Steuerberater finden.

Bei der rechtlichen Abwicklung des Verkaufs, der Prüfung der escritura und der Lastenfreiheit hilft ein Rechtsanwalt (abogado): Rechtsanwalt finden. Für die Vermarktung und eine realistische Preisermittlung ist ein Immobilienmakler der richtige Ansprechpartner: Immobilienmakler finden.

FAQ

Warum behält der Käufer beim Verkauf 3 Prozent ein?

Weil du als Nicht-Resident verkaufst. Das spanische Gesetz verpflichtet den Käufer, 3 Prozent des Kaufpreises einzubehalten und über das Modelo 211 an die AEAT abzuführen. Das ist eine Anzahlung auf deine Gewinnsteuer, keine zusätzliche Steuer.

Bekomme ich die 3 Prozent zurück?

Das hängt vom tatsächlichen Gewinn ab. Liegt deine reale Gewinnsteuer unter dem Einbehalt, bekommst du die Differenz erstattet. Verkaufst du mit Verlust, ist der komplette Einbehalt rückforderbar. Liegt die Steuer höher, zahlst du die Differenz nach.

Welche Fristen gelten für das Modelo 211 und das Modelo 210?

Der Käufer muss das Modelo 211 binnen 1 Monat nach der notariellen Übertragung abführen. Du als Verkäufer erklärst den Gewinn über das Modelo 210 binnen 4 Monaten nach dem Verkauf und verrechnest dort den Einbehalt.

Wie lange dauert die Erstattung des Einbehalts?

Die Erstattung läuft über die im Modelo 210 angegebene Bankverbindung und dauert in der Regel mehrere Monate. Offene Modelo-210-Erklärungen aus den Besitzjahren können die Auszahlung verzögern oder blockieren.

Ist der 3-Prozent-Einbehalt eine zusätzliche Steuer?

Nein. Der Einbehalt ist eine Vorauszahlung auf die Nicht-Residenten-Einkommensteuer auf den Verkaufsgewinn. Er wird über das Modelo 210 mit der tatsächlichen Steuer verrechnet und im Verlustfall vollständig zurückgezahlt.

Brauche ich einen steuerlichen Vertreter für den Verkauf?

Pflicht ist es nicht in jedem Fall, aber dringend empfohlen. Ein Steuerberater als representante fiscal übernimmt die Gewinnermittlung, die fristgerechte Abgabe des Modelo 210 und den Erstattungsantrag und vermeidet teure Fristfehler.

Quellen

• AEAT zur retención des Käufers beim Immobilienkauf von Nicht-Residenten und zum Modelo 211: Agencia Tributaria, IRNR.
• AEAT zum Modelo 210 (Nicht-Residenten-Einkommensteuer) und zur Erstattung: Agencia Tributaria, Modelo 210.
• Texto refundido der Ley del IRNR (Real Decreto Legislativo 5/2004): BOE.

Zuletzt aktualisiert: 25.06.2026 Autor: Spanienberater Redaktion

Keine Steuerberatung - Einzelfall prüfen lassen. Sätze, Fristen und Modelo-Verfahren ändern sich. Die Angaben entsprechen dem Recherchestand 2026 und ersetzen keine individuelle Beratung.