Ferienvermietung Spanien Rendite: Auslastung & Break-even

Eine Ferienwohnung in Spanien klingt nach hohen Tagespreisen und voller Saison. Die Bruttozahlen täuschen aber, weil Plattformgebühren, Reinigung, Verwaltung, Leerstand und Steuern einen großen Teil des Umsatzes auffressen. Erst die Rechnung nach allen Kosten zeigt, ob sich die Vermietung wirklich lohnt.

Dieser Artikel führt eine vollständige, nüchterne Modellrechnung vor: von der Auslastung über die Betriebskosten bis zur Break-even-Schwelle. Alle Zahlen sind als Beispiel und Orientierung zu verstehen, nicht als Garantie oder Anlageberatung.

Inhalt

• Vom Bruttoumsatz zur echten Rendite
• Beispielrechnung Schritt für Schritt
• Die wichtigsten Kostenblöcke
• Break-even und Sensitivität der Auslastung
• Ferien- vs. Langzeitvermietung
• Das Genehmigungsrisiko zuerst prüfen
• FAQ

Vom Bruttoumsatz zur echten Rendite

Der Bruttojahresumsatz einer Ferienwohnung ergibt sich grob aus drei Größen: dem durchschnittlichen Tagespreis (ADR, average daily rate), der Auslastung (Anzahl der belegten Nächte pro Jahr) und der Saisonalität, die in vielen Regionen die Nebensaison fast leer lässt. Multipliziert man Tagespreis und belegte Nächte, erhält man den Umsatz vor allen Kosten.

Dieser Bruttoumsatz ist aber nicht dein Ertrag. Davon gehen Plattformgebühren, Reinigung pro Buchung, Verwaltung, laufende Betriebskosten, Instandhaltung, Versicherung und die Steuer auf die Einnahmen ab. Die für eine Investitionsentscheidung relevante Größe ist die Nettorendite, also der Überschuss nach allen Kosten und Steuern im Verhältnis zum eingesetzten Kapital, nicht die verlockende Bruttorendite.

Beispielrechnung Schritt für Schritt

Die folgende Rechnung ist ein vereinfachtes Beispiel für eine Ferienwohnung mit einem durchschnittlichen Tagespreis von 120 Euro und einer Auslastung von 180 belegten Nächten im Jahr. Die Werte dienen nur der Veranschaulichung der Logik.

Aus dem verlockenden Bruttoumsatz von 21.600 Euro bleibt vor Steuer also nur ein Bruchteil übrig, und die Steuer mindert ihn weiter. Wie die Einnahmen je nach Status besteuert werden, also als Resident in der Renta oder als Nicht-Resident über das Modelo 210, erklärt der Artikel Mieteinnahmen versteuern: Resident vs. Nichtresident. Setzt du die verbleibenden rund 8.000 Euro vor Steuer ins Verhältnis zum Kaufpreis samt Nebenkosten, ergibt sich die tatsächliche Bruttorendite vor Steuer, die nach Steuer noch sinkt.

Die wichtigsten Kostenblöcke

• Plattformgebühren: Airbnb und Booking behalten je nach Modell einen prozentualen Anteil ein. Wer über mehrere Kanäle vermietet, sollte die unterschiedlichen Gebührenmodelle vergleichen.
• Reinigung pro Buchung: Bei kurzer Verweildauer der Gäste summieren sich die Reinigungen schnell. Je mehr Einzelbuchungen, desto höher dieser Posten.
• Verwaltung: Die Ferienverwaltung kostet einen deutlich höheren Umsatzanteil als die Langzeitverwaltung. Was sie leistet und kostet, beschreibt der Artikel zur Hausverwaltung für Vermieter.
• Fixe Betriebskosten: IBI, Gemeinschaftskosten (comunidad) und Versicherung fallen unabhängig von der Auslastung an. Was davon bei Vermietung relevant ist, behandelt der Artikel zu den Nebenkosten für Vermieter.
• Leerstand und Saisonalität: In vielen Regionen konzentriert sich die Nachfrage auf wenige Monate. Die durchschnittliche Jahresauslastung liegt oft deutlich unter dem Eindruck der Hochsaison.
• Setup und Lizenz: Einmalige Kosten für Möblierung, Fotos, Plattform-Profile und die Vermietungslizenz gehören in die Anfangsinvestition.

Break-even und Sensitivität der Auslastung

Der Break-even ist die Auslastung, ab der die Einnahmen die laufenden Kosten decken. Weil ein großer Teil der Kosten fix ist (IBI, comunidad, Versicherung, teils Verwaltung), entscheidet die Auslastung über Gewinn oder Verlust.

Die Rechnung reagiert empfindlich auf die Auslastung. Schon zehn Belegungstage mehr oder weniger im Jahr verschieben das Ergebnis spürbar. Genau hier liegt das Risiko: Wer mit optimistischen Auslastungsannahmen kalkuliert, überschätzt die Rendite leicht. Rechne deshalb konservativ und prüfe, wie sich das Ergebnis verändert, wenn die Auslastung um zehn Punkte sinkt.

Ferien- vs. Langzeitvermietung

Die Ferienvermietung erzielt höhere Tagespreise, verursacht aber auch deutlich höhere Betriebskosten und ist von Saison und Auslastung abhängig. Die Langzeitvermietung bringt einen niedrigeren, dafür planbaren und gleichmäßigen Cashflow bei geringeren laufenden Kosten und kaum Leerstand. Welche Variante besser passt, hängt von Lage, Objekt, Zeitaufwand und Risikobereitschaft ab. Die Pflichten und der rechtliche Rahmen der Langzeitvermietung stehen im Artikel zur Langzeitmiete als Vermieter.

Für viele Eigentümer ist die ehrliche Erkenntnis: Die Ferienvermietung lohnt sich vor allem in Lagen mit langer Saison und hoher Nachfrage, während sie anderswo nach allen Kosten kaum besser abschneidet als eine ruhige Langzeitvermietung.

Das Genehmigungsrisiko zuerst prüfen

Bevor du überhaupt eine Rendite rechnest, steht eine Vorfrage: Darfst du die Wohnung legal als Ferienobjekt vermieten? Ohne gültige Ferienvermietungslizenz ist die touristische Vermietung nicht erlaubt, und in einigen Regionen werden kaum noch neue Lizenzen vergeben. Auf den Balearen etwa gilt ein strenges Regime mit Begrenzungen. Auch die Eigentümergemeinschaft kann die Ferienvermietung blockieren. Die regionalen Regeln und das Lizenzverfahren beschreibt der Artikel zur Ferienvermietungs-Lizenz.

Die nüchterne Reihenfolge lautet daher: erst Genehmigung und Statuten der Comunidad klären, dann Kosten und Steuer rechnen, dann erst den Kaufpreis bewerten. Wer das umdreht, riskiert eine Immobilie, die sich nur als Langzeitobjekt rechnet. Bei der wirtschaftlichen Einordnung und der laufenden Betreuung hilft eine Hausverwaltung; bei der Steuer ein Steuerberater und bei Lizenz- und Comunidad-Fragen ein Rechtsanwalt. Den Überblick liefert der Immobilien-Leitfaden.

FAQ

Lohnt sich eine Ferienwohnung in Spanien?

Das hängt vor allem von Auslastung, Lage und Saison ab. Vom Bruttoumsatz bleiben nach Plattformgebühren, Reinigung, Verwaltung, fixen Betriebskosten und Steuer oft nur 30 bis 40 Prozent als Überschuss vor Steuer. In Lagen mit kurzer Saison rechnet sich die Ferienvermietung nach allen Kosten häufig kaum besser als eine Langzeitvermietung.

Wie berechne ich die Rendite einer Ferienvermietung?

Multipliziere den durchschnittlichen Tagespreis mit den belegten Nächten, ziehe alle Kosten und die Steuer ab und setze den Überschuss ins Verhältnis zum Kaufpreis samt Nebenkosten. Entscheidend ist die Nettorendite nach Kosten und Steuer, nicht die Bruttorendite.

Welche Auslastung ist in Spanien realistisch?

Das schwankt stark nach Region und Saison. In vielen Gebieten liegt die durchschnittliche Jahresauslastung deutlich unter dem Eindruck der Hochsaison, weil die Nebensaison wenig Nachfrage bringt. Rechne konservativ.

Was ist der größte Renditekiller bei der Ferienvermietung?

Neben einer überschätzten Auslastung ist es das Genehmigungsrisiko: Ohne gültige Lizenz ist die touristische Vermietung nicht erlaubt. Dann bleibt nur die Langzeitvermietung, die anders kalkuliert.

Ferien- oder Langzeitvermietung, was ist wirtschaftlicher?

Die Ferienvermietung bringt höhere Tagespreise, aber höhere Kosten und Saisonrisiko. Die Langzeitvermietung bringt einen niedrigeren, dafür planbaren Cashflow bei geringeren Kosten. Welche Variante besser ist, hängt von Lage, Objekt und Risikobereitschaft ab.

Quellen

• Marktdaten zu durchschnittlichem Tagespreis (ADR) und Auslastung je Region 2026 (Orientierungswerte, z. B. idealista, AirDNA-artige Quellen).
• Gebührenmodelle Airbnb und Booking 2026.
• Eigene Modellrechnung Spanienberater Redaktion (Beispielwerte).

Zuletzt aktualisiert: 25. Juni 2026 Autor: Spanienberater Redaktion

Keine Anlage-, Rechts- oder Steuerberatung, Einzelfall prüfen lassen. Alle Zahlen in diesem Artikel sind vereinfachte Beispiele zur Veranschaulichung der Rechenlogik und keine Prognose für ein konkretes Objekt. Tagespreise, Auslastung, Gebühren und Steuern hängen von Region, Lage, Saison und deiner persönlichen Situation ab. Die Angaben beziehen sich auf den Stand 2026. Rechne mit konservativen, objektbezogenen Werten und lass die Wirtschaftlichkeit vor einem Kauf individuell prüfen.