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Nebenkosten Vermieter Spanien: was umlegbar ist (IBI, comunidad)
Nebenkosten für Vermieter in Spanien: Was du nach der LAU auf den Mieter umlegen darfst, was nur mit Vertragsklausel geht (IBI, comunidad) und was steuerlich absetzbar ist.
Written by Spanienberater Redaktion
Welche laufenden Kosten du in Spanien auf den Mieter umlegen darfst und welche du selbst trägst, ist klarer geregelt als viele denken, hängt aber an einer Bedingung: Was über die reinen Verbrauchskosten hinausgeht, lässt sich nur umlegen, wenn es im Mietvertrag ausdrücklich und beziffert vereinbart ist.
Dieser Artikel ordnet die wichtigsten Posten, von Strom und Wasser über IBI bis zum Hausgeld, sauber nach umlegbar, nicht umlegbar und nur mit Vertragsklausel. Außerdem zeigt er, dass dieselben Kosten auf der Steuerseite für dich als Eigentümer abzugsfähig sein können.
Inhalt
- Die Grundregel nach dem Mietgesetz
- Verbrauchskosten: in der Regel Mietersache
- IBI und Hausgeld: nur mit Klausel umlegbar
- Übersicht: umlegbar, nicht umlegbar, nur mit Klausel
- Ferienvermietung: keine Umlage, alles im Preis
- Abrechnung und die Steuerseite
- FAQ
Die Grundregel nach dem Mietgesetz
Das spanische Mietgesetz (Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU) trennt zwei Arten von Kosten. Auf der einen Seite stehen die individuell messbaren Verbrauchskosten (suministros) wie Strom, Wasser, Gas und Internet. Auf der anderen Seite stehen die allgemeinen Kosten der Immobilie und der Gemeinschaft (gastos generales), etwa die Grundsteuer (IBI) und die Kosten der Eigentümergemeinschaft (comunidad).
Die Grundregel: Verbrauchskosten mit individuellem Zähler trägt regelmäßig der Mieter, weil sie ihm direkt zurechenbar sind. Allgemeine Kosten kann der Vermieter nur dann auf den Mieter umlegen, wenn dies im Mietvertrag schriftlich und der Höhe nach bestimmbar vereinbart ist (Art. 20 LAU). Ohne eine solche Klausel bleiben diese Kosten beim Eigentümer. Der Rahmen des Mietvertrags und der Langzeitvermietung steht im Artikel zur Langzeitmiete als Vermieter.
Verbrauchskosten: in der Regel Mietersache
Kosten, die über einen eigenen Zähler dem Mieter zugeordnet werden können, trägt üblicherweise der Mieter. Das betrifft Strom, Wasser und Gas, sofern individuelle Zähler vorhanden sind, sowie laufende Verträge wie Internet oder Telefon, wenn sie auf den Mieter laufen.
In der Praxis werden diese Verträge entweder direkt auf den Mieter umgeschrieben, oder der Vermieter rechnet sie nach Zähler weiter. Wichtig ist, dass die Zuordnung eindeutig ist, denn nur eine individuell messbare Größe lässt sich sauber dem Mieter anlasten. Pauschale Aufschläge ohne nachvollziehbare Grundlage sind angreifbar.
IBI und Hausgeld: nur mit Klausel umlegbar
Bei den allgemeinen Kosten ist die Lage strenger:
- Grundsteuer (IBI): Sie kann auf den Mieter umgelegt werden, aber nur, wenn der Vertrag das ausdrücklich und beziffert regelt. Schuldner der IBI gegenüber der Gemeinde bleibt der Eigentümer.
- Hausgeld (comunidad): Auch die Kosten der Eigentümergemeinschaft kann der Vermieter nur per Vertragsklausel weitergeben. Gegenüber der Gemeinschaft haftet immer der Eigentümer, nicht der Mieter. Wie die Comunidad und ihr Verwalter funktionieren, beschreibt der Artikel zur Comunidad de Propietarios und Hausverwaltung.
Fehlt die Klausel, trägt der Eigentümer diese Posten selbst. Eine nachträgliche Umlage ohne vertragliche Grundlage ist nicht durchsetzbar. Deshalb gehört die Frage der Umlage bereits in die Vertragsgestaltung, nicht in die spätere Abrechnung.
Übersicht: umlegbar, nicht umlegbar, nur mit Klausel
| Kostenposition | Wer trägt es |
|---|---|
| Strom, Gas (individueller Zähler) | Mieter |
| Wasser (individueller Zähler) | Mieter |
| Internet, Telefon (auf Mieter laufend) | Mieter |
| IBI (Grundsteuer) | Eigentümer; Umlage nur mit Vertragsklausel |
| comunidad (Hausgeld) | Eigentümer; Umlage nur mit Vertragsklausel |
| Müllgebühr (basura) | je nach Gemeinde und Vertrag |
| Gebäudeversicherung | Eigentümer |
| außerordentliche Umlagen (derramas) | Eigentümer |
| Instandhaltung, Reparaturen am Gebäude | Eigentümer |
Die Tabelle ist eine Orientierung. Im Einzelfall entscheidet der konkrete Mietvertrag, deshalb sollte er die Umlage eindeutig und beziffert regeln.
Ferienvermietung: keine Umlage, alles im Preis
Bei der Ferienvermietung gibt es keine Umlage auf den Gast. Alle Betriebskosten, also Strom, Wasser, Reinigung, IBI und comunidad, sind kalkulatorisch Teil des Übernachtungspreises und müssen über die Auslastung verdient werden. Sie gehören deshalb in die Wirtschaftlichkeitsrechnung der Ferienvermietung; wie sich das auf die Rendite auswirkt, zeigt der Artikel zur Wirtschaftlichkeit der Ferienvermietung.
Abrechnung und die Steuerseite
Wo Kosten umgelegt werden, gehören eine nachvollziehbare jährliche Abrechnung und Belege dazu. Bei Tariferhöhungen ist die Anpassung transparent zu machen. Eine Vermietungsverwaltung kann diese Abrechnung übernehmen; siehe den Artikel zur Hausverwaltung für Vermieter.
Wichtig ist die Kehrseite: Viele dieser Posten, die du als Eigentümer trägst, sind steuerlich abzugsfähig. IBI, comunidad, Versicherung, Instandhaltung und die Gebäudeabschreibung mindern als Resident den zu versteuernden Mietertrag, und auch EU-Nicht-Residenten dürfen beim Modelo 210 Kosten abziehen. Welche Kosten in welcher Konstellation abzugsfähig sind, erklärt der Artikel Mieteinnahmen versteuern: Resident vs. Nichtresident; die Grundsteuer selbst behandelt der Artikel zu den Immobilienbesitzer-Steuern. Was du also nicht umlegen kannst, holst du dir teilweise über den Steuerabzug zurück.
Bei der Vertragsgestaltung und der Umlage hilft im Zweifel ein Rechtsanwalt, bei der laufenden Abrechnung eine Hausverwaltung und bei der steuerlichen Behandlung ein Steuerberater. Den Überblick liefert der Immobilien-Leitfaden.
FAQ
Welche Nebenkosten kann ich in Spanien auf den Mieter umlegen?
In der Regel die individuell messbaren Verbrauchskosten (Strom, Wasser, Gas, Internet) über eigene Zähler oder direkte Verträge. Allgemeine Kosten wie IBI und comunidad nur dann, wenn der Mietvertrag das ausdrücklich und beziffert regelt.
Kann ich die IBI auf den Mieter umlegen?
Ja, aber nur mit einer ausdrücklichen, bezifferten Klausel im Mietvertrag. Ohne diese Klausel trägt der Eigentümer die IBI. Schuldner gegenüber der Gemeinde bleibt in jedem Fall der Eigentümer.
Wer zahlt das Hausgeld (comunidad) bei Vermietung?
Gegenüber der Eigentümergemeinschaft haftet immer der Eigentümer. Auf den Mieter umlegen lässt sich das Hausgeld nur per Vertragsklausel. Außerordentliche Umlagen (derramas) trägt regelmäßig der Eigentümer.
Gibt es bei der Ferienvermietung eine Nebenkostenumlage?
Nein. Bei der Ferienvermietung trägt der Gast keine separaten Nebenkosten. Alle Betriebskosten sind Teil des Übernachtungspreises und müssen über die Auslastung erwirtschaftet werden.
Sind die Nebenkosten, die ich selbst trage, steuerlich absetzbar?
Häufig ja. IBI, comunidad, Versicherung, Instandhaltung und die Gebäudeabschreibung mindern als Resident den zu versteuernden Mietertrag, und EU-Nicht-Residenten dürfen beim Modelo 210 Kosten abziehen. Die Details hängen vom Status ab.
Quellen
- Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU), Art. 20 (gastos generales, suministros).
- Agencia Tributaria (AEAT): Abzugsfähigkeit der Kosten beim rendimiento del capital inmobiliario.
- Branchenübliche Mietvertragsklauseln zur Kostenumlage.
Zuletzt aktualisiert: 25. Juni 2026 Autor: Spanienberater Redaktion
Keine Rechts- oder Steuerberatung, Einzelfall prüfen lassen. Welche Kosten umlegbar sind, entscheidet der konkrete Mietvertrag und die jeweils geltende Rechtslage; die steuerliche Abzugsfähigkeit hängt von deinem Status und deiner Situation ab. Die Angaben beziehen sich auf den Stand 2026 und sind eine Orientierung, kein verbindlicher Rechts- oder Steuerrat. Lass den Mietvertrag und die steuerliche Behandlung im Einzelfall prüfen.