Mieteinnahmen Spanien versteuern: Resident vs. Nichtresident

Wie du Mieteinnahmen aus einer Immobilie in Spanien versteuerst, hängt vor allem von einer Frage ab: Bist du steuerlicher Resident oder Nichtresident? Beide versteuern ihre Mieten, aber über unterschiedliche Erklärungen, mit unterschiedlichen Sätzen und unterschiedlichen Abzugsmöglichkeiten.

Dieser Artikel stellt beide Wege gegenüber. Die Resident-Seite über die jährliche Einkommensteuererklärung (Renta) wird ausführlich behandelt, weil sie bisher selten sauber erklärt wird. Für die Nichtresident-Mechanik über das Modelo 210 verweisen wir auf den Detailartikel und fassen sie kompakt im Vergleich zusammen.

Inhalt

• Die Statusfrage zuerst
• Mieteinnahmen als Resident in der Renta
• Die Reduktion für Wohnraum-Langzeitvermietung
• Mieten aus einer deutschen Immobilie
• Mieteinnahmen als Nichtresident über das Modelo 210
• Resident vs. Nichtresident im direkten Vergleich
• Vermögensverwaltung oder wirtschaftliche Tätigkeit
• FAQ

Die Statusfrage zuerst

Bevor es um Sätze und Abzüge geht, entscheidet dein steuerlicher Status den ganzen Weg. Als Resident gehören deine Mieteinnahmen in die jährliche Einkommensteuererklärung (Renta). Als Nichtresident versteuerst du sie über das Modelo 210, die Nichtresidentensteuer. Wann du als Resident giltst, klärt der Artikel zur steuerlichen Ansässigkeit und der 183-Tage-Regel.

Die vollständige Mechanik des Modelo 210, also die Berechnung, die Sätze und die fiktive Eigennutzung, steht im Artikel Steuern für Immobilienbesitzer: IBI, Modelo 210, Plusvalía. Dieser Artikel wiederholt sie nicht, sondern ergänzt die Resident-Seite und stellt beide gegenüber.

Mieteinnahmen als Resident in der Renta

Als Resident versteuerst du Mieteinnahmen als Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen (rendimientos del capital inmobiliario). Sie fließen in das allgemeine Einkommen (base general) und werden mit deinem persönlichen, progressiven IRPF-Tarif besteuert. Den Tarif beschreibt der Artikel zu den IRPF-Steuersätzen.

Der entscheidende Vorteil der Resident-Seite ist der breite Kostenabzug. Vom Bruttomietertrag darfst du die mit der Vermietung verbundenen Ausgaben abziehen, unter anderem:

• die Grundsteuer (IBI) und kommunale Abgaben,
• Kosten der Eigentümergemeinschaft (comunidad),
• Versicherungen für die Immobilie,
• Zinsen eines Immobilienkredits und Finanzierungskosten,
• Instandhaltung und Reparaturen (keine wertsteigernden Verbesserungen),
• die Abschreibung des Gebäudes (in der Regel 3 Prozent pro Jahr auf den höheren Wert von Anschaffungskosten oder Katasterwert des Gebäudeanteils, ohne Grund und Boden).

Versteuert wird also der Nettoertrag nach Abzug dieser Kosten, nicht die Bruttomiete. Das macht die Resident-Besteuerung bei kreditfinanzierten oder kostenintensiven Immobilien oft deutlich günstiger, als die Sätze allein vermuten lassen.

Die Reduktion für Wohnraum-Langzeitvermietung

Für die langfristige Vermietung von Wohnraum als Hauptwohnsitz des Mieters gibt es eine zusätzliche Reduktion des Nettoertrags (reducción por arrendamiento de vivienda). Mit dem Wohnungsgesetz (Ley 12/2023) wurde diese Reduktion neu gestaffelt: Statt eines einheitlichen Prozentsatzes hängt die Höhe nun davon ab, ob die Wohnung in einem angespannten Wohnungsmarkt (zona tensionada) liegt, ob die Miete gesenkt wurde und ob es sich um eine Neuvermietung an junge Mieter oder eine renovierte Wohnung handelt. Der Grundfall liegt unter dem früheren Satz, die höheren Stufen belohnen mietpreisdämpfendes Verhalten.

Wichtig ist die Abgrenzung: Diese Reduktion gilt nur für die Langzeitvermietung von Wohnraum. Touristische Kurzzeitvermietung (Ferienvermietung) erhält die Reduktion nicht. Die genaue Staffelung und ihre Voraussetzungen ändern sich mit der Reformlage und sollten im Einzelfall geprüft werden. Die Pflichten der Langzeitvermietung beschreibt der Artikel zur Langzeitmiete für Vermieter, die Lizenzfrage der Ferienvermietung der Artikel zur Ferienvermietungs-Lizenz.

Mieten aus einer deutschen Immobilie

Auch wenn die vermietete Immobilie in Deutschland liegt, gehören die Mieteinnahmen als Resident in deine spanische Renta. Das folgt aus dem Welteinkommensprinzip. Nach dem Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland–Spanien (DBA) darf zwar Deutschland als Belegenheitsstaat die Immobilieneinkünfte besteuern, Spanien als Wohnsitzstaat bezieht sie aber dennoch ein und vermeidet die Doppelbesteuerung über die im DBA vorgesehene Methode, häufig unter Berücksichtigung eines Progressionsvorbehalts. Die Grundmechanik beschreibt der Artikel zum Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland–Spanien.

Praktisch heißt das: Eine vermietete Wohnung in Deutschland verschwindet aus der spanischen Erklärung nicht, nur weil sie schon in Deutschland erklärt wird. Sie ist in Spanien anzugeben, auch hier greift kein automatischer Datenabgleich.

Mieteinnahmen als Nichtresident über das Modelo 210

Als Nichtresident versteuerst du Mieteinnahmen aus einer spanischen Immobilie über das Modelo 210. Residenten der EU beziehungsweise des EWR zahlen 19 Prozent und dürfen die mit der Vermietung verbundenen Kosten abziehen, versteuern also den Nettoertrag. Residenten aus Drittstaaten zahlen 24 Prozent auf den Bruttoertrag ohne Kostenabzug. Die vollständige Berechnung, die Abgaberhythmen und die fiktive Eigennutzung für Leerstandszeiten stehen im Modelo-210-Artikel. Wie sich der gesamte Jahreszyklus für ein Ferienhaus abspielt, beschreibt der Artikel zum jährlichen Pflichten-Zyklus für Nichtresidenten.

Resident vs. Nichtresident im direkten Vergleich

Die Tabelle zeigt den Vergleich vereinfacht. Welcher Weg für dich gilt, ergibt sich aus deinem Status, nicht aus einer Wahlmöglichkeit. Den Überblick über alle Fristen liefert der Steuerkalender Spanien 2026.

Vermögensverwaltung oder wirtschaftliche Tätigkeit

Eine wichtige Abgrenzung betrifft die Art der Vermietung. Die reine Überlassung einer Wohnung gilt steuerlich als Vermögensverwaltung und liefert Kapitaleinkünfte. Wird die Ferienvermietung dagegen mit hotelähnlichen Dienstleistungen verbunden, etwa Reinigung während des Aufenthalts, Verpflegung oder Rezeptionsservice, kann sie als wirtschaftliche Tätigkeit (actividad económica) eingestuft werden. Das führt zu einer anderen Besteuerung und kann eine Umsatzsteuerpflicht (IVA) auslösen.

Hinzu kommt der Datenabgleich: Über die EU-Plattformmeldepflicht (DAC7) erhält die spanische Behörde Daten zu Einnahmen, die über Portale wie Airbnb oder Booking erzielt werden. Die Behörde kennt diese Einnahmen also, was das Holschuld-Prinzip umso ernster macht. Wer hier die richtige Einordnung und die Abzüge sauber treffen will, klärt das am besten mit einem Steuerberater; die laufende Abgabe übernimmt auf Wunsch eine Gestoría. Die übergreifende Einordnung liefert der Steuer-Leitfaden.

FAQ

Muss ich Mieteinnahmen aus Spanien als Resident anders versteuern als als Nichtresident?

Ja. Residenten geben Mieteinnahmen in der jährlichen Renta an und versteuern sie mit dem progressiven IRPF-Tarif. Nichtresidenten versteuern sie über das Modelo 210, EU/EWR-Residenten mit 19 Prozent, Drittstaaten mit 24 Prozent.

Welche Kosten kann ich als Resident von den Mieteinnahmen abziehen?

Unter anderem IBI, Gemeinschaftskosten, Versicherung, Kreditzinsen, Reparaturen und die Gebäudeabschreibung von in der Regel 3 Prozent pro Jahr. Versteuert wird der Nettoertrag nach Abzug dieser Kosten.

Gilt die Reduktion für Langzeitvermietung auch für Ferienwohnungen?

Nein. Die reducción por arrendamiento de vivienda gilt nur für die Langzeitvermietung von Wohnraum als Hauptwohnsitz des Mieters. Touristische Kurzzeitvermietung erhält sie nicht.

Muss ich Mieten aus einer deutschen Immobilie in Spanien angeben, wenn ich dort wohne?

Ja. Als Resident gehören auch Mieten aus einer deutschen Immobilie in die spanische Renta. Das DBA vermeidet die Doppelbesteuerung, häufig mit Progressionsvorbehalt.

Kennt die spanische Behörde meine Airbnb-Einnahmen?

In der Regel ja. Über die EU-Plattformmeldepflicht DAC7 erhält die AEAT Daten von Vermietungsportalen. Die Einnahmen sind daher in jedem Fall korrekt zu erklären.

Wann gilt meine Vermietung als wirtschaftliche Tätigkeit?

Wenn du hotelähnliche Dienstleistungen wie Reinigung während des Aufenthalts oder Verpflegung anbietest. Dann kann die Vermietung als actividad económica gelten, mit anderer Besteuerung und möglicher Umsatzsteuerpflicht.

Quellen

• Ley 35/2006 del IRPF: rendimientos del capital inmobiliario, reducción por arrendamiento de vivienda (Art. 23).
• Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda (Neustaffelung der Reduktion).
• Real Decreto Legislativo 5/2004 (Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes).
• Agencia Tributaria (AEAT): Arrendamiento de inmuebles und Modelo 210.

Zuletzt aktualisiert: 25. Juni 2026 Autor: Spanienberater Redaktion

Keine Steuerberatung - Einzelfall prüfen lassen. Die Sätze, die abziehbaren Kosten und besonders die Staffelung der Reduktion für Wohnraumvermietung ändern sich mit der Reformlage und hängen von deiner Situation, der Lage der Immobilie und der Art der Vermietung ab. Die Angaben beziehen sich auf den Stand 2026 und sind eine Orientierung, kein verbindliches Berechnungsergebnis. Lass deinen konkreten Fall vor einer Entscheidung von einem Steuerberater prüfen.